2017年买房合适吗?给你条公式算一算!
房子,不管是买来自住,还是买来投资,都应该好好核算一下,看看当地、当时的房价适不适合买,值不值得买,而不可意气用事,那么,我们到底该怎么算呢?且看公式!一大公式:租金乘数小于12租金乘数,是比较全部售...
房子,不管是买来自住,还是买来投资,都应该好好核算一下,看看当地、当时的房价适不适合买,值不值得买,而不可意气用事,那么,我们到底该怎么算呢?且看公式!
一大公式:租金乘数小于12
租金乘数,是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入),小于12。
一小户型,2001年时售价22万元,月租金1500元,那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说,这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍,很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元,而月租金却仍不到2000元,租金乘数升到25倍,已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
二大公式:8年~10年收回投资
投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金乘数适用范围更广,还可以估算资金回收期的长短。它的公式是:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12。
一般来说,回收年数越短越好,合理的年数在8年~10年左右。仍以上述小户型为例,假设2001年时首付5万元,每月按揭供款1000元,1年后交房,当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了2005年,由于房价上涨,而租金却没有同步增长,现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款,实际上面临投资无法回收的境地。
三大公式:15年收益是否物有所值
另外,也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该物业的年收益×15年=房产购买价,该物业物有所值;如果该物业的年收益×15年>房产购买价,该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益×15年
<房产购买价,该物业价值已高估。
仍以上文提到的小户型为例,2001年时,年租金收益为18000元,乘以15等于27万元,大于当时的售价22万元,因此是值得投资的。但是现在,就以2000元月租金计算,合理价值为36万元,远远小于当前60万元的售价,价值已经被过度透支了。
以上是三种常用的比例与比率法,有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断,有的还需要进行专业*的投资分析,计算另外一些指标以增加可行*。比如,一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高,但具有较佳的升值前景,或者一套普通住宅能够享受税收减免,一定程度上能够弥补过高的租金乘数。
买房子,每个人都有每个人的想法,很多人喜欢买开发商的一手房,有些人喜欢买中介的二手房,有些人喜欢买便宜低价的顶帐房,还有些人喜欢买回迁房,这里,我们就来说说顶帐的房子能不能买。“顶帐房”是指 ...
很多人买房子喜欢买二手房,这样的房子看得见摸得着,并且买了之后马上就能住进去,给人的第一感觉就是,买二手房的风险小多了。不过,买二手房,如果交易未成,那么房产中介的中介费,是不是该退还给我们呢?作为买 ...
谢娜为什么和舅舅打官司谢娜和舅舅因房子闹上法庭事件始末娜姐一直都是北鼻们的开心果,可以这样说,有娜姐的地方就有欢笑~最近呢,就有网友爆料了几个谢娜的几个小八卦~网友爆料称谢娜和舅舅打官司啦!那么,谢娜和 ...
父母上了年纪,或者子女结婚,父母很多都会给孩子一套房产,而这套房产,出于种种考量,需要过户,这种父母过户给子女的房产过户也叫作继承,按照目前的政策,即便继承房产,也是需要交税的,具体计算方式如下:房地 ...
买二手房,我们最怕的就是上当受骗,为防止落入购房陷阱,我们一般会选择“落袋为安”,将房子以最快的速度过户到我们自己名下,这样这房子才真的算是成了我们自己的房子,那么,买二手房,我们该如何办理 ...