空间争夺战

楼梯下方空间被有偿转让，业主有意见张强购买了位于开江县城区内由A房地产开发有限责任公司开发建设的商住楼某小区的一套房子，小区共11个单元，有共用楼梯11个，开发商在设计的时候将楼梯下的空间与底楼门市相连作为...

楼梯下方空间被有偿转让，业主有意见

张强购买了位于开江县城区内由A房地产开发有限责任公司开发建设的商住楼某小区的一套房子，小区共11个单元，有共用楼梯11个，开发商在设计的时候将楼梯下的空间与底楼门市相连作为门市的杂物间，再将杂物间有偿转让给了门市业主。

2015年3月，部分小区业主在得知这一情况后就与开发商进行了交涉，双方为该空间属于开发商所有还是单元业主共有发生争议。业主们在与开发商协商未果的情况下，便以小区业主委员会的名义向开江县住房和城乡规划部门送达了《关于A房地产开发公司违法卖小区楼梯间下方空间的报告》。

住建部门在收到报告后，立即进行了专门调查和核实。经调查核实该小区将楼梯建筑面积分摊到各购房户后，对楼梯间下方空间未进行房屋面积测绘和产权登记。对于业主委员会反映的开发商将楼梯间下方空间的使用权有偿转让给他人，侵害了该小区所有业主的合法权益的这一说法，住建部门认为，该问题属于物权民事权益争议，建议业主委员会依法向人民法院提起民事诉讼。

楼梯建筑面积分摊到户，下方空间归谁有？

同年5月，张强及小区住户一行人找到了律师咨询。律师在听完张强对这件事情的叙述后认为，该小区楼梯下方空间应属于业主共有，开发商侵犯了业主们的合法权益，于是接受了张强等人的委托，向开江县人民法院提起诉讼。

根据住建部门的复函，该小区楼梯建筑面积分摊到了各购房户，那么楼梯就属业主共有。同时，建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定“楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积”。可以明确楼梯下方空间的归属应依附于楼梯归属而确定，如果楼梯公摊入户，那么楼梯属业主共有，其下方空间理所当然也属业主共有。

但是，共有财产权受到侵害而引起的诉讼应该怎样去法院主张权利呢？本案中，如果业主都到法院去出庭的话，那这个原告队伍可以用浩浩荡荡来形容了。本案实际上是一个确认之诉，部分共有人是可以以自己名义进行起诉维权。代理律师最终只选择了标的额较大的两个单元，由其中的部分业主作为原告向法院起诉，法院受理了此案。

一审物权确认，二审共享利润

开庭审理过程中，开发商认为，本案涉诉的楼梯下方空间，根据设计图纸的规划建造为门市的杂物间，从开始设计到施工、出售等全过程，开发商未做任何更改，不存在违规违法的问题。根据规划图纸和房屋的现状足以证明，该楼梯的下方空间具有物理构造上的独立*，楼梯间后面、左右均已封闭，与小区内其他业主产权范围进行了自然分隔，并加以区分，且楼梯间的下方空间只与前面的门市相通，只有门市业主可以占有、使用该楼梯间，该楼梯间的物理构造的特殊*决定了其在使用功能上的排他*。因此，该楼梯间的下方空间属于门市的专有部分，不属于业主共有。

代理律师指出，本案开发商虽然将诉争标的底层楼梯下方空间设计为杂物间，四周封闭，将其使用权以辅助用房的形式予以转让，但不可否认的是诉争标的系楼梯下方空间的事实。同时住建部门的回函和房产测绘公司的说明均证实楼梯间已计算建筑面积，那么依据物权法第七十条的规定，本案诉争的楼梯及其下方空间均应属于建筑物的共有部分，底层楼梯下方空间应当属于业主共有，并由业主共同管理使用。

最终法院采纳了代理律师的观点，认为开发商将诉争标的以辅助用房的形式将其使用权转让给门市业主的行为不符合法律规定，其转让行为无效，判决底层楼梯下方空间归业主共有。

开发商不服，向中级人民法院提起了上诉。不过在二审审理过程中，开发商提出楼梯下方空间由其设计、建造并转让，最大限度的利用了下方空间的价值，可以对转让价格分配进行协商。法院组织双方进行了调解，业主方考虑到即使将该楼梯下方空间收回业主共有，它的经济价值也有限，而且开发商也确实付出了一些成本，最后达成和解协议，业主和开发商各自撤诉并按杂物间转让价格的六四进行分成，小区业主占六，开发商占四，该案得到圆满解决。（文中人物系化名）

律师提醒：我国《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营*用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。专有部分以外的共有部分包括电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线、建筑区划内的道路（城镇公共道路除外）、建筑区划内的绿地（城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等。（施法闻）

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