签订租赁合同未履行 不适用买卖不破租赁

签订租赁合同后未履行，房主又把房屋卖给他人，承租人要求房主和买受人继续履行租赁合同，能否获得法院的支持？近日，重庆市第五中级人民法院判决认定承租人的诉讼请求不能得到支持。2015年6月16日，梅某与叶某签订租...

签订租赁合同后未履行，房主又把房屋卖给他人，承租人要求房主和买受人继续履行租赁合同，能否获得法院的支持？近日，重庆市第五中级人民法院判决认定承租人的诉讼请求不能得到支持。

2015年6月16日，梅某与叶某签订租赁合同，约定叶某将其所有的位于某大厦的房屋租赁给梅某使用，租期从2015年7月1日起算十年，签订合同时已交纳租金。

2015年7月10日，叶某与王某签订涉案房屋买卖合同，并于同月15日将房屋交付王某占有使用，王某接房后未办理房屋过户登记但进行了装修，且不同意梅某租赁使用房屋。

梅某遂以买卖不破租赁为由将叶某、王某诉至法院，请求继续履行租赁合同。

重庆市綦江区人民法院一审认为，梅某的诉讼请求符合法律规定，故判决予以支持。

叶某、王某不服，向重庆市第五中级人民法院提起上诉。二审认为梅某与叶某之间仅是签订了租赁合同，但梅某并未占有使用房屋，尚未满足买卖不破租赁的生效要件，故改判驳回了梅某的诉讼请求。

对该案的判决，法官解释称，买卖不破租赁得以适用须同时满足其生效要件。合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。虽法律条文略显简单，但通说认为，买卖不破租赁的构成要件包括：租赁合同和买卖合同均合法有效；出租人或租赁物的所有人在租赁期间将租赁物的所有权变动给了买受人；租赁物已交付承租人使用，买卖发生在租赁物交付承租人使用之后。其本意旨在通过维持原租赁合同的效力来保证承租人对租赁物的实际租赁控制和使用。而且承租人的请求因买受人的实际占有使用而发生履行不能。

本案中，梅某在签订租赁合同之后并未实际占有使用房屋，而由买受人王某占有，买卖不破租赁尚未生效。王某已实际占有使用房屋，梅某要求叶某及王某继续履行租赁合同已为履行不能，梅某可向叶某主张违约等合同责任。