小产权房屋买卖注意事项 好资讯

导语：昨日，宝安区沙井街道、松岗街道两地有违法建筑公开顶风叫卖的问题，自去年深圳市查违1+2文件出台以来，深圳各区都在梳理违法建筑拆除情况，大力推动开展违法建筑零增长、减存量整治攻坚战。2015-2016小产权房...

导语：昨日，宝安区沙井街道、松岗街道两地有违法建筑公开顶风叫卖的问题，自去年深圳市查违1+2文件出台以来，深圳各区都在梳理违法建筑拆除情况，大力推动开展违法建筑零增长、减存量整治攻坚战。2015-2016小产权房屋买卖注意事项。

昨日，宝安区沙井街道、松岗街道两地有违法建筑公开顶风叫卖的问题，在腾讯、网易、新浪、ZAKER等多个网络平台、新媒体上成为热点，并引发大量网友关注和热议。多数市民认为，这样的小产权，谁买谁倒霉既然是违法的，就要有法必依执法必严。

自去年深圳市查违1+2文件出台以来，深圳各区都在梳理违法建筑拆除情况，大力推动开展违法建筑零增长、减存量整治攻坚战。今年8月，深圳市委书记马兴瑞率队到宝安区调研时曾表示，要敢于直面难点，勇于担当碰硬，进一步加大查违拆违力度，明确目标，倒排时间，创新举措，坚定不移推进违法建筑整治和土地整备等工作，为深圳未来发展创造更大空间。

为此，不少人疑惑，为什么在政府严管严抓下这些违法建筑仍可以改头换面拔地而起？

市民质疑：相关部门不作为

一份衙边社区居委会已申报深圳市农村城市化历史遗留违法建筑的证明仍阻止不了沙井中心苑被非法转手倒卖谋利的命运；而销售人员口中的村委统建房麒麟雅居也被用地铁概念公然包装出售。在报道刊出后，很多网民和市民提出这样的质疑：既然违法，为何还如此嚣张？

27层的三栋楼绝对不是一天建起来的，当时监管部门人去哪了？水电气的三通是如何做到的？为何不追究和处理相关人员的责任？现在说是违建，说要强拆没有赔偿怎么听都觉得你是合谋欺诈既然没有保障，这种房子为什么能出售，没有买卖就没有伤害，政府为什么不打击非法开发商这种源头，为什么可以纵容他们出售？不客气说句：这样的小产权房，谁买谁倒霉！类似这样的留言讨论，充斥在各大门户网站。

网络上议论纷纷的同时，记者也在街头随机采访了多位市民。市民刘小姐说，从媒体、网络等地方，每年都能看到小产权房的字眼。既然已经明确被定义为违法，那为何这种违法行为却一直存在？而且今年深圳不是在大力打击违建吗？居然现在还有人在售卖这样的违法建筑，凭这一点就可以想象得到，基层的执法部门没有作为。而市民李先生也有这样的疑问，假如小产权房违法，但已经存在这么多年，为什么不追究？难道有法必依，违法必究也存在双重标准和选择*？每次看新闻报道，都是这里拆除了几栋违法建筑，那里拆除了多少面积的违法建筑，可好像从来没看到过谁因为建设、售卖违法建筑被依法处理过。

不过，仍有很多人对小产权房违法事实不以为然。市民罗文君便戏称小产权房就像未婚先孕，非要等生出来还不给上户口吗?他认为，小产权房出现从客观上讲是市场选择的必然结果，政府人为干预除非能够解决这些人的后顾之忧，否则就是无效的。

宝安区规划土地监察大队：相关街道执法队正在调查

昨日，记者便联系宝安区规划土地监察大队，咨询对沙井、松岗违法销售小产权房一事是否有相应行动部署。宝安区规划土地监察大队相关负责人称，宝安区在之前就已经在部署相关工作，摸底排查，发现就现场制止。在记者提出既然查违工作已经在部署，为什么现在仍存在违法建筑售卖这一疑问时，该负责人反问：全市各个区都有，为什么只写宝安？。他说，相关街道执法队正在调查阶段。接下来会出台方案，进行查处分工。

沙井街道办回复称，经现场初步核查，沙井中心苑是2008年建成，是业主二次装修后非法销售，该街道查违办将进一步调查取证，并依职责将调查情况移交市规土委查处。

同时，当日上午，松岗街道执法队执法人员到现场进行调查，约谈了相关社区负责人及麒麟雅居管理处负责人，并对原有的接待室进行清拆，以杜绝非法销售现象发生。松岗街道还将安排执法人员对路边、车站等存在房屋销售信息、广告的公共场所加强巡查、重点布控，一经核实，将依法严肃查处。

随后，记者通过查阅资料发现，据相关数据统计，宝安历史遗留违法建筑达8.8万栋，面积1.3亿平方米，占全市32%，违建存量大、面积广、违建历史长。正因如此，作为深圳的查违大区，宝安的查违情况牵动着更多人的目光。

沙井街头小产权房广告仍满天飞

昨日下午，记者在宝安沙井街道辖区仍可以看到很多售卖小产权房的广告单，在拨通一个名为江畔雅苑的销售电话后，该销售称江畔雅苑是独栋，老板买下后改建，60多套房源现在已经卖了一半了，有两证一书，可以放心买。在记者犹豫之时，该销售人员迅速表示，他们在共和村西环路明德学校附近也有2014年新建小产权房。当记者询问小区具体名字后，销售声称，它现在还没有名。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称乡产权房。小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换

延伸阅读：

2015-2016小产权房屋买卖注意事项

小产权房政策《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，对于借户籍制度改革或者擅自通过村改居等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。

小产权房政策根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

小产权房政策由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的，加上其产权不完整，购买小产权房很可能会引发后续的一系列问题和风险。

小产权房政策小产权房产权区分

小产权房政策国家发产权证的叫大产权房，国家不发产权证的叫小产权房。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：

1.是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

2.是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

3.是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

小产权房政策前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属*存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。*质分类

小产权房政策小产权房的*质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

小产权房购买风险

　(一)法律效力

小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

(二)政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

(三)房产转让

小产权房拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

(四)监管缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

什么是小产权房?

小产权房政策小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称乡产权房。小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

小产权房政策小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，小产权房不得确权发证，不受法律保护。