商住调控政策致履行不能 法院驳回买方有关诉讼请求

近日，北京三中院审结一起房屋买卖合同纠纷案件。该案中，陈某作为买方与某开发商就某商办类房屋签订了房屋买卖合同，约定陈某可以就该房屋办理按揭贷款手续。因某开发商未能及时配合办理按揭贷款手续，陈某将某开发商诉至法...

近日，北京三中院审结一起房屋买卖合同纠纷案件。该案中，陈某作为买方与某开发商就某商办类房屋签订了房屋买卖合同，约定陈某可以就该房屋办理按揭贷款手续。因某开发商未能及时配合办理按揭贷款手续，陈某将某开发商诉至法院。最终，法院认定商住限购政策下，商办类房屋无法办理按揭贷款手续，属于事实上履行不能，最终驳回陈某要求开发商协助办理按揭贷款手续的诉讼请求。

2011年8月，陈某与某开发商签订《房屋买卖合同》，约定所购房屋建筑面积67.68平方米，总价款约336万元，首付款50%，其余价款可以向银行借款支付。同时，该合同约定涉案房屋所在土地用途为商业配套，土地使用年限为50年。陈某于2011年8月支付首付款约168万元， 2011年12月开发商向陈某交付诉争房屋。因贷款未能及时办理，陈某向法院起诉请求判令开发商协助办理银行按揭贷款手续。

法院认为，北京市于2017年3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》第七条明确规定，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，且该规定自发布之日起执行。本案中，陈某与开发商签订的《房屋买卖合同》明确约定涉案房屋所在土地用途为商业配套，由此可知涉案房屋属于商办类项目。结合《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的内容以及本案房屋的*质可以认定双方已无法就涉案房屋按照合同约定的贷款方式办理贷款手续。陈某要求开发商协助办理按揭贷款手续之请求属于事实上不能履行的诉讼请求，法院无法支持。据此，三中院驳回上诉，维持原判。

法官说法

商品房买卖过程中，买房人既可以通过支付全部购房价款的方式购买房屋，也可以通过自行筹集部分款项与银行按揭贷款相结合的方式支付购房款。在办理按揭贷款过程中，开发商应积极协助办理贷款手续，买房人应及时了解、督促开发商配合履行协助义务。在房地产价格波动较大、房价调控手段频频出台的情况下，是否可以办理贷款以及买房人的购房资质都可能面临新的限购政策审查，可能导致合同事实上不能履行。因此，作为房屋购买人应积极履行己方义务，同时督促对方履行相应的义务，避免合同迟延履行引发的利益损失。