延庆法院与区物业协会共创三项机制解决物业速裁难题

自2016年8月起，延庆法院实行“人民调解进立案庭”工作机制，调撤了一大批物业纠纷案件，取得了良好的社会效果。但根据《北京法院关于立案阶段多元调解工作的规定》，对于争议较大、人民调解员调解不成的的物业案件，...

自2016年8月起，延庆法院实行“人民调解进立案庭”工作机制，调撤了一大批物业纠纷案件，取得了良好的社会效果。但根据《北京法院关于立案阶段多元调解工作的规定》，对于争议较大、人民调解员调解不成的的物业案件，将由法院立案庭速裁组进行速裁。延庆法院立案庭在处理物业速裁案件中调研发现，物业速裁案件存在如下难题：

一、物业公司推诿责任还是确非物业公司之责难以判断。比如漏雨问题，不同的部位和面积决定了是物业公司承担维修责任还是启动公共维修基金进行维修。如果物业公司和业主各持己见，法官又不进行现场勘查，将很难通过庭审中原被告的描述及照片等证据形成正确的判断。即便去现场勘查，由于专业*知识的不足，法官也很难作出正确的、权威*的判断。

二、业主拒交物业费的多种原因中何为关键原因难以分辨。业主对于自己不交纳物业费往往会列出诸多原因，但往往导致其不交物业费、与物业公司形成对峙局面的可能只有一个原因。这一原因可能是业主个人情感方面的，也可能是物业公司服务质量方面的，根据庭审中双方的陈述和辩论，有时法官难以捉摸和把握。

三、业主举证意识不高却对法官现场调查取证的要求过高。据调研，半数以上物业速裁案件的业主都未在庭审中提交任何证据。而当法官问及是否有证据提交时，业主们的回答往往是：问题就在小区摆着，法官一去便知。如果法官只根据证据规则判案而不进行调查取证，个别业主轻则上诉、重则信访，以此来宣泄对法官只知坐堂问案、不知实地调查的不满情绪。

基于审理中存在的上述问题，延庆法院立案庭试行如下举措：

一、与物业协会共建委托勘查和调解机制。针对审理中发现的涉及漏水、漏雨、电路、烟道等专业*问题需要现场勘查的，由我院和物业协会共同委派具有专业知识的物业行业调解员进行现场勘查，并委托其在勘查结果的基础上进行现场调解。经调解，若双方能够达成一致意见的，直接由物业调解委员会出具调解协议或者由法院出具调解书。目前，延庆法院立案庭委托的三件勘查案件中，有两件属于审理中争议大且调解分歧大的案件，但在物业行业调解员现场勘查和调解中达成了和解方案，实践效果显著，颇受物业公司和业主的认可。

二、与物业协会共建委托取证机制。物业协会作为物业行业的自律组织，本身就对其协会的物业成员具有监督管理之责。从法律的角度，谁主张谁举证是法官裁判之要旨。但从化解物业纠纷的角度，引入物业协会委托取证机制，既能保证法官不被不必要的职权调查所累而专心审案，又能让业主的期待不至落空，还能间接通过物业协会的调查取证方式督促物业公司增进服务质量，社会示范效果显著。

三、与物业协会共建结案回访机制。对于争议较大的案件，业主与物业公司所达成的调解协议往往都是互负履行义务的，即业主要履行交费的义务，而物业公司要履行诸如维修、恢复等行为义务。对于金钱给付的，履行效果直观且明显；而对于行为给付的，其履行效果则需要一定的时间来检验。通过结案回访机制，可以确保调解协议有质有效地得到执行，避免业主或物业公司一方在后续履行义务中存在瑕疵，影响双方之后的关系，同时也能真正实现速裁审判的案结事了。同事，对于争议无法调解、法院作出判决的案件，物业协会作为中立第三方开展结案回访机制，对判决进行中立*的释明和答疑，可有效提高服判息诉率。