降息虽是利多 房市利空态势仍难逆转

房地产会客室主持人：庄孟翰(颜琼真整理)Q:房地合一税于今(2016)年1月1日上路，大家都认为这是房市利空，台湾房市的成交量将会再萎缩，但中央银行于3月24日今年第一次理监事会后表示要降息半码(1码为0.25个百分点...

房地产会客室主持人：庄孟翰(颜琼真整理)Q:房地合一税于今(2016)年1月1日上路，大家都认为这是房市利空，台湾房市的成交量将会再萎缩，但中央银行于3月24日今年第一次理监事会后表示要降息半码(1码为0.25个百分点)，房仲业争相发表利多讯息，房价真要回涨了吗？A:房地合一税被视为房市利空，主要是房屋买卖的交易成本大幅提高，使得投资者在无利可图下缺乏追价意愿，在买盘力道骤减下，成交量逐渐萎缩，在“量价先行关系”中，进而造成价格的下跌。而政府自2011年实施奢侈税以降的各种打房措施，到今年的房地合一税，以及公告土地现值与公告地价之大幅调整，终致买卖移转栋数从近4年的最高40万栋，依次递减至37万栋、32万栋、29.4万栋到今年预估可能只剩26万栋的衰退趋势。影响所及，预售房价已有建商主动打85折，甚至还有些电视名嘴大喊从6折、7折往上议价，至于中古屋的价格目前大约已下修15~20%。在此情况下，央行于今年第一次理监事会后宣布降息半码，各房仲业者都以此次降息为央行自去年第3季理监事会议以来第3度降息，总共降息1.5码，预期房市有机会小幅回温，再逐步刺激景气向上，不过我认为这要从两方向来探讨。当房市多头时，央行的任何降息动作，都可视为房市的利多，因为，降息后购屋民众所负担的利息支出会减少，自然会争相进场购屋。但当房市走空时，尤其经济大环境每况愈下，且薪资倒退16年的情况下，如果预期未来房价还是走跌，想购屋的民众就不会因为微幅的利息负担而有进场动机，主要原因在于唯恐贸然购置，随即沦为“负资产”。举例来说，如果今年在新北市购买三房的总价约1500万元，而房市仍走空，明年可能跌至1400万元，后年再跌至1200万元，则今年进场就会坠入“套牢”陷阱，房子成为“负资产”，在此情况下，一般都会选择先观望，等未来几年房价跌至谷底再进场。因为同样一户房子，未来可以1200万元买到的话，就不会有人那么冲动的在1500万元时进场，而这也是去年及今年买卖移转栋数会逐年萎缩的关键之一。央行在过去几次实施信用管制的手段，借由贷款成数的降低，造成购屋者自备款筹措的压力，有效地抑制了一些供给过量的重划区房价追涨情况。另由住商不动产所提供的表格则可发现，近两波的解除信用管制区，也都是重划区居多，但这些解除管制地区的房价有可能上涨吗？我个人认为当然不会，因为这些地区属于超额供给区，房价下修的机率较高，民众不会在此时因房贷负担稍微减轻就贸然进场。不过，政府近几年借由奢侈税、豪宅税、调高房屋税、公告土地现值及公告地价，再至房地合一税，并佐以信用管制的各项抑制房市措施，确实把飙涨的房价压抑下来，但急冻过于快速，对整体经济发展并不一定是好事。此可由去年及今年建商推案骤减，尤其根据住展杂志统计，2015年十大推案建商的前五大，都由未上市柜公司占据，长久以来的推案王如兴富发及远雄建设都变得保守可见一斑。如果房地产市场打趴成一滩死水，除了建商无利可图甚或亏本外，关联*产业如水泥业、钢铁业、铝窗业、装潢业、家具与搬家业等都会受到严重冲击，连带这些行业从业人员的生计影响也是非常大，此外，当然也会影响到国家GDP的表现。最近政府各项加税措施同时掼压，不仅掐住了富人的咽喉，更逼走不少投资资金往海外市场，造成东南亚如马来西亚、泰国、菲律边、柬埔寨及越南等国房市又红又火，及至今日，投资说明会及海外参访团依旧如过江之鲗，络绎于途。三、四年来台湾资金不断往海外跑之外，新一波还会将钱逼向国外的情况，还有新政府释出要检讨遗产赠与税从现行的10%往上调至20%的可能，如此，将有更多有钱人的资金会往海外寻求“逃税”天堂，这在上一期《813期理财周刊》就探讨过。因此，虽然央行降息半码，但仍不宜视为房市即将反弹向上的利多，因为，目前持有税及交易税的成本已大幅调高，除非获利的空间大过各项成本的总和甚多，否则，还是“现金为王”，民众的购屋态度必然还是观望再观望。【详细内容请参阅最新一期《理财周刊814期》www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧财产权，如需转载请注明出处来源。】【萧明道指定基础教学─2.0技术分析http://tinyurl.com/ht4wogj】※理财周刊814期更多精采文章：◎封面故事＞台股清明变盘？山姆大叔说了算！◎产业追踪＞鸿夏恋有插曲LTPS带领群创布局太阳能◎洪宝山发行人语＞是哪里出了问题？学犹太人的生活教育◎理财我最大＞贯彻O4O创富理念吴兆顺立志打造华人健康服务网◎庄孟翰会客室＞降息虽是利多房市利空态势仍难逆转◎吕佳霖箱波均＞期股权胜箱波均─解决双巴扩散型◎专访立法委员费鸿泰＞资深老将忧国忧民◎产业追踪＞车用防撞雷达商机大爆发◎楚狂人论坛＞解读外资五万口多单台股渐露疲态◎保险指南＞土壤液化新观点火险加地震险正high◎健康你我他＞口腔保健新选择─专利益生菌牙膏

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