[北京]东城区谈“推行平房区物业管理服务，提升居民生活环境品质”

文件名称:[北京]东城区谈“推行平房区物业管理服务，提升居民生活环境品质”

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1、主持人：其实我理解，按我们平常说的楼房物业管理服务，更多的是像业主物业的商品买卖的关系，平房区的物业管理跟楼房区的物业管理不太一样，更像一种政府购买服务的方式，包括更像一种城市管理的延伸。对吗？

陈本宇：您理解还是比较到位的。我觉得我们现在的平房区之所以出现这么多的困境，或者是说之所以有这么多的问题困扰着市民，其中一个很重要的原因，就是原来的公房的管理体制面对现代社会的发展有所落后。第二，长期以来比较侧重于行政管理，或者是政府主导下的管理和执法的模式，也有它不适应的一个方面。所以，我们借鉴物业管理在楼房区实行的一种经验，运用市场的力量，运用市场上的这些企业主体的专业性，它的比较灵活、高效的运作机制，来为我们广大居民朋友提供物业管理方面的管理和服务。我觉得这一点，从理念上来说，体现了“人民城市人民管、人民城市为人民”的提升。从工作模式上来说，也是从单纯行政管理和行政执法转向行政管理、行政执法，加上居民自治，加市场化服务。

从手段上来说，充分运用市场机制，利用企业主体的主观能动性，也是一种有效补充。

总的来说，现在实行平房区的物业管理服务实际上是做一个社会治理方面的探索和创新。

主持人：也就是本质通过政府购买服务引入第三方，通过社会力量介入实现城市管理的精细化、专业化、集约化、高效化。

陈本宇：是的。

2、主持人：从试点到全面推行是一个比较大的转变，所以我想问问，从决定全面推行开始，我们应该会做相应的顶层设计，来总结前一段时间试点经验的不足，包括完善各种经验的成果吧。所以能不能介绍一下，政府在全面推行这项工作的事情上，比如说我们的制度设计是什么样子的，我们的顶层设计又是怎么考虑的，能不能给大家介绍一下，也就是说我们的思路是什么？

陈本宇：好的。平房区物业管理确实是没有明确的法律和政策，能为我们遵循，也没有现成的成熟经验可以借鉴。所以一切都在摸索过程当中。区委区政府对这项工作特别关注，主要从四方面，在区一级层面进行所谓的顶层设计。

第一个，从理念上的统领。每个城市发展都有自身的规律，北京市东城区也同样如此。城市发展到这个阶段，积累的问题越来越多，大的有各种“城市病”，小的有平房区居民身边的这些感觉到不方便、不舒服、不入眼的这么一些问题。我们作为政府管理部门来说，应该把人民群众身边的最直接、最迫切、最现实的问题转化为我们案头的重要事情，充分体现“人民城市人民管、人民城市为人民”的理念。这也是习近平总书记在面对全国群众所提出的号召，也就是人民群众对美好生活的向往是我们党的奋斗目标，这也是我们具体工作当中的落实体现。所以从一开始就把解决人民群众身边的问题就是我们的本质工作，是我们的目标和追求，是理念上的统领，不是简单的就事论事。

第二个，工作上的统筹。作为区一级政府，尤其是首都核心区，所以工作头绪比较多，任务比较重，标准也比较高。这种情况下，区委区政府把我们平房区物业管理作为全区的四项工作重点之一统筹安排。我们要以疏解非首都功能为主线，这是一条主线。还有四项重点工作：文化强区、城市更新改造、平房区物业管理和居家养老，这也能看出来区委区政府对这项工作的重视程度。所以，在区委区政府的工作层面，来进行统筹。这是第二方面。

第三个，标准上的统一。这个工作是在探索阶段，标准如何，程序怎么控制，企业怎么选取，最后怎么进行考核和论证也非常重要。我们充分听取了专家论证，尤其是组织了很多场群众参与的论坛，最后建立了“1+3+10”的制度体系。“1”就是《关于推行平房区物业管理服务的意见》，在这个《意见》当中把我们平房区物业管理服务的概念，基本原则，主要的内容，重要的要求都进行了明确。“3”是把我们平房区物业管理服务工作当中必不可少的三个方面的重要事项也用制度的形式进行了确定，这三个方面的文件就是《东城区平房区物业管理服务标准1.0(试行)》、《东城区平房区物业管理服务专项资金管理暂行办法》、《东城区平房区物业管理服务企业选取、考核及退出相关要求》。“10”是在10个街道推行管理。每个街道根据自己的实施方案选取物业企业签订合同。这样在标准的统一方面，程序的控制方面，包括我们监督评价方面进行了比较好的统一和规范。这是第三个标准上的统一。

最后一个，就是力量上的统合。平房区实际上有多种力量一直在进行管理和服务，包括我们园林部门，包括环卫部门，包括市政部门，也包括我们的社区和政府的相关部门。在推进平房区物业管理的过程当中，原有的这些力量要跟我们现在进驻的物业企业进行很好的衔接，保证工作不断，保证秩序不乱，在原有的环境基础上，能实现新的提升，能达到和谐宜居的环境。所以，各个方面的力量，必须是按我们平房区物业管理服务的一系列的要求，大家齐心协力，齐抓共管，共同提升我们的环境，让我们广大居民朋友有更好的这种获得感和幸福感。这是我们的顶层设计。

3、主持人：好的，说完顶层设计接下来说一说更落地的东西。从我感觉，平房区的物业管理有几个核心问题，一个是服务是什么，就是标准体系里的其中之一。还有一个是政府购买服务，财政的钱花的是不是高效、安全、有程度，这是对于企业的考核也好，或者是对于企业的督察也好，是很重要的内容。接下来从这两方面分别介绍一下。比如说您说到的服务提供的标准，是什么样的服务，包括哪些内容，标准是怎么制定的？

陈本宇：物业企业提供什么样的内容，提供的服务到什么样的标准是核心问题。我们反复调研论证，包括征求意见当中明确六方面的内容是我们物业企业必须提供的。六项是环卫保洁，也就是我们说的环境卫生，包括垃圾，废弃物。第二是园林绿化。我们在一些胡同，在一些院落，还有在一些大街上，我们都有一些园林绿化的一些区域。第三是秩序的维护。有没有无照经营，有没有无证游商，有没有黑三轮，有没有占道经营，这些秩序的维护。第四是交通疏导。现在平房区居民感受最大的一个问题，或者说大家普遍感受的一个问题，就是出行困难，停车难，停车乱，交秩序要疏导。第五是设备设施巡查、维护。我们在胡同和平房区的区域当中，有我们的电力，有我们的市政，有我们的架空线，排水管线等等基础设施。最后一个是治安防范。这六个方面，我们觉得是平房区物业管理服务当中应该重点保障的内容。

每一项内容都应该有它的标准体系。知道标准体系确定之后，才能比较科学合理界定双方的权利和义务，也才能进行客观公正的监督评价的结果。最后，按照监督考核和评价结果，来决定企业的奖励，留任，处罚还是退出。这个设计了很厚的标准体系，委托了相关专家制定了标准，都会在适当的时候对社会进行公布，接受各方面的监督。

4、主持人：除了我们说到政府的资金效率和使用的问题之外，还有是怎么对物业公司进行相应的监管，是不是会有相应的准入、退出机制如果物业公司服务不好或者是拿钱不干事的话，就要退出，有没有这样的机制？

陈本宇：有。这也是很关键的问题。这里涉及到两个方面。第一是企业怎么进来，第二是干得不好的企业怎么出去。进口和出口是关键的。

主持人：保证进口是公平、公正、公开的选取企业。

陈本宇：是的。我们一开始专门设计到了有一个考核和退出机制。从选取角度来说也要按相应的法律法规来进行。东城区在推进这项工作过程当中，分两步来保证这两个方面的工作依法依规，公开公平公正。第一是公开招投标的形式面向社会选取企业。这个我们面向社会发布了招投标的公告，建立目录库，从三方面进行审查把关。一个是企业资质。考虑到核心区进行物业管理服务，资质要求的是二级以上。第二是要看它的工作业绩。这个业绩就避免了新成立的工作，在这里想分一杯羹。其实资质和能力也跟不上。所以我们规定它要有相应的工作的业绩或者是管理的经验。第三是看它有没有违法过程是在信用评价方面有没有负面信息。从这三方面，我们面向社会最终选取了30个单位进入我们的目录库，这也是我区第一个平房区物业管理服务企业的目录库。这是第一步。

第二步，由于各个街道开展时间不一样，具体情况不一样，离我们的标准也不太一样。最后让这10个街道从目录库里面用竞争性磋商形式来选取，在本区域提供物业管理服务的企业。这个竞争性磋商也是法律法规规定的比较完备的程序。到最后，我们10个街道在目录库当中选取了5家企业，都是二级以上的企业。

主持人：我们这个目录，比如说是实时更新还是什么样的更新的频率？这里设计到了比如说企业提供的服务不好，或者是企业怎么去退出？

陈本宇：企业目录库有它相对的稳定性。因为目录库建立的话，都是对社会公开，招投标的，要有一定的稳定性。不能今年公开，明年又重新废了，当时我们有一个公开的明示。但同时它也是一个动态调整的过程。相对稳定是保持相对整体的稳定。动态调整是在全年的综合考评当中，某一个片区被评为最后一名的物业服务企业要推出。为了保证我们形成一个比较好的良性竞争。如果是某一个企业当中的一个项目部，我觉得可以让他们企业内部再调整。如果某一个企业就是这么一个区域最后评价为第一，这个企业就得总体退出，这个退出也同时需要在目录库当中退出。这是动态调整的过程。

主持人：是末位淘汰制。

陈本宇：对，末位淘汰制，你概括得比较准。

5、主持人：您说的效果当中我更关心的是停车的交通秩序，这里涉及到停车位的问题，我也会经常在胡同里走一走，溜达溜达，小时候也住过胡同。以前停车不是事，因为没有那么多车。但是现在再去胡同，看到要不然就是地锁抢车位的，要不然可能是走了一条胡同都没有停车位的情况。不知道引入了物业管理企业之后，面对停车位先天不足的问题，怎么去解决？其实政府看到了停车位是缺失的，包括我们是不是也有所调研或者是摸底，在东城区辖区内的胡同当中，停车位有没有一个摸底调查，比如说比例大概是多少，我们怎么去想办法增加或者是去补充这样的一些公共设施？

陈本宇：好的。

主持人：我觉得这可能是政府需要付出的责任吧。

陈本宇：是。停车问题是一个大问题，也是群众反映最强烈的一个问题。我们每一个人都有切身体会。也确实像您所说的，平房区的停车难，停车乱，靠物业企业是无能为力的。我们前期进行了摸底，在街道社区进行了深入细致的调查。在东城区的老旧平房区，现在的停车位和停车需求之间的关系是1：2.9，也就是说有一个车位，同时有三个车在等着这个车位。

主持人：还是一个普遍的现象。

陈本宇：这是一个平均数，最困难的地区可能甚至到1比6。

主持人：六个车去抢一个车位。

陈本宇：六个车去等一个车位。我们大致通过四方面的努力希望能缓解停车难和停车乱。先说停车难。停车难政府不能回避的一个因素是老旧平房区的基础设施比较落后，配套设施跟不上。基础设施比较落后体现在我们可能胡同比较窄。落后跟不上是说我们的停车配套的设施，基本上缺失。根据这个情况，我们现在在广泛的找寻适合建造停车场，尤其是立体停车场的地方，尤其是在胡同两端。到目前为止，我们已经初步选定了13处可以建设立体停车场的地方。我们希望通过这种停车位的提供，能够缓解我们平房区的停车难的问题，尤其是停车位不足的问题。这是第一个。

第二个，我们在广泛发动平房区当中的这些单位，能不能开放内部的停车资源，能够实现共享。就是停车资源的共享工作。我们辖区当中有一些单位，自己有院落，有的有自己的停车场，这些是不是可以通过我们的奖励和扶持政策，让它跟我们周围的这种居民停车需求，一并统筹，达到资源的最优化。这一点我们有很多的中央和北京市的一些单位，都表现出了很高的这种觉悟，也克服了种种困难。

第三个，我们加强执法。对我们胡同当中乱停乱行的行为，物业企业进行劝阻，进行疏导和劝阻还不行，我们按照联动的机制，要向有关部门报告，有关部门来进行执法。对这些乱停乱行的行为，应该说现在管理的是越来越严格了。通过我们的执法和整治进行改善。

最后一个，通过居民自治的方式。在朝阳门街道的史家胡同和东华门街道的韶九社区在居民自治方面做了很好的探索，也收到了非常好的效果。我们也想推行这个平房区物业管理服务区域当中的停车资质，就是我们在有限的这个空间当中，有限的停车位的情况下，有多少车辆，所有的车主跟我们的单位和居民一块儿来商量，怎么共享这些车位。这个可能从根本上来说，能够彻底改善平房区物业管理当中面临着停车难，停车乱这个问题的一个比较重要的举措。所以，我们想通过这四方面能有效缓解现在的停车和交通问题。