[重庆]重庆市南岸区关于印发南岸区规范农村村民住宅规划建设管理实施办法的通知

文件名称:[重庆]重庆市南岸区关于印发南岸区规范农村村民住宅规划建设管理实施办法的通知

文件编号:渝文备〔2016〕651号

发布时间:

实施时间:

渝文备〔2016〕651号

重庆市南岸区人民政府办公室

关于印发南岸区规范农村村民住宅规划

建设管理实施办法的通知

南岸府办发〔2016〕37号

各镇人民政府，各街道办事处，区政府有关部门，各经济板块管委会，经开区有关部门，有关社会单位：

《南岸区规范农村村民住宅规划建设管理实施办法》已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

重庆市南岸区人民政府办公室

2016年6月15日

南岸区规范农村村民住宅规划

建设管理实施办法

为进一步规范农村村民住宅（以下简称：农房）建设秩序，减少“未批先建”、“少批多建”、“批甲占乙”、“建新不拆旧”等违法行为发生，促进城乡建设有序发展，根据《重庆市土地管理规定》（重庆市人民政府令第53号）、《重庆市村镇规划建设管理条例》、《重庆市农村村民住宅规划建设管理暂行办法》（渝办发〔2011〕372号）、《重庆市“四山”地区开发建设管制规定》（渝府令第204号）等有关法律法规及文件规定，结合南岸区实际，梳理形成本实施办法。

一、强化规划引领，明确农房建设区域

根据重庆市城乡总体规划（2007-2020）、重庆市“四山”地区开发建设管制规定、南岸区土地利用总体规划（2006-2020）等规定，确定我区新建农房的禁建区、限建区和适建区，具体为：

禁建区：基本农田保护区；地质灾害危险区、地质灾害极易发区和地质灾害直接威胁区域；公路的建筑控制区；饮用水地下水源一级保护区；经批准的详细规划、乡规划和村规划确定的城镇或乡村道路用地；轨道交通控制保护区。

限建区：土地利用总体规划确定的城市用地、城市拓展用地范围，以及土地利用总体规划中划定的限制建设区，优质耕地区； 国家重点生态功能区、生态环境敏感区和脆弱区；国家级自然保护区的核心区；国家重点风景名胜区核心景区及历史文化遗产保护区；铁路弯道内侧、平交道口和人行过道附近；河道、湖泊的管理范围内。

适建区：土地利用总体规划确定的农村居民点用地，以及城乡规划的村庄和集镇规划建设用地。

二、细化工作内容，明确部门职责分工

镇人民政府（街道办事处）为属地农房审批建设监管的第一责任主体，建管办（科）为具体责任人。负责农房建设的规划管理工作；负责农房建设质量安全监管工作，以及农房建设日常巡查和跟踪管理；并负责农村居民违法建房的具体行政执法工作。

区国土分局负责办理农房建设用地审查和土地规划调整；负责组织查处规划城镇建设用地范围外的违法建筑。区规划分局负责监督和指导农房规划许可工作；负责组织查处规划城镇建设用地范围内的违法建筑。区城乡建委负责农房集中建设试点、危旧房改造以及绿色节能建筑推广工作，并负责指导农房施工质量安全监管。南岸不动产登记中心负责与区国土分局共同开展农村村民土地房屋权属的登记、审核、发证工作。区市政园林局负责配合国土、规划执法部门和街、镇、板块做好农房建设审批管理中对违法行为的查处工作。

三、明确建房标准，规范农房建设审批管理

农村村民一户只能拥有一处宅基地，标准为每人20至25平方米，3人以下户按3人计算，4人户按4人计算，5人以上户按5人计算，扩建住宅新占土地面积应连同原有宅基地面积一并计算；农房原则上不得超过三层。

农村村民利用原有宅基地建设农房的，应申请办理《乡村建设规划许可证》；新申请宅基地或迁建、改建、扩大原有宅基地面积建设农房的，应申请办理《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准书》；农房竣工验收合格后，可申请办理农村土地房屋权属登记（具体办理程序及时限详见附件）。

四、加强监督管理，控制农房违法建设行为

镇人民政府（街道办事处）和相关部门应按照土地管理共同责任机制要求，落实工作责任，形成执法监管合力，共同遏制违法占地、违法建设的行为。镇人民政府（街道办事处）要建立健全农房建设管理动态巡查责任制度，明确镇街、村居及相关部门的职责分工，整合规划、国土、房管、城建、市政园林（综合执法）等力量，建立联合巡查制度，切实做到对宅基地违法违规行为早发现、早制止、早报告；对未经许可或未按照许可要求进行建设的，责令停止、限期改正，逾期不改正的，依法予以拆除，并撤销已核准下发的《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准书》。

镇人民政府（街道办事处）和相关部门应按各自职责履行农房规划建设审批管理责任，采取“谁审批谁负责”的原则进行追责、问责，对超越职权或者不符合法定条件的申请人不给予审批，对符合法定条件的申请人未在法定期限内审批的，由监察机关按照有关规定，责令整改，通报批评；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接人员依纪给予处分。对办事人员松懈渎职、相互推诿、久拖不办的现象，由效能机关予以效能问责。

本实施办法自发布之日起实行，原有的规定与本实施办法不一致的，以本实施办法为准。

附件：南岸区农村村民住宅规划建设管理工作规程

附件：

南岸区农村村民住宅规划建设管理工作

规程

第一条 制定依据

为规范本区农村村民住宅建设管理，切实减少“未批先建”、“少批多建”、“批甲占乙”、“建新不拆旧”等违法行为发生，促进城乡建设有序发展，根据有关法律法规及文件规定，在《南岸区规范农村村民住宅规划建设管理实施办法》的基础上，制定出本工作规程。

第二条 适用范围

南岸区行政区域内集体土地上（村镇规划区内确定的集中居民点除外）的农村村民住宅建设审批管理适用本工作规程。

本工作规程所称农村村民住宅，是指农村村民以户为单位申请并经依法批准，使用经批准的宅基地新建、改建、扩建的自用住宅（以下简称：农房）。

第三条 责任主体

镇人民政府（街道办事处）为属地农房审批建设监管的第一责任主体，建管办（科）为具体责任人。负责农房建设的规划管理工作；负责农房建设质量安全监管工作，以及农房建设日常巡查和跟踪管理；并负责农村居民违法建房的具体行政执法工作。

区国土分局负责办理农房建设用地审查和土地规划调整；负责组织查处规划城镇建设用地范围外的违法建筑。

区规划分局负责监督和指导农房规划许可工作；负责组织查处规划城镇建设用地范围内的违法建筑。

区城乡建委负责农房集中建设试点、危旧房改造以及绿色节能建筑推广工作，并负责指导农房施工质量安全监管。

区不动产登记中心负责与区国土分局共同开展农村村民土地房屋权属的登记、审核、发证工作。

区市政园林局负责配合国土、规划执法部门和街、镇、板块做好农房建设审批管理中对违法行为的查处工作。

其他行业主管部门按相关法律法规及本工作规程规定开展工作。

第四条 工作原则

（一）统一规划原则。农房建设用地必须符合城乡总体规划、土地利用总体规划和村镇建设规划，并在规划确定的范围内合理安排。

（二）节约用地原则。建设农房应节约、集约利用土地，鼓励农村村民建房向城镇型社区和中心社区集聚，在尊重村民意愿基础上适度集中布局，推广集中连片建设，鼓励建造农民新村住宅。

（三）依法审批原则。相关街镇及部门要严格按照相关法律法规及全区土地利用总体规划、村镇建设规划要求等，严格审批乡村建设规划许可、建设用地批准、农用地转用、农村土地房屋权属登记等相关手续，不得违规审批。

（四）批建一致原则。相关街镇要加强农房建设跟踪管理及巡查力度，严格按照批建一致要求，预防并及时制止未批先建、少批多建、批甲占乙、建新不拆旧等违法行为，各街镇部门各司其责、严格执法，切实杜绝新增违法建筑。

（五）便民服务原则。相关街镇及部门要互相配合、积极沟通，不推诿，不敷衍，做好政策宣传，简化办事流程，缩短办理时限，切实为民服务，合法高效地推进本区农房建设管理工作。

第五条 规模标准

（一）农村村民宅基地标准为每人20至25平方米，3人以下户按3人计算，4人户按4人计算，5人以上户按5人计算，扩建住宅新占土地面积应连同原有宅基地面积一并计算；

（二）农村村民住宅建设原则上不得超过三层。

第六条 审批原则

（一）农村村民符合下列条件之一的，可以申请使用宅基地：

1．无宅基地的；

2．因结婚分户等原因确需建房，原宅基地面积低于规定标准的；

3．因自然灾害等原因确需搬迁的；

4．因实施乡村规划进行公共公益项目建设需要搬迁的；

5．属危旧房确需改造并符合相关政策规定的；

6．法律、法规规定的其他情形。

（二）有下列情形之一的，不予批准宅基地：

1．占用基本农田的；

2．农村村民宅基地面积已达规定标准的；

3．占用经批准的详细规划、乡规划和村规划确定的城镇或乡村道路用地的；

4．农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地建设的；

5．城镇居民占用农村集体经济组织的土地建住宅的；

6．建筑红线距公路（坡顶、坡脚、边沟、边缘线）距离低于以下标准的，即高速公路立交桥匝道50米、高速公路30米、国道20米、省道15米、县道10米、村道5米、乡道3米；

7．建筑选址位于地质灾害危险区、地质灾害极易发区和地质灾害直接威胁区域内的；

8．占用耕地、林地、河道岸线等未到相关行业主管部门办理审批手续的；

9．法律、法规规定不予批准的其他情形。

（三）有下列情形之一的，不予办理农村土地房屋权属登记：

1．非法占用土地的；

2．存在改变用地位置、超面积占地、超面积建筑等违法建（构）筑物的；

3．临时建（构）筑物；

4．属区政府或房屋行政主管部门公告确定的征地拆迁或城市房屋拆迁范围内的土地房屋，但因依法继承而申请登记的除外；

5．申请农村村民所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的（除法律法规另有规定外）；

6．法律、法规规定不予登记的其他情形。

第七条 工作流程及资料提供

总体流程：村民申请→办理乡村建设规划许可手续→办理用地审批手续→开工建设→竣工验收→办理农村土地房屋权属登记。

（一）具体办理程序：

1．村民向镇人民政府（街道办事处）提出书面申请；

2．镇人民政府（街道办事处）初审通过后组织国土所与村委会、村民小组共同进行现场勘测选址，勘测发现涉及公路、河道、林业等问题的由镇人民政府（街道办事处）征求相关部门意见；

3．选址通过后由镇人民政府（街道办事处）核发《乡村建设规划许可证》（属经开区范围内农房在发放规划许可证前需经区规划分局审核同意），并将许可证在村委会公示栏公示不少于3日；

4．村民向区国土分局申请办理用地审批手续(新申请或改变、扩大原有宅基地建设的适用）；

5．区国土分局受理，审核通过后核发《建设用地批准书》，并将批准书在村委会公示栏公示不少于3日(新申请或改变、扩大原有宅基地建设的适用）；

6．镇人民政府（街道办事处）组织国土所、村委会、村民小组与建房村民共同进行开工放线，村民在镇人民政府（街道办事处）的监督管理下开工建设；

7．房屋竣工后，村民向镇人民政府（街道办事处）申请验收，镇人民政府（街道办事处）组织国土所、村委会、村民小组共同验收，验收合格的予以验收登记，验收不合格的，不予登记并开展整改执法等相关工作；

8．村民向南岸不动产登记中心和区国土分局申请办理农村土地房屋权属登记，经区国土分局、南岸不动产登记中心审查通过后领取房地产权证。

（二）需提交的材料：

申请办理《乡村建设规划许可证》所需材料：

1．书面申请（原件1份）；

2．申请人身份证明材料及其户籍人口证明文件（复印件1份，核原件）；

3．村民委员会书面意见（原件1份）；

4．原有宅基地的土地使用权证件（限使用原有宅基地的，复印件1份，核原件）；

5．区国土分局同意使用宅基地面积的书面意见及附图（限新申请或改变、扩大原有宅基地建设的，复印件1份，核原件）；

6．房屋所有权证明材料（限改建、扩建的，复印件1份，核原件）；

7．建筑设计方案图或通用图集（拟建层数为三层但未使用通用图集的应提供设计单位资质，原件2份）；

8．涉及邻里关系的，需提供邻里等相关利害关系人的书面意见（涉及减少原有间距、影响房屋结构安全、通行及其他对他人合法权益产生影响的情形，原件1份）；

9．其他需要提交的材料。

申请办理《建设用地批准书》所需材料：

1．书面申请（原件1份）；

2．申请人身份证明材料及其户籍证明材料（复印件1份，核原件）；

3．农村宅基地申报表（原件2份，镇人民政府（街道办事处）、村委会、村民小组需在此表上签注意见）；

4．乡村建设工程规划许可证（复印件1份，核原件）；

5．原有宅基地的土地使用权证或房屋权属证书（限改建、扩建的，复印件1份，核原件）；

6．确需占用耕地的，需提供所在地的农村集体经济组织2/3以上成员签字同意的书面材料和补充耕地方案（原件1份）；

7．搬迁新建户应提供旧宅基地的处置方案（原件1份）；

8．镇人民政府（街道办事处）出具的不在地质灾害危险区、地质灾害易发区和地质灾害直接威胁区域，或在地质灾害易发区但不受地质灾害威胁的意见（原件1份）；

9．其他需要提交的材料。

申请办理农村土地房屋权属（初始）登记需提供的资料：

1．土地登记申请书（原件1份）；

2．申请人身份证明材料及其户籍证明材料（复印件1份，核原件）；

3．土地权属来源证明（原有宅基地的土地使用权证，建设用地批准书等，原件1份）；

4．地籍调查表（原件1份）；

5．地上附着物权属证明（乡村建设规划许可证，原有房屋权属证书等，复印件1份，核原件）；

6．三层及三层以上房屋需收取镇人民政府质量安全验收登记结果；

7．其他证明材料。

办理时限：

乡村建设规划许可手续：十五个工作日；

建设用地批准书手续：二十个工作日；

农村土地房屋权属（初始）登记手续：十五个工作日。

第八条 建设监管

（一）建设选址。农房规划建设选址时，镇人民政府（街道办事处）应组织国土所与村委会、村民小组共同进行现场勘测选址，选址完成后应在规定位置予以公示。涉及拆除旧房建新房的，由村民小组与原权利人签订收回旧宅基地协议，区国土分局在受理村民住宅用地申请时收回原土地房屋权属证书，按程序进行注销。

（二）建设开工。农房开工建设前，镇人民政府（街道办事处）组织国土所与村委会、村民小组人员与建房村民共同到现场开工放线，做好建设现场拍照、四至界限记录等工作，并要求村民严格按照批准的范围、用途、面积、规模进行农房建设。

（三）过程监管。农房建设过程中，镇人民政府（街道办事处）具体负责本辖区农房建设监督管理工作，联合相关部门按照土地管理共同责任机制要求，落实工作责任，形成执法监管合力，共同遏制“未批先建”、“少批多建”、“批甲占乙”、“建新不拆旧”等违法占地和违法建设行为。镇人民政府（街道办事处）要建立健全农房建设管理动态巡查责任制度，明确镇街、村居及相关部门的职责分工，整合规划、国土、房管、城建、市政园林（综合执法）等力量，建立联合巡查制度，切实做到对宅基地违法违规行为早发现、早制止、早报告；对未经许可或未按照许可要求进行建设的，责令停止、限期改正，逾期不改正的，依法予以拆除，并撤销已核准下发的《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准书》。

（四）竣工验收。农房建设完工后，村民向镇人民政府（街道办事处）申请验收，镇人民政府（街道办事处）应及时组织国土所与村委会、村民小组人员到现场进行竣工验收，验收合格的予以登记；若发现存在质量安全隐患或违建违法行为，应要求其进行整改并开展执法，不予验收登记，不予办理农村房屋权属登记。

第九条 违建执法

区违法建筑整治工作领导小组办公室负责统筹全区农村违法建筑执法查处工作，相关街镇、部门按照《重庆市查处违法建筑若干规定》（渝府令〔2014〕282号）、《南岸区快速制止和拆除违法建筑办法（试行）》（南岸执法〔2014〕241号）等相关法律法规及规章制度要求各司其责，切实做好农房建设违法违规行为的制止及查处工作，实现新建违法建筑零增长，存量违法建筑逐步拆除的工作目标。

第十条 纪律要求

对在农房建设审批管理和农村违法建筑整治过程中违反相关法律法规及本办法的相关人员，按照《中共重庆市纪委重庆市监察局关于行政审批中违纪违规行为责任追究的暂行规定》和《重庆市城乡规划违法违纪行为处分规定》等有关规定严肃处理。

第十一条 本工作规程由区城乡建委、区规划分局、区国土分局负责解释。

第十二条 本工作规程与《南岸区规范农村村民住宅规划建设管理实施办法》同步施行。