[重庆]荣昌县关于全面加强物业管理工作的意见

文件名称:[重庆]荣昌县关于全面加强物业管理工作的意见

文件编号:渝文备〔2015〕672号

发布时间:

实施时间:

渝文备〔2015〕672号

荣昌县人民政府

关于全面加强物业管理工作的意见

荣昌府办发〔2013〕29号

各镇人民政府、各街道办事处，县政府各部门，有关单位：
为全面加强和规范我县物业管理工作，明确物业管理各方主体责任，全面提升物业管理总体水平，切实改善广大市民居住环境，促进我县物业管理市场秩序健康发展。根据国务院《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》等法律法规规定，结合我县实际，经县政府第27次常务会议审议通过，现将加强物业管理工作有关事项提出如下意见：
一、提高认识，进一步加强物业管理工作
物业管理工作涉及千家万户，关系荣昌经济发展及社会和谐。全面加强物业管理工作，有利于提升楼宇品质，促进经济发展，提高城市管理水平，更好展现渝西川东区域中心城市形象；有利于改善荣昌宜居环境，提高群众生活质量，提升群众幸福指数；有利于推动社会管理创新，化解社会矛盾。全县各级各部门要牢固树立和落实科学发展观，充分认识以规范物业企业服务行为为核心，以物业管理水平和服务质量提档升级为目标，把全面加强物业管理工作作为营造发展环境，提升城市形象、改善民生民利、维护社会稳定的一项重要工作抓紧抓好。
二、明确职责，构建三级物业管理体系
为全面加强物业管理工作，明确各镇街、各职能部门在物业管理工作中的主体责任，按照“条块结合、属地管理”的原则，建立县级相关部门、镇（街道）、社区三级物业管理体系，健全县国土房管部门牵头，相关职能部门配合，各镇街属地管理，居民委员会具体抓落实的工作方式，按照以下职责分工，形成上下联动、齐抓共管的工作机制。
（一）县级相关部门职责。
县国土房管局：物业管理的行政主管部门。负责宣传贯彻落实物业管理的相关法律、法规、政策和物业管理矛盾纠纷的协调处理；物业专项维修资金的归集，使用和监督管理；物业服务企业资质审批、物业服务企业诚信制度建设、年度资质核定以及从业人员资格培训组织协调等工作；本行政区域内物业承接查验和物业服务行业协会的指导和监督工作；参与新建项目的综合验收。查处损坏或者擅自占用、改建物业共用部分、移装共用设施设备、将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方、存放、铺设超负荷物品等违法行为。
县规划局：负责商品房新建项目方案中物业服务用房的规划、编制、审批、修订及规划管理和验收；牵头对《荣昌县城乡总体规划》主城区城市建设用地范围内违法建筑的查证和认定，并依法作出处理决定；重点查处物业管理区域内占用地上或地下空间违法修建建筑物、构筑物；破坏或者擅自改变房屋外观；会同工商行政主管部门查处违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房的行为。
县城乡建委：协调处理工程建设及物业装饰装修过程中涉及房屋结构安全的有关问题；将物业服务用房纳入项目综合验收范畴，并监督有关资料的交接；督促开发企业对物业小区内产权明晰、未及时移交产权而出现损坏的配套设施设备进行日常维护管理；督促开发企业对在保修期内的墙体立面外墙砖、质量缺陷进行维护整改；依法对损坏或擅自变动房屋承重结构、主体结构的行为进行查处。
县发展改革委：负责物业企业前期物业服务收费标准的核定管理；指导、监督检查物业服务企业的收费行为；依法查处乱收费、只收费不服务或者少服务多收费的行为；对物业服务收费行为提供咨询服务和监督检查，配合调处因收费引发的矛盾纠纷。
县工商局：负责物业服务企业注册登记和经营行为的监督管理；在办理物业管理区域内的营业执照时，依法审查经营场地、经营项目涉及相邻关系业主证明文件；加强对房地产销售广告及物业管理区域内共用部分发布广告的监督管理；配合相关职能部门查处物业小区内未经审批擅自从事餐饮、卡拉OK、棋牌室、旅馆等经营活动的行为。
县公安局：负责对物业服务企业保安人员的信息采录培训和备案管理，实行持证上岗；指导、监督物业服务企业对物业小区的治安协防和安全防范工作；加强对业主委员会印章刻制管理；对小区内发生的交通事故、治安、刑事等案件依法查处；对物业小区外禁停路段上乱停乱放的车辆进行依法整治；依法加强对小区内饲养宠物管理工作。
县公安消防大队：负责依法监督指导物业服务企业履行消防安全职责，及时查处物业小区内占用消防通道、破坏公共消防设施等消防违法行为，依法查处小区内擅自存放易燃、易爆等危险物品和擅自改变车库使用功能及消防功能房等违反消防法规行为。
县市政园林局：负责对物业项目业主编制的小区绿化方案进行指导、审查和监督；对小区内破坏或者损毁花草、树木、园林的行为进行查处。对各小区环卫工作进行监督检查和指导，督促物业小区将清扫和收集的生活垃圾运输到指定地点，统一进行无害化处理。监督、指导、协调物业小区生化池的清掏、清运；负责小区内畜禽养殖的取缔。
县经济信息委：负责做好供电、供气方面的监督管理工作，调处因供电、供气产生的物业管理纠纷。
县水务局：负责做好供水方面的监督管理工作，调处因供水产生的物业管理纠纷。
县环保局：负责依法查处经营者在物业小区内造成噪声、油烟污染的行为，调处因此类问题引发的矛盾纠纷；负责对生化池设计工艺的审查、验收；依法查处在小区内存放不符合安全标准的放射性危险物品的违法行为。
县质监局：负责按照法律法规的要求对物业小区内电梯等特种设备的使用、维修、保养、管理进行监督检查，依法查处违法违规行为；督促使用单位落实特种设备安全主体责任。
县民政局：负责物业行业协会的监督管理工作。
县工商、文化、教育、卫生、环保、公安等部门，在为住宅区域范围内开展经营活动办理相关经营许可时应认真审查，对在住宅区域范围内有损害广大业主共同利益等违法行为的单位或个人，要暂缓或不予办理相关经营许可；对巳办理相关经营许可的，相关职能部门要加强监督管理，严厉查处违规经营行为。
（二）各镇街属地管理职责。
各镇街要明确1名分管负责人具体抓物业管理工作，在社区办增加1—2名专（兼）职人员并增拨工作经费。负责组织实施本辖区内的物业管理工作；指导业主大会成立及业主委员会的选举和备案工作；监督业主大会和业主委员会依法履行职责；指导物业服务企业参与社区管理、社区服务；召集相关部门召开物业管理联席会议，协调解决物业管理有关问题，妥善调处物业管理与服务纠纷。协调业主委员会或者业主代表处理过保修期的立面外墙砖、窗户脱落以及辖区范围内未成立业主委员会的居民小区或单体楼院化粪池清掏、污水横流等问题。
（三）社区基层组织职责。
相关居民委员会应明确1名社区干部负责物业管理工作，配合镇街推进物业管理区域业主大会建设，督促业主委员会履行职责；在各小区没有或者未能选举产生业主委员会，以及业主委员会不能正常开展工作期间由居民委员会代行业主委员会职责。
三、突出重点，狠抓物业管理关键环节
（一）严格新建物业项目规划方案审批、建设监管和监督，规范物业管理市场。
县规划局要严格审查新建项目规划方案是否按照有关要求优化配置物业服务用房、垃圾收集点、地下停车位，以及优化小区道路人车分流和门禁设施。新建项目的物业服务用房和社区用房未按规划方案建设的，要督促建设单位整改，否则不予规划核实。
县城乡建委要督促开发建设单位按照规划设计和建筑质量要求进行建设。
县国土房管局要严把物业服务行业的市场准入关，强化物业服务企业资质管理；严格执行前期物业招投标监管和前期物业服务合同备案管理；加强物业承接查验活动的监督；加强物业服务用房备案管理；加强物业专项维修资金管理（具体管理细则由县国土房管局另行制定），积极探索老旧住宅小区物业专项维修资金归集办法；规范物业服务行业市场秩序；对全县物业服务企业开展星级挂牌管理（具体管理细则由县国土房管局另行制定）。指导物业服务企业开展服务技能比赛、管理项目创县优、市优等活动，会同各镇街开展协管工作，规范物业服务行为。
（二）强力推进业主大会建设。
各镇街要按照《重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）》的规定，制定年度工作计划，切实把好程序关和人选关，推进各小区业主大会建设，在5年内实现辖区业主大会全覆盖，尤其是对问题较多、矛盾较突出，未选举或经选举暂时未能产生业主委员会的小区，要指定所在地居民委员会代为履行业主委员会职责。
（三）规范物业服务与收费机制建设。
县国土房管局要督促开发建设单位在与房屋买受人签订商品房买卖合同时，必须约定前期物业管理服务项目和收费标准的相关条款。前期物业服务合同到期或根据业主要求，业主委员会或代行业主委员会职责的居民委员会要代表业主与物业企业签订物业服务合同，明确双方的权利、义务和违约责任。
凡因物业服务质量引起的收费纠纷，县发展改革委要会同县国土房管部门，督促物业企业限期整改；因开发建设引起的矛盾纠纷，县城乡建委要督促开发建设单位及时妥善处理。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会或代行业主委员会职责的居民委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，或者按约定申请仲裁。
（四）结合实际，分类实施全县物业管理工作。
1．老旧住宅小区。采取以奖代补方式，扶持老旧住宅小区物业管理。一是对具备条件的老旧住宅区，由镇街、社区居委会指导成立业主委员会，实行居民自治或引进物业服务企业实施专业管理。二是对没有条件实行居民自治和引进专业物业服务企业的老旧住宅区，则由社区居委会组织实施物业服务，落实以日常保洁、设施设备管护、公共秩序维护为主要内容的物业服务。三是按照“民事、民议、民定”的原则，确定管理模式、服务内容和标准，以及物业服务收费标准。
2．商住小区。一是稳定商住小区物业管理覆盖率，规范物业服务市场退出机制，完善物业服务招投标机制，确保物业服务不断档、覆盖率不下降。二是提高物业矛盾纠纷调处率，及时、妥善调处物业纠纷，着力化解物业管理矛盾、解决物业管理遗留问题。三是积极开展创优、星级小区创建和星级企业评比活动，通过企业、行业自评和社区、街道、县层层推选，奖优罚劣，优胜劣汰，引导企业创先争优，推动物管行业整体水平提升。四是探索“菜单式”收费制度，公开物业服务承诺，推行“质价相符”的物业服务收费方式。
四、着眼长远，促进物业管理健康发展
（一）成立荣昌县物业管理工作领导小组。由县政府分管副县长任组长，县国土房管局局长任副组长，县发展改革委、县规划局、县公安局、县环保局、县城乡建委、县市政园林局、县工商局、县质监局等相关部门，各镇街主要负责人为成员，具体负责全县物业管理工作的组织领导。领导小组下设办公室，设在县国土房管局，由县国土房管局局长兼任办公室主任，具体负责全县物业管理有关协调工作。
（二）实行联席会议制度。每半年召开一次领导小组会议，研究部署和协调解决物业管理工作中的有关问题；各镇街要定期或不定期召开物业管理联席会议，协调处理物业管理工作中的具体问题。
（三）建立执法联动机制。凡需要联合执法时，由牵头单位或领导小组办公室负责组织，相关部门协助开展联合执法。对尚未整改违法行为的单位和个人，县国土房管、工商、民政等部门，暂缓办理房屋产权转移登记、房屋租赁备案登记、房屋抵押登记、工商企业（含个体工商户）注册登记和社会组织登记。
（四）建立三级纠纷调解体系。要建立和完善县级相关部门、镇（街道）、社区三级物业管理纠纷调解体系，将物业管理矛盾纠纷化解在基层。县信访办、县司法行政部门要指导相关部门和单位建立健全覆盖物业管理区域的人民调解制度，发挥人民调解组织在预防和化解物业管理矛盾纠纷中的积极作用。
五、本意见自发文之日起施行，原荣昌府发〔2004〕8号文件同时废止。

荣昌县人民政府
2013年5月28日