[重庆]重庆市江北区关于印发重庆市江北区物业管理实施细则（试行）的通知

文件名称:[重庆]重庆市江北区关于印发重庆市江北区物业管理实施细则（试行）的通知

文件编号:渝文备〔2016〕347号

发布时间:

实施时间:

渝文备〔2016〕347号

重庆市江北区人民政府

关于印发重庆市江北区物业管理实施

细则（试行）的通知

江北府发〔2015〕6号

各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门，有关单位：

《重庆市江北区物业管理实施细则（试行）》已经区政府2015年1月23日第62次常务会议研究同意，现印发给你们，请遵照执行。

特此通知。

重庆市江北区人民政府

2015年2月3日

重庆市江北区物业管理实施细则（试行）

第一章 总 则

第一条 为进一步规范我区物业管理服务活动，维护业主、使用人、物业服务企业和建设单位的合法权益，明确区级相关职能部门、街道办事处（镇政府）以及建设单位的职责，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》（以下简称《条例》）的规定，结合我区实际，制定本细则。

第二条 本区行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本实施细则。

第三条 区房管局负责全区物业管理活动的监督管理。

区级各相关行政职能部门及各街道办事处（镇政府）按照各自职责，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理及物业管理区域内的行政管理工作。

第四条 根据国家和重庆相关的政策原则，制定扶持物业行业的优惠政策，在税收、项目创优、企业涉及物业管理区域的业主用水、用电费额标准及企业节能减排等方面给予支持和鼓励；引导、推动老旧住宅区、安置小区实行专业化、市场化的物业管理，促进物业服务行业的持续发展。

第二章 物业管理监督工作机制

第五条 成立江北区物业管理工作指导小组，组长由区政府分管副区长担任，副组长由区政府办公室联系副主任和区房管局局长担任，成员为区各相关行政职能部门及街道办事处（镇政府）主要负责人。

区物业管理工作指导小组下设办公室，由区房管局局长担任办公室主任，主持办公室的日常工作。

第六条 区级各相关职能部门应明确物业管理专（兼）职人员负责物业管理纠纷协调工作；街道办事处（镇政府）及社区居民委员会应明确分管领导和专（兼）职人员做好辖区物业管理的相关工作。区级各相关职能部门和街道办事处（镇政府）应将物业专管人员的姓名、单位、联系方式公示在物业管理项目显著位置，供群众直接联系、咨询。

第七条 建立公开监督制度。各职能部门和街道办事处（镇政府）对群众投诉案件的受理时限、办理流程、办理结果予以公示，并接受社会监督，对群众满意度进行抽查、回访，确保物业矛盾纠纷调处工作的落实和推进。

第八条 建立案件督办制度。对本《实施细则》第三章中有关行政职能部门、街道办事处（镇政府）职责所涉及的物业投诉案件应在受理后五个工作日内及时回复处理情况。建立月报、通报和逾期未办理的督办制度。

第九条 制定对各相关职能部门和街道办事处（镇政府）物业管理工作目标管理考核指标体系。

第十条 建立区物业管理信息系统。信息系统内设立网上咨询和投诉专栏平台，将区级各相关职能部门和街道办事处（镇政府）职能职责、物业行政管理人员联系方式和物业服务企业诚信等信息向社会公开；方便群众反映物业诉求。

第十一条 建立物业服务企业信用监管机制。区房管局负责指导区物业管理协会建立物业服务行业信用和投诉核查记录和企业法定代表人、项目经理信用档案。

物业管理协会负责本区行业信息的组织与发布，该信用档案可以给物业小区更换物业服务企业提供参考。

建立物业项目经理年度述职评议制度，评议过程应当邀请社区居委会和业主代表参加，评议结果抄报区房管局、街道办事处和物业项目经理隶属的公司。并将评议情况载入项目经理信用档案。

企业诚信档案作为物业服务企业资质升级重要参考条件，有不良记录的企业，取消行业内当年所有评优、评先资格。

第三章 行政职能部门、街道办事处（镇政府）工作职责

第十二条 区房管局负责本行政区域内物业管理活动的监督管理，履行以下工作职责：

（一）起草全区物业管理工作规范性文件；

（二）按分级审批原则，对物业服务企业进行资质管理；

（三）负责办理物业管理用房、物业管理招投标、物业服务合同等备案事项；

（四）指导街道办事处（镇政府）履行物业管理监管职责；

（五）做好物业项目创优达标工作、物业服务企业诚信档案建设；

（六）对全区物业区域房屋安全进行业务指导和排危抢险技术指导；

（七）做好物业专项维修资金的监管；

（八）督促建设单位向所在地街道办事处（镇政府）移交物业档案、前期物业服务合同备案资料及临时管理规约；

（九）处理职责范围内物业管理事项；

（十）法律、法规、规章规定的其他职能。

第十三条 区城乡建委履行以下职责：

（一）对全区房屋建筑工程质量保修的监督管理；

（二）参与处理房屋装饰装修过程中的有关问题；

（三）督促工程建设单位（含开发企业）做好房屋质量保证书中所列项目的维护维修工作；

（四）依法处理物业区域内业主损坏或擅自变动房屋承重结构、主体结构的违法行为。

第十四条 区规划分局履行以下职责：

（一）对物业服务用房配置在规划方案中注明位置和面积；

（二）依法查处物业区域内占用地上或地下空间违法建建（构）筑物（含屋面搭建、地下开挖、破坏或改变房屋外观等）的行为；

（三）编制旧住宅小区综合改造规划，按照住宅小区的建设标准和物业管理要求提出规划设计标准；

（四）对物业管理用房、公共配套建筑、绿地、活动场地、停车场等达不到规划设计标准要求的，不予审批；

（五）对住宅小区供水、供电、供气、排污等设施和技术规范，按照分户计量等行业标准的要求进行规划审批，从源头上解决小区供水、供电、供气、排污等公用设施管理的问题；

（六）负责对房屋外墙立面维修效果进行审核；

（七）协调处理职责范围内的相关纠纷。

第十五条 区经济信息委履行以下职责：

（一）做好电、气方面的供应保障协调工作，积极调解因供电、供气而产生的物业管理纠纷，协调物业区域电、气正常供给；

（二）指导并督促新建住宅房屋安装“一户一表”和老住宅区“一户一表”改造，推进电、气部门向最终使用人收取费用的工作。

第十六条 区市政园林局履行以下职责：

（一）对物业小区外人行道上乱设摊点、乱贴乱挂等进行清理整治；

（二）对物业小区内的园林、绿化、化粪池、排污管道、二次供水设施进行监督指导和协调处理此类矛盾纠纷；

（三）做好水方面的供应保障协调工作，积极调解因供水而产生的物业管理纠纷，协调物业区域水正常供给；

（四）指导物业服务企业在物业管理区域内划分停车位及行车路线标志。

第十七条 区环保局履行以下职责：

（一）依法查处物业管理区域内单位（自然人）固定声源噪声、废气、毒气、放射性污染、油烟污染、污水排放等违法行为；

（二）协调处理环保方面的相关纠纷。

第十八条 区公安分局履行以下职责：

（一）指导业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施；

（二）对物业区域的护卫人员实施监督、管理和备案制度；

（三）建立物业服务企业秩序人员培训制度；

（四）加强业主委员会印章刻制、私刻（伪造）印章的追缴管理工作和处理侵占物业公共收益行为；

（五）对物业小区外违规乱停放车辆等进行清理整治。

第十九条 区消防支队履行以下职责：

（一）依法查处对物业管理区域内占用、堵塞消防通道的行为；

（二）依法查处物业管理区域内破坏消防设施的行为，对物业管理区域的消防设施和消防工作进行检查和指导；

（三）指导物业服务企业护卫人员的消防技能培训和消防安全知识培训。

第二十条 区工商分局履行以下职责：

（一）依法不予受理物业区域业主在未经有利害关系的业主同意或业主委员会（社区居民委员会）“住改商”证明的前提下，将住宅改为餐饮、娱乐性用房的申请；

（二）依法查处物业管理区域内无须取得许可证但应当取得营业执照或已经取得许可证但未依法领取营业执照，擅自从事经营活动的行为；

（三）加强对房地产广告及物业管理区域内共用部位发布广告内容的监督管理。

第二十一条 区发展改革委履行以下职责：

（一）对全区物业服务企业明码标价的收费行为进行指导和监管；

（二）依法查处物业服务企业超标准停车收费行为；

（三）协调处理物业区域内停车收费和物业管理费收费问题产生的矛盾纠纷。

第二十二条 区维稳办履行好以下职责：

牵头处理因物业纠纷引发的群体性事件，参与重大物业矛盾纠纷的化解工作。

第二十三条 区质监局履行以下职责：

（一） 参与处理因电梯运行问题引发的矛盾纠纷；

（二） 指导老旧住宅小区的电梯改造工作；

（三）协调专业机构对电梯维修项目及价格进行咨询。

第二十四条 区委宣传部、区文化委履行以下职责：

协调报纸、广播、电视、网络等各类媒体对物业管理进行正面宣传、引导，对物业服务矛盾纠纷进行客观公正报道，组织发动相关单位按各自职责做好信息公开，营造和谐物管的舆论氛围。

第二十五条 区土地房屋权属登记中心应履行协助街道办事处（镇政府）指导建立物业管理区域，建立业主大会和业主委员会时核实相关业主身份信息的职责。

第二十六条 街道办事处（镇政府）履行以下职责：

（一）指导辖区内物业区域具备条件，建立首次业主大会的组织筹备工作；

（二）在业主委员会不作为的情况下，依据物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开业主临时大会，的，应当在《条例》规定时限内组织召开业主大会，实施罢免业主委员会成员、业主委员会逾期未换届等事项；

（三）责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规的决定，并通告全体业主；

（四）办理业主委员会备案事项；

（五）组织召开物业管理联席会议，依法处理物业管理信访事项；

（六）调解辖区物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设之间的纠纷；

（七）对已建成并交付使用但未划分物业管理区域的项目，需要实施物业管理时，在征求相关业主意见后，会同相关部门划定物业管理区域，并送区房管局备案；

（八）指导和监督老旧住宅小区和城市综合整治后的小区物业管理；

（九）对辖区房屋安全进行监督管理和组织排危抢险工作；

（十）指导社区安排专人处理物业管理事项。

第二十七条 社区居民委员会履行以下事项：

（一）建立本社区物业管理工作有关基础数据（含小区基本情况、物业服务企业、建设单位、业主委员会、基本情况等）的台账，进行动态管理；

（二）协调处理本辖区内物业区域物业纠纷；

（三）抽查核实业主大会签名的真实情况，监督业主委员会决议公示等有关事项；

（四）代管已经解散或者任期届满但尚未完成换届选举工作的业主委员会的财物、资料、印章等；

（五）对未成立业主委员会的，该物业区域项目由所在社区居委会组织业主重新选聘物业服务企业。

第四章 物业矛盾化解机制

第二十八条 构建人民调解、行政协调、司法调解、信访调解相互衔接的物业管理服务矛盾纠纷化解工作模式，建立区、街道办事处（镇政府）、社区三级物业管理服务矛盾纠纷受理、调解和处置组织体系，及时解决物业管理服务矛盾纠纷。

第二十九条 区物业管理工作指导小组办公室会同区法院、区司法局以及区级各相关职能部门，建立区物业管理服务矛盾纠纷调解中心（以下简称区物业纠纷调解中心）。

街道办事处（镇政府）、社区居民委员会会同相关部门聘请物业纠纷调解员，负责辖区内物业管理矛盾纠纷的调解和处置。

第三十条 区物业纠纷调解中心负责全区物业纠纷的组织领导和整体协调。负责全区物业纠纷调处工作的调研和规则指导；负责重大疑难物业纠纷的调处；负责物业纠纷调处情况的统计、上报；负责开展法律咨询和法制宣传教育活动。

第三十一条 区物业纠纷调解中心的办公场地和设施由区房屋管理局提供；工作所需经费由区财政予以解决。

第三十二条 区物业纠纷调解中心在区物业管理工作领导小组领导下工作，下设区物业纠纷调解委员会、区法律援助中心物业纠纷法律援助工作站两个服务工作平台。同时，依托街道办事处、社区人民调解委员会，共同做好物业纠纷调处工作。

第三十三条 物业纠纷调处实行区物业纠纷调委会、街道办事处和社区调委会三级受理运行机制。物业纠纷调解程序由社区调委会首先受理，调解的双方或多方未达成一致的，由社区提请街道办事处调委会进行调解，调解的双方或多方仍未达成一致的，由街道办事处提请区调委会进行调解；如确系重大、复杂、疑难纠纷案件，经街道办事处调委会同意后，纠纷当事人可直接向区物业纠纷调委会申请调解。

第三十四条 区物业纠纷调解委员会实行委员制，由3-9名委员组成，委员由相关职能部门推选工作人员及熟悉政策法律的专业人士和物业管理专业人员担任。实行专职与兼职相结合，建立法律专业人士、物业专家兼职人民调解员库。各街道办事处、社区调委会应确定1-2名物业纠纷调解员，并报区司法局备案。

第三十五条 街道办事处调委会负责调解本街道办事处区域内发生的较大物业纠纷；向区物业纠纷调解中心反馈社情民意信息；指导社区调委会或社区物业纠纷调解员开展调解工作；向物业行政主管部门提出有关物业管理方面的政策建议；开展辖区内物业管理方面的法制宣传咨询、服务活动。

第三十六条 社区调委会、社区物业纠纷人民调解员在街道办事处调委会指导下开展工作，调解一般物业纠纷；开展法律咨询服务；定期向街道办事处调委会反馈社情民意信息；参加区、街道办事处组织的物业管理方面的专业知识培训和法制宣传活动。

第三十七条 区人民法院对物业纠纷当事人经调解达成的协议可进行司法确认，若调解不成，为当事人及时依法起诉提供便利。

区物业纠纷调委会与驻区法院人民调解室实行联动，充分运用各项资源，化解矛盾纠纷。

第三十八条 提起诉讼的一方当事人符合法律援助条件的，可以向区法律援助工作中心提出法律援助申请，由区法律援助中心提供法律援助服务。

第五章 物业服务企业

第三十九条 本区物业项目的建设单位应当按照《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165）规定，与物业服务企业在物业交付15日前，完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向区房管局办理备案手续；

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交清单；

（五）查验记录；

（六）交接记录；

（七）其他承接查验有关文件。

承接查验工作，可邀请业主代表、区房管局和所在地街道办事处（镇政府）参加；可以聘请相关专业机构协助进行。

外地或跨区注册的物业服务企业在办理承接项目物业服务合同备案时，应出具物业管理资质登记所在地房地产行政主管部门的物业企业诚信证明。

物业服务企业在本细则实施之前已承接本区物业项目，但尚未履行备案手续的，应当自本细则实施之日起60日内持物业服务合同及备案要件向区房管局备案。

第四十条 物业服务合同尚未到期，物业服务企业要求提前退出的，物业服务企业应当与业主委员会协商处理物业服务合同终止事宜，并书面报告物业所在地街道办事处（镇政府）、区房管局，在新的物业服务企业尚未入驻前，应做好小区服务和稳定工作，不得擅自撤离。

物业服务合同将到期，物业服务企业决定退出物业管理区域，应当在物业服务合同届满前三个月以书面形式报告物业所在地街道办事处（镇政府）、区房管局。

第四十一条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒绝退出：

（一）物业服务合同尚未到期，但应依法解除或终止；

（二）因物业服务未达到《物业服务合同》约定，存在违约情况的，经业主大会表决，决定重新选聘物业服务企业的；

（三）人民法院判决或者仲裁机构的生效裁定要求物业服务企业退出的；

（四）物业服务企业资质被依法吊销的；

（五）依法不得继续从事物业服务活动的其他情形。

物业服务企业退出后，物业服务合同遗留的纠纷等有关问题可以通过协商、调解、仲裁以及诉讼等途径进行解决。

第四十二条 物业服务企业应当按照下列规定落实安全生产责任：

（一）建立健全安全管理责任制；

（二）制定安全巡查、安全宣传、安全隐患整改等有关安全管理制度；

（三）保障安全措施、安全宣传、安全培训、安全隐患整改等所需经费的投入；

（四）定期开展安全隐患排查，发现、消除安全隐患后，及时向所属街道办事处（镇政府）和相关行政管理部门书面报告；

（五）制定安全事故应急处置预案；

（六）及时如实报告已发生的安全事故；

（七）其他依法应当履行的安全生产责任。

第四十三条 物业服务企业应按照下列规定履行物业服务区域项目的装修管理职责：

（一）制定物业服务区域的装修管理服务方案和制度；

（二）物业服务企业在协助开发建设单位办理购房业主入住手续时，应当以书面形式向业主明确房屋装修和使用过程中禁止的各类行为和装饰装修的行为规范，并交由业主签字认可；

（三）审核装饰装修图纸和装修设计方案，对不符合法律、法规要求和装饰装修技术规范的不予备案；

（四）配置专业的工程技术人员加强日常的巡查和监督检查，对《条例》第五十九条规定的装修活动禁止的行为应当进行及时的劝阻、制止（已建立业主委员会的应告之并会同业主委员会共同进行），并下发整改通知书；对劝阻和制止无效造成严重后果或拒不改正的，应及时向区城乡建委报告；

（五）对装修人或者装饰装修企业违反装修规定的违法行为，物业服务企业应当根据签订的装修管理服务协议的约定，追究责任人的违约责任。

第四十四条 倡导和鼓励物业服务企业以前期顾问等方式提前介入房地产项目的开发建设，从建筑设计、施工以及建筑材料、设施设备的选择上提出合理化建议。鼓励物业服务企业在日常管理中，排查高能耗及不符合环保要求的设施设备，开展技术革新和设备改造，提高能源利用效率。鼓励有条件的物业服务企业在物业管理区域内推行节能效益高的新技术、新方法，促进节能、节水、垃圾处理、环境绿化、环境污染和环境保护等方面的节能减排成果得到广泛运用和推广。

第四十五条 相关行政主管部门在物业服务企业年度考核或评优时，应当充分听取街道办事处（镇政府）的意见和建议。

第四十六条 建立前期物业项目质量保证金制度和物业项目交接履约保证金制度。

前期物业质量保证金是指房地产开发企业按规定设立专户，作为物业保修期履行保修义务的资金。即建设工程竣工结算和物业项目完成承接查验，实施前期物业管理服务后，房地产开发企业应按国家《建设工程质量保证金管理暂行办法》规定，将预留的工程质量保证金转作物业质量保证金，划转交存到区政府指定的商业银行专户存储。物业项目保证金交存、管理、使用办法，由区政府另行制定。

物业项目交接履约保证金，是指物业服务企业在承接住宅物业项目时，一次性按规定缴纳的履约保证金。其缴纳金额为经测算物业服务企业承接项目3个月的应收物业管理费的70%，并专户交存到区房管局指定的商业银行设立的专户。物业服务企业全面切实履行物业服务合同的，在顺利撤离交接后将退还给物业服务企业。

该项目保证金主要用于街道办事处（镇政府）或业主委员会在出现以下情况时组织应急的物业服务：

（一）物业服务合同期限内，物业服务企业违反约定，单方面撤离小区、强制退出；

（二）因破产等原因事实上或法律上不能履行物业服务义务，使物业服务企业不能维持正常的服务秩序；

（三）物业服务企业退出后，全体业主还尚未确定小区新的物业管理方式。

应急物业服务实施前，街道办事处（镇政府）或业主委员会应将服务内容、服务期限等相关事宜，在物业区域内公告。该项保证金支付应急物业服务费的不足部分，由全体业主承担。

物业服务企业履约保证金管理办法由区房管局负责制定。

第六章 业主 业主大会和业主委员会

第四十七条 下列主体在物业管理活动中依法享有业主权利、履行业主义务：

（一）房地产权证或者不动产登记簿记载的所有权人；

（二）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为，已经合法占有建筑物专有部分的单位或自然人；

（三）依据人民法院或仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或自然人；

（四）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或自然人；

（五）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或自然人；

（六）其他符合法律、法规规定的。

符合前款规定的主体，应当提供合法、有效的证明文件。

第四十八条 业主所拥有物业专有部分的建筑面积按照下列方法认定：

业主所拥有物业建筑面积，按照房地产权证记载的建筑面积计算；尚未登记的，按照竣工测绘的面积计算；尚未竣工测绘的，按房屋买卖合同记载的面积计算。

第四十九条 业主人数计算，一个权证为一个业主。对已出售但未办理房地产登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。

总人数，按照前项的统计总和计算。

第五十条 业主联名提议召集业主大会临时会议的，应书面提供业主签名的资料和有效联系方式。

业主委员会应在收到提议后15日内，按照提议记载的有效联系方式，核实业主身份和是否达到业主总人数20%以上（含本数，下同）。业主委员会拒不履行职责或者存在争议的，由街道办事处（镇政府）予以核实。

经核实提议符合规定的，业主委员会应当自核实后的15日内就提议议题召集业主大会临时会议。

业主大会对物业管理事项已作出决定的，业主委员会在一年内不能再就同一事项组织召集业主大会临时会议；但街道办事处（镇政府）、人民法院依法撤销业主大会决定的除外。

第五十一条 召开业主大会临时会议的，由所在地街道办事处（镇政府）结合实际情况，选择方便业主真实意见表达的方式和时间组织投票，投票表决时间应当不少于5日。

第五十二条 物业服务企业或者业主委员会按《条例》要求应当选择方便业主知晓的方式和时间“公示”有关事项，根据实际情况选择下列至少一种形式作为补充：

（一）在物业项目服务场所、业主委员会办公场所张贴；

（二）在物业管理区域的主要出入口或宣传栏张贴；

（三）在物业管理区域内的广场、商场等人流密集的商业、文化服务设施出入口张贴。

第五十三条 经街道办事处（镇政府）调查核实，业主大会、业主委员会的决定确有违反法律、法规规定的，街道办事处（镇政府）应当责令其限期改正。业主大会、业主委员会逾期仍不改正的，街道办事处（镇政府）依法撤销业主大会、业主委员会的决定，并通告全体业主。

第五十四条 符合《条例》第十三条规定，具备成立业主大会条件的物业管理区域，街道办事处（镇政府）应当在收到告知或申请后30日内通知建设单位报送以下材料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

建设单位应当在收到街道办事处（镇政府）通知后十日内报送以上材料。

第五十五条 物业管理区域筹备召开首次业主大会，建设单位或者物业服务企业应当予以配合。

第五十六条 业主委员会应结合物业管理区域规模、业主人数等因素，就业主大会、业主委员会活动开支是否从物业公共收益或者其他合法资金来源中提取和公共收益开支预算方案，先征求过半数业主意见，后召开业主大会，经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，方可使用。

业主大会应当在管理规约中倡导业主、承租人等物业使用人树立和培养资源节约与环境保护的思想观念和行为习惯。

业主委员会应当将业主大会和业主委员会活动经费的使用情况，至少每半年向全体业主公示一次。

第五十七条 业主委员会成员是业主自治的公益性岗位，有条件的物业管理区域，业主大会可以根据业主委员会成员从事公益性工作情况，按月给予适当的津贴，最高额度不超过前一年度重庆市最低工资标准，在公共收益中列支。

业主委员会主任或副主任原则上只在一个物业管理区域内担任。

业主委员会成员、候补委员实行承诺制度，承诺内容；不得接受物业服务企业提供的物业服务费减免、停车费用减免以及其他物质、现金等不正当利益，不得采取挪用、欺骗等方式非法侵占物业专项维修资金、物业共有部分收益等全体业主共有的资金，承诺方式可以在选举大会上口头承诺或书面承诺公示。

物业服务企业应当将业主委员会成员缴纳物业服务费、水电气费、停车费、物业专项维修资金等情况，每年向全体业主书面公示一次，时间不少于10日。

第五十八条 业主委员会成员候选人由筹备组推荐，30名以上业主也可以联名推荐1名候选人，但同一业主只有一次联名推荐权。

业主委员会候选人人数一般不超过业主委员会委员人数的150%，业主推荐的委员候选人人数较多时，由筹备组根据业主委员会委员产生办法确定。

筹备组对候选人资格审查确认后，按照规定程序组织选举，根据得票多少顺序选出业主委员会成员和候补委员。

第五十九条 业主委员会委员、候补委员当选应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主委员会委员、候补委员当选名额不足或者无人当选的，可以重新选举，也可以补选，具体方式由筹备组在选举办法中确定。

业主委员会换届选举参照本条相关规定，但业主大会对委员、候补委员当选名额不足或者无人当选的具体处理方式作出决议的，按决议执行。

第六十条 业主委员会应当自产生之日起30日内向物业所在地街道办事处（镇政府）备案，并在物业管理区域内公示。

第六十一条 业主委员会向公安机关申请刻制业主委员会印章时，应当提供业主委员会备案回执。印章刻制后，应当报所在地街道办事处（镇政府）备案。

第六十二条 业主委员会委员职务终止或辞职的，应当自终止之日或辞职起的3个工作日内，将所保管的档案资料、印章及业主大会的财物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会应当将其拒交的行为予以公告，并商请辖区公安机关协助移交；拒交行为给业主造成损失的，依法追究其法律责任。

业主委员会委员缺员，候补委员递补为委员，当缺员超过40%，应当召开业主大会增补；当缺员超过50%的，街道办事处（镇政府）应当组织召开业主大会会议，重新选举业主委员会。

第六十三条 业主委员会任期届满前2个月，业主委员会应当组织换届选举，并在任期届满1个月前，将换届选举方案报辖区街道办事处（镇政府）。

业主委员会任期届满尚未完成换届选举的，由所在地街道办事处（镇政府）根据实际情况，按照下列规定处理：

（一）街道办事处（镇政府）确认前期选举工作合法的，由街道办事处（镇政府）指导、业主委员会协助继续完成换届选举。

（二）前期选举工作程序违法或者具有其他影响换届选举的重大事项，由街道办事处（镇政府）组织召开业主大会，重新举行换届选举。

第六十四条 业主代表作为筹备组成员的，应当参照《条例》第二十三条及我市相关规定的业主委员会委员资格条件。

业主因故不能参加业主大会会议的，可书面委托代理人参加，并行使投票权，但代理人不享有被选举权；不具有完全民事行为能力的业主，由其监护人代为行使投票权。

同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见并将征求意见的结果在该单位（幢、单元、楼层）区域如实公示，公示时间不少于 3 日。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经业主本人签字，业主代表应在业主大会会议投票时如实反映。

第六十五条 社区居（村）民委员会代行业主委员会职责的，其代行时限制该物业管理区域的业主委员会选举产生之日终止。

第六十六条 物业管理区域内共有部分、共有设施设备的经营所得、共有设施设备报废后回收的残值等公共收益资金，有业主大会表决通过开支预算方案的，按预算方案执行，若没有通过业主大会表决通过的应转入物业专项维修资金，并且按照业主建筑面积分摊进入业主分户账中；同时，参照《重庆市江北区物业专项维修资金管理实施细则》相关规定程序使用。

第七章 行政处理

第六十七条 对违反本实施细则规定的行为，法律、法规有处罚规定的，从其规定。

第六十八条 物业服务企业有下列行为的，区房管局依法予以行政处理：

（一）承接物业项目后，因物业服务企业责任，造成未按规定向行政主管部门进行物业服务合同备案的，一年内不得参加物业管理招投标活动，并记入诚信档案；

（二）业主多次投诉，未履行好《物业服务合同》约定义务的或侵犯业主权利的，经核实后，责令限期整改并记入诚信档案，一年内不得参加评优活动。

（三）不积极配合相关行政部门开展物业管理、协调工作的，责令限期改正，逾期仍不改正的，暂缓一年物业企业资质升级，予以通报并记入诚信档案；

（四）业主大会选聘新的物业服务企业后，未在物业服务合同终止后的规定时限内退出，影响新的物业服务企业接管；退场时未主动向业主委员会移交相关物业档案、物业服务相关资料和物业服务用房，未将小区业主预交的物管费、水、电费等预收费用，转交给新的物业服务企业的，责令限期改正，逾期仍不改正的，予以通报并记入诚信档案，不得参加物业管理招投标活动；

（五）在物业项目招投标过程中通过低价恶意竞争取得项目的，责令限期改正，逾期仍不改正的，一年内暂缓物业资质升级，予以通报并记入诚信档案；

（六）未做好物管费调价期间的小区业主宣传和维稳工作的，责令限期改正，逾期仍不改正的，一年内暂缓物业资质升级，并予以通报并记入诚信档案；

（七）因物业服务企业原因，出现重特大安全管理事故的，责令限期改正，逾期仍不改正的，予以通报并记入诚信档案；并由区安全监督管理局依法查处。

第六十九条 对未按规定办理完成的案件实行问责制，对经过相关部门多次催促仍未按承诺时限完成交办任务超过两个月的，由区政府分管领导对责任单位主管负责人进行诫勉谈话。

第七十条 业主委员会成员有侵吞、挪用共用部位收益和物业专项维修资金、非法使用业主委员会印章，给业主造成损害等行为的，应依法追究责任人的民事责任、行政责任和刑事责任。

第七十一条 行政职能部门工作人员未依法履行职责，玩忽职守、滥用职权、收受企业和业主贿赂、徇私舞弊，致使物业管理工作无法开展，给当事人造成损失的，移送纪检监察部门处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第七十二条 本实施细则由区房管局负责解释。

第七十三条 本实施细则自公布之日起实施。

重庆市江北区人民政府办公室

2015年2月3日印发