“老杭州”宋都股份的资金围困

5月12日，宋都基业投资股份有限公司称其收到了上海证券交易所《关于对宋都基业投资股份有限公司2019年年度报告的信息披露监管问询函》。

该关注函主要围绕宋都股份2019年报中的经营情况，要求宋都股份从对外担保、财务状况、经营数据、对外投资等方面进一步披露信息，并在2020年5月19日之前，披露对问询函的回复。

重新起航的2019

据观点地产新媒体查阅公告获悉，宋都股份于去年实现了营业收入41.66亿元，同比下降9.26%。实现归属于上市公司股东的净利润5.88亿元，同比增长43.06%，扣除非经常性损益净利润5.32亿元，同比增长67.88%。

上交所关注到宋都股份营业收入同比下降，归母净利润与扣非净利润却齐升，并询问公司营业收入和净利润的年度变化幅度存在较大差异的原因。

此外，上交所针对宋都股份去年的应收预付款项、其他应付款、项目去化等问题都提出了相应的披露要求。

据观点地产新媒体了解，宋都股份利润表最大不同在于投资收益，去年为盈利1.16亿元，而2018年同期为亏损4538.4万元，相差巨大。

2019年对宋都股份来说是寻求改变的一年。在销售上开启高周转，追求项目回款，老房企宋都股份也尝试赶上现在的快节奏地产模式。

宋都股份在2019年实现权益销售金额122亿元，权益销售面积650,400平方米。截至报告期末，预收账款157.23亿元，销售回款率93%。

在拿地上，出身于杭州的宋都股份也有独特的“家乡情怀”，主要以“杭州为大本营，长三角都市圈为核心”，在去年总共获取12个地块（含合作项目），分别布局在浙江省内的杭州、舟山、奉化、绍兴以及江苏南京、淮安、苏州、昆山，新增总土地储备占地面积近60万平方米；新增总建筑面积133万平方米。

其中，最重要的经营活动产生的现金流量净额在去年为净流出5.19亿元，而2018年同期为净流入357.8万元，重新加杠杆的信号十分明显。

宋都股份解释称，该数字变化较大主要系规模适度扩张，增加土地储备支付土地款所致。公司的钱则主要来自融资，其筹资活动产生的现金流量净额为流入12.95亿元。

值得注意的是，作为小规模且注重利润与经营的房企，宋都股份的加权融资成本却高达7.35%，除了直接融资外，在对外担保上，公司对外担保金额合计123.65亿元，占归母净资产的265.97%，属于高危比例。

在宋都股份的扩张中，项目合作是一项主要途径，通过与其他大房企的合作来扩大自己的基本盘，放弃权益比。原因是长三角地块都十分火热，地价较贵，宋都股份的资金额较小无法撬动大规模的拿地。

此外，宋都股份由于担保比例过高受到了上交所对于公司风险管控以及担保规模的质疑，还有36.30亿元以定期存单质押方式为控股股东浙江宋都控股有限公司提供担保，因此被问询涉嫌控股股东侵占上市公司利益。

大肆融资与频繁担保，意图加快规模突破的宋都股份又遇到了疫情影响，老房企宋都股份似乎并没有踩对周期，而问询函更是将隐藏在冰山下的债务与对外担保情况放在了明面。

宋都股份的年纪比市场上不少房企都要年长，于1984年成立。在一开始，他们的名字为“江干区住宅统建办公室”，后改名为“杭州江干区房屋建设开发公司”，最终在2000年设立了成立杭州宋都房地产集团有限公司。

宋都股份对于自己深厚的资历颇为自豪，在其官网上介绍为杭州“老十八家”知名房地产开发企业之一。所谓的“老十八家”房企是杭州资格最老的一批房企，由杭州各级政府和房管部门成立的房屋经营公司，基本皆为国有企业，例如广宇、杭房地产。

目前杭州市场内的老大滨江集团并不属于“老十八家”中。他属于后来成立的一批国企，这位后来者却在杭州市场内跑的比前辈们都要远。

在房地产市场化后，这些“老十八家”国有企业逐渐转型成为民营企业，宋都股份成为了当时颇具分量本土巨头之一。

2011年，宋都股份成功通过一番资本操作在A股借壳“百科集团”在A股上市，是少有能在A股上市的地产公司。彼时，由于百科集团前任管理层的一些违法行为，让已经完成借壳后的宋都股份也受到了波及。

通过高溢价的反向并购上市后，宋都股份开始在这场规模竞逐的房地产黄金十年里掉队，安于现状的心态让他们脱离了大众的视野。

直到2017年开始，宋都股份在年报中披露，其要提升”高周转“的运营能力，开始增加拿地数量，而这家老牌房企在其33岁时，才在2018年正式迈过百亿销售的门槛。

宋都股份董事长俞建午在2019年正式提出了300亿的销售目标，已经远远落后于同期房企的它们感受到了这场“狩猎”游戏中的凶险，现在的它们更像是大房企眼中的猎物。

为了增加公司的销售规模，宋都股份在2019年开始了代建业务，其在浙江本省共获取3个代建项目，新增代建规模近62万平方米，代建费率保持在近3%的水平，预计代建费金额近6000万元。

同时，宋都股份为了拓宽融资渠道增加资本平台，在2020年初宣布拟分拆物业公司宋都服务上市，但该公司体量很小，其最大意义在于打开“A+H”的资本平台。

从去年开始的加杠杆上规模，到今年年初的寻求分拆物业公司赴港上市，宋都股份作为房地产界的“前浪”，在经历了前些年的小富即安后也感受到了后浪席卷而来的危机，试图重新起航。