老年人以房养老 有哪些法律问题

拥有产权的老人如何让自己的晚年生活有保障，什么是以房养老？以房养老能够缓解养老问题吗？到底靠不靠谱？2014年7月1日起，我国将在北京、上海、广州、武汉等地试点以房养老保险业务，这意味着备受关注的...

法律法规网消息 拥有产权的老人如何让自己的晚年生活有保障，什么是以房养老？以房养老能够缓解养老问题吗？到底靠不靠谱？

2014年7月1日起，我国将在北京、上海、广州、武汉等地试点以房养老保险业务，这意味着备受关注的“以房养老”政策已经落地。根据《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称：“指导意见”)的解释，上述四地60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，可将房产抵押给保险公司，老人可以继续拥有房屋占有使用权等，并按约定条件领取养老金直至身故;老年人身故后，保险公司获得房产处置权。

拥有产权的老人们通过此种方式获得了额外的养老金，在继续享有房屋占有和使用权的前提下，有更多的资金收入来源提高了晚年的生活水平和生活质量，此种保险不失为一种养老方式的补充。但作为交换条件，老人过世后该房屋将归保险公司占有处置，如果老人有继承人，则继承人将可能无法再享受本来可以获得的遗产权益。

同时，上述保监会指导意见中也明确，该保险产品将根据投保人所抵押房产增值的处理方式不同，将试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品(以下简称参与型产品和非参与型产品)。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。

根据上述意见和现实情况，结合现行法律法规，作为婚姻家庭法专业律师，笔者试分析如下几点法律问题：

1、投保人的主体资格。

投保人应是年满60周岁具有完全民事行为能力的，并在上述四个试点城市拥有独立完整产权房屋的老年人，根据意见来看，并不要求投保人有上述四个城市的户籍或在上述四城市居住，而只是要求在上述四城市有完整所有权的房屋。另外，意见中并未明确如果房屋是夫妻俩婚后的共同财产的情况下，如何投保的问题，根据物权法及婚姻法的规定，配偶双方中一人投保以房屋作抵押投保并受益的，应经过另一方签字同意，否则保险公司无法将该房屋作为有完全独立产权的房屋来进行操作。同时，如配偶一方先去世时，另一方是否能继续获取养老金，或是保险公司是否可以终止发放养老金并在何时行使房屋的处置权，这些都需要根据投保人的实际情况在保险合同中细化约定。如果该房屋是与配偶以外的他人共有，因身份关系问题，保险公司可能会拒绝接受，因该房屋达不到完全独立产权的条件，将来处置时会涉及共有人，处理起来会增加复杂程度和其它法律风险。

2、投保抵押房屋的**质。

对于老年人用作抵押的房产，应当是具备国家房屋登记机关登记发证，登记在投保人名下的有大产权的商品住宅、商业用房或经济适用房。而不能是承租公房、小产权房、违建房等不具备国家承认所有权或无法获得房屋登记的其它住房。同时，根据指导意见来看，保险机构要求该房屋是完整独立产权，即意味着该房屋应当不具备他项权利，比如有按揭银行贷款或其它抵押权人，因为上述他项权人的存在将会影响保险公司再设立抵押权和影响抵押物的价值，故此类房屋应当是在解除原有的抵押登记后才能用于养老保险的抵押。当然，根据担保法相关规定，只要房屋价值大于原抵押权价值的，其多余部分可以再设定抵押，对此，需要由保险公司根据情况来决定是否接受此种方式的再抵押。

3、抵押权和继承权竞合问题。

由于是以房养老，老年人在生前签订合同将房屋抵押给了保险公司，实际上作为一种债权，保险公司成了债权人，但是同时，老年人可能亦有继承人，其继承人可以通过法定继承或遗嘱继承的方式主张分割该房屋遗产，当保险公司作为抵押权人与被继承人的继承权发生竞合时，根据法律规定和与老人生前的合同约定，抵押权人保险公司享有优先权，即继承人应当在遗产范围内偿还清被继承人生前的合同约定的债务，否则保险公司将按合同约定处分该房屋获得约定利益后剩余部分才能由继承人继承和分割。当然，如果老人生前与保险公司约定的是非参与型保险，如房屋市场价值上涨，保险公司不能参与分配房屋增值收益，在投保人去世后，房屋最后的价值大于投保人应缴纳的保费(部分房屋价值金额)的，保险公司也可以与继承人重新签订一个协议，由继承人来承担还款义务后，保险公司解除抵押后，房屋交由继承人继承。如果房屋价值下跌，根据常理，显然继承人不会再承担超出遗产价值部分的债务，保险公司处分该抵押房屋后将承受一定的财产损失。

4、房屋抵押权与遗赠扶养协议效力问题。

继承法第三十一条规定:“公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。”《最高人民法院关于执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第5条规定了协议应当优先适用:“被继承人生前与他人订有遗赠扶养协议，同时又立有遗嘱的，继承开始后，如果遗赠扶养协议与遗嘱没有抵触，遗产分别按协议和遗嘱处理;如果有抵触，按协议处理，与协议抵触的遗嘱全部或部分无效。”实际上，老年人通过与扶养人签订遗赠扶养协议处置房屋的，也是一种以房养老的法定形式，同样受法律保护。根据上述法律规定，遗赠扶养协议的效力优先于遗嘱。但是，如果投保老人同时与他人签订有遗赠扶养协议，又与保险公司签订保险合同，对房屋设立抵押权的，将来老人去世后，如何处理该房屋?那么从法律效力上讲，保险公司作为抵押权人仍具有优先受偿权，扶养人只能在抵押权解除后才能获得剩余房屋价值的赠与。因此，严格来说，如扶养人与被继承人签订遗赠扶养协议时，应明确被继承人不得单独处分该房屋，包括将该房屋用作抵押，否则将会面临最终可能无法获得遗赠财产权益的风险。

5、相关费用的承担。

投保人与保险公司签订保险合同和抵押合同时，除养老金如何按合同约定给付外，还应当就投保过程中可能产生的其它费用的支付作出明确的约定，例如房屋的评估费用，过户费用，为实现房屋抵押权而可能产生的房屋拍卖费用等，这些费用是否先由保险公司支付，将来再从抵押房屋价值里抵扣都需要双方在保险合同和抵押合同中明确，以免发生争议。

综上，老年人通过投保并将房屋抵押给保险公司以房养老的方式，需要双方签订明确具体的保险合同和抵押合同，同时应本着诚实信用及公开、公平的原则履行合同，且不应影响和恶意侵犯其它第三人的合法权益，只有这样，才能真正达到老有所养、老有所乐，且社会和谐的良好局面。

老人陷以房养老骗局 夫妻俩流浪北京睡公园快餐店

75岁的时候，沈山失去了他唯一的住房。在北京，他一家四口流浪了半年多，才在朋友的帮助下租到了房子。

沈山是北京“以房养老”骗局众多受害者中的一个，但比其他受害者幸运的是，经过长达一年的奔波维权，他拿到了重要证据：

首先，他起诉卖自己房子的孙敏，孙向法庭出具了一份沈山全权委托自己处理房产的委托书，有沈山的签字，经过公证处公证。

随后，他在公证处调取公证档案，得到了一份自己全权委托“白雪”处理房产的委托书，有沈山的签字，经过公证处公证。

接下来，在北京市朝阳区不动产交易中心查询房产过户档案，他得到了一份全权委托“孙敏”处理房产的委托书，有沈山的签字，经过公证处公证。

同一个编号的公证书，公证了三份不同的委托书。正因为这份公证书，他的房子才会在自己毫不知情的情况下被转卖、过户。

沈山认为，委托书一变三，且有明显的涂改，足以说明诈骗他房子的人和公证员相互勾结，才使他遭受重大损失。

老人陷以房养老骗局 夫妻俩流浪北京睡公园快餐店

沈山从国立公证处调取的委托书备档（左）、孙敏应诉时提供的公证委托书（中）、沈山从北京市朝阳区不动产事务登记中心调取的公证委托书（右）。右侧两份委托书均被修改，并盖有公证处印章。

被过户的房产

2016年3月25日一大早，一群人敲开了沈山的家门，对方气势汹汹：“这房子是我的，赶紧搬家！”

沈山不明就里，一家三口在北京市朝阳区农光南里住了几十年，房子是早年单位分的，怎么现在变成别人的了？

“这房子我买下了，你看看，我这有凭证。”对方言之凿凿，不容分说指挥搬家公司搬起了东西。沈山随即拨打了110。

民警将双方带到派出所，对方出示了房产证和购房合同，警察建议他们找法院解决纠纷。

做完笔录回到家，屋子已被搬空。一家人跟着搬家公司的车到了四环外的一间平房，看到了自己的家居用品，“乱七八糟，酱油弄得被子上哪儿都是，根本不能要了。”

一家人没有了落脚之地。儿子有时在单位值夜班能对付一晚，沈山老两口则辗转于医院、商场、快餐店、公园，“反正哪儿不要钱就去哪儿。”2016年冬，沈山“实在扛不过去了”，身上积蓄也花得差不多了。一家人到处找朋友借钱，凑起来付了一年的房租。

房子怎么被骗的？在北京东四环外一处出租房里，沈山说得最多的就是“当时我也不懂呀”“我也不明白呀”。

2015年9月，与沈山相识多年的闫静给他介绍了一个投资项目：“把房子借给人贷款，你拿利息。”随后，闫静将中金银信(北京)投资管理有限公司的李际介绍给沈山，说李际老实可靠，公司资金临时出了点问题需要借款周转，只需要沈山将房产证借给他2个月，资金问题一旦解决马上归还，还会支付利息。

沈山犹豫，“这个我也不懂啊”。李际一再保证，这样做毫无风险，一切手续的办理，包括日后的还款等都不需要沈山操心。

2015年9月18日，沈山被告知，由于房屋登记在他的名下，需要他本人去公证处“签字确认”。在李际的陪同下，他来到北京市国立公证处，按照对方的要求在一叠材料上签了字。“那些材料上面写了什么我都没看见，就指着那些地方让我签。”签完材料，沈山还被要求和一位不认识的女士一起“照个相”。

事后沈山才知道，这实际上是以他的名义向高某借款140万元，他的房子是这笔款项的担保。

当天，借款人给沈山的银行账户存入140万元，李际转走了130万元。他告诉沈山，这其中有10万元是利息，已经还给了借款方，另120万是他的借款。剩下10万元，“您拿着花吧。”

在沈山的要求下，双方当场签订了协议书。协议载明，李际为发展经营向沈山借到人民币140万元，月息1%，期限从2015年9月18日至2015年11月17日止，到期一次**计算本息140万元。协议书上还有李际的手写字体：“已付贷款方10万，已付沈山10万息，2月利息及下月贷款利息。”

该协议还附有《担保书》，约定中金银信公司为李际做全额担保。

两个月后贷款到期，沈山并未如约拿回房产证。李际向他表示，手头有点紧，需要再宽限一段时间。沈山急了，“你赶紧还人家钱，不要把我房子搞没有了。”

然而不动产登记部门的信息显示，2016年3月18日，这套当时市场价超过300万元的房产，作价170万元卖给了北京大通广联电子科技有限责任公司并办理了过户。代理沈山办理过户手续的叫孙敏。

房屋买卖合同上，买方代理人留下的手机号码与孙敏的是同一个。该号码归属地为山东威海，如今已是空号。

沈山质疑，这是一次正常的交易吗？

被修改的公证书

2016年9月20日，沈山将孙敏及大通广联公司诉至北京市东城区人民法院。沈山认为，房屋以远低于市场价格成交，买卖双方系恶意串通，要求对方赔偿相应损失。

开庭时他才知道，孙敏就是在公证处与他合影的女士。

庭审过程中，孙敏拿出了一份经公证的授权委托书。委托书显示，沈山委托孙敏全权代表他处置自己位于农光南里的住房，包括抵押、贷款、有偿转让、签约、过户登记等几乎所有与房产相关的权利。

委托书的落款处有沈山的亲笔签名，日期即为他前往国立公证处的2015年9月18日。

4天后，国立公证处公证员冯跃出具了(2015)京国立内证字第10968号公证书，证明沈山在公证员面前签署上述委托书，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。

对此，沈山予以否认。他说，当时根本没有人介绍自己是公证员，也没有人告诉他签署文件的法律意义和法律后果。

然而，这份公证文书足以使他胜诉的希望落空。无奈之下，沈山选择了撤诉。

75岁的沈山开始自学法律维权，自己不会上网，就让儿子在单位查好相应的法条，自己再抄写在纸上。一年来，他抄写的与案件相关的民法、公证法、合同法等法条就攒了厚厚的一本。

沈山多方搜集材料，从国立公证处调取了前述委托公证书的存档，又从北京市朝阳区不动产登记事务中心调取了房屋买卖的所有材料。

比较之下，他发现了问题。

不动产登记事务中心留存的委托公证书中，尽管委托书的受托人是孙敏，但行文中“故委托孙敏为我的合法代理人”处，“孙敏”二字是补写上去的，修改处还盖有国立公证处的方形印章。孙敏应诉时提供的公证书也存在上述情况。但国立公证处公证档案的委托书中，此处并无修改，被委托的人名为“白雪”。

沈山还发现，这两份委托书与公证档案的委托书字体、字号并不一致。“《公证法》规定公证书正本由当事人各方各收执一份，并可以根据当事人的需要制作若干份副本。她提供的根本不是副本，是完全不同的两个版本。”

沈山认为，自己的房产被过户，公证员冯跃起到了很大作用，国立公证处也难逃干系，“如果委托公证书没有公证处盖章的修改，一份委托书里出现两个名字，不动产登记中心肯定不认，不会让孙敏轻易过户。”

针对上述疑点，沈山再次起诉孙敏。承办法官告诉他，“这三份公证书我们没法选。”沈山只得撤诉。

今年4月，他向国立公证处提起公证复查。5月12日，国立公证处书面回复称，经查阅卷宗和询问承办公证员，《委托书》文本中“故委托 白雪 为我的合法代理人”中的“白雪”系打印时笔误，《公证书》出具时对于上述笔误进行了修正并加盖了“北京市国立公证处校对章”，而公证处备档的《委托书》没有及时加盖修正。国立公证处认为该委托公证书无不当之处，故不予撤销。

对此，沈山并不认可。

《公证程序规则》规定：公证机构在审查中，认为申请公证的文书内容不完备、表达不准确的，应当指导当事人补正或者修改。当事人拒绝补正、修改的，应当在工作记录中注明。

沈山说：“委托是我的单方民事行为，如果是笔误，为什么不告知我补正或修改，反而是公证员自己悄悄地改了？所谓的受托人又是怎么拿到公证书偷偷过户我的房子的？”

草草的撤证决定

今年5月20日，沈山向北京市公证协会投诉。然而，北京市公证协会迟迟没有回复。

7月28日，《中国青年报》刊发《他们为何遭遇“以房养老”骗局》，报道了北京市有人以投资返利、代偿本息等为诱饵，诱使老人进行房产抵押借款，办理赋予强制执行效力公证、房屋买卖全权委托公证，最终高息不见踪影，老人的房子也过户给了他人。

报道引发了舆论关注，公证处也被推上了风口浪尖。

8月中旬，司法部印发了《关于公证执业“五不准”的通知》，不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。要求公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照“重大事项一次一委托”的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次**授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。

今年4月，为沈山办理公证的公证员冯跃，因在另一案件中为不真实的事项出具公证书，被吊销公证员执业证书。

10月27日，北京市公证协会书面答复沈山，该会认为北京市国立公证处复查查明事实不清，建议该处就原公证争议重新进行复查，对原复查决定予以修正。

同一天，国立公证处书面撤销了这份委托公证书。

“这个撤证决定没有写明任何的法律依据，也没有查清事实。”对此，沈山也不满意。

如今，沈山的房子已再次被转卖，他要回房子的愿望面临许多法律障碍。

沈山说，当初拉他入局的李际早已失联。

2017年5月2日，北京市朝阳区人民法院向李际、中金银信公司“公告送达”了沈山的起诉书副本及传票。

今年8月29日，北京市朝阳区人民法院缺席判决李际偿还沈山借款130万元，并按照合同约定支付利息，中金银信公司承担连带责任。

“我的房子如果要回来的话，他这笔钱我还是要还给借款人的。”沈山说，“但是公证处给我造成的损失，这个责任谁来承担？”