最牛违建楼顶见绿 违建怎么处理

现在的北京是国际化大都市，高楼林立经济繁华，这样的大都市一般住房紧张没有多少种植空间，但张先生却将绿化搬到的屋顶，建起了空中别墅，虽然好看，但却是违建。昨天有市民反映，曾引起轰动的人济...

法律法规网消息 现在的北京是国际化大都市，高楼林立经济繁华，这样的大都市一般住房紧张没有多少种植空间，但张先生却将绿化搬到的屋顶，建起了“空中别墅”，虽然好看，但却是违建。

昨天有市民反映，曾引起轰动的人济山庄“空中别墅”，楼顶竟然又见绿。记者探访发现，曾经拆除干净的违建屋顶上，一侧楼顶已经被绿*植物覆盖得严严实实。楼下住户对此颇有微词，认为屋主张必清“不老实”，总想着在楼顶上“耍花样”。张必清则称只是在做绿化，并非违建。对此，海淀区园林绿化局绿化科工作人员表示，居民楼屋顶属于公共面积，顶层居民无权私自处置。

2013年，人济山庄“最牛违建”开始拆除作业。 (资料图)

现场观察楼顶一侧被绿植覆盖“没想到楼顶上违建才拆没多久，就又被种上了绿*植物。”家住人济山庄的吴女士告诉记者，昨天下午遛弯时，一抬眼就发现了楼顶上种的绿植。“绿*植物把一侧的房顶建筑都覆盖上了。”

昨天下午，记者来到人济山庄B栋东侧，从附近的天桥上可以看到，顶楼阳光房上摆放的一些绿植覆盖住了整个屋顶。阳光房东侧还有多盆花卉。相比其他楼的楼顶，B栋的楼顶明显要高出一块。进入到该楼26层消防通道内，记者看到3名工人正将空花盆搬出。

本人说法：摆放绿植盆栽防风用

楼内多名居民认为，张必清在楼顶种绿植行为不妥，且存在安全隐患。居民吴女士称，此前曾见到过工人将大量盆栽搬到楼顶，“整个楼上都覆盖着这样的植物，不知道下面是不是又藏了违建”。此外，还有居民张先生称，“树被风刮落砸到地面行人怎么办？”

对此，张必清昨天对记者表示，楼顶的盆栽包括绿植、花卉及盆景3种，并非是违建。他称这些植物是为了防风安置的。此外，阳光房上摆放着多盆植物根茎盆景，阳光房东侧、楼顶西侧和北侧还摆放着数十盆花和绿植。“我只是在房顶上放了一些，这又不是违建，我在自家楼顶上摆盆栽有什么问题，他们又大惊小怪。”张必清表示，目前他人不在北京，一直在上海。“那个地方拆得乱七八糟，我很少回去。”

人济山庄的物业工作人员表示，此前张必清未向物业告知摆盆栽情况，当记者询问物业是否制止过其行为时，对方表示拒绝接受采访。

如今，楼顶又出现成片绿植。

园林局回应：摆放前须经住建委审批

昨天，北京晨报记者致电海淀园林绿化局绿化科，工作人员表示，屋顶施工前需经检测，但海淀区园林绿化局未向任何个人审批进行楼顶绿化。工作人员表示，《北京市绿化条例》规定，鼓励屋顶绿化、立体绿化等多种形式的绿化，包括机关、事业单位办公楼及文化体育设施等，“该条例并未对住宅楼的屋顶绿化进行规定，也无园林方面的其他法规对住宅楼的屋顶绿化进行规定。”

工作人员称，张必清摆放盆栽行为属“屋顶摆放物品”，“应经住建委审批，经小区业委会通过后摆放，日常由小区物业管理，具体此事由住建委管理。”对此，记者拨打了北京市住建委热线，工作人员称已经登记。

专家声音：楼顶使用权归所有业主

北京屋顶绿化协会会长谭天鹰称，住宅楼屋顶的使用权归所有业主所有，张必清在屋顶摆盆栽首先应经小区业委会和物业通过。另外，屋顶绿化需足够严谨的技术支撑，张必清应在绿化前向涉及园林、建设管理、防水等相关部门和专家咨询，拿出具体方案，相关部门批准后才能实施。他解释，屋顶绿化应考虑建筑物本身荷载重量、建筑隔根防水、防范绿化物被风吹倒掉落等问题，“盆栽绿植根茎也会生长，很有可能破坏楼体建筑。”

对违法建筑的处理主要有罚款、限期拆除和没收三种方式，具体内容为：

　(一)罚款

　对于违法建设当事人所建的违法建筑可以采取改正措施消除对规划实施的影响的，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款。适用罚款的处罚方法，应明确以下几个方面。

　1、处以罚款的前提条件。《城乡规划法》规定的罚款的前提条件是“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”，具体到每一处违法建筑或每一个个案，对这句话的理解不同，会直接导致对违法当事人的处罚不同。这直接涉及到民生问题。因此，应该把握几个原则：

　一是要有“规划”。

　要谈对规划实施的影响，当然首先必须要有规划，这里的“规划”是指《城乡规划法》要求的总体规划、详细规划等;没有规划，就谈不上对规划实施的影响，更谈不上消除对规划实施的影响;在有规划这个问题上，要注重详细规划，因为详细规划规定得更为翔实具体，更容易掌握能否采取改正措施消除对规划实施的影响。在规划执法过程中遇到很多群众在政府没有确定的规划开发区域内违法建房，虽然我们有城区总体规划，但没有详细规划，总体规划规定得比较原则，因而在具体处罚时显得很没有说服力。

　二是“规划”要合法。

　这里所说的“合法”，是指规划的制定、修改等必须符合《城乡规划法》规定的实体要件和程序要件，二者缺一不可。实体要件是指法律规定的规划的制定、修改所必须具备的内容以及遵循的原则等。程序要件是指法律规定的规划的制定、修改所必经的法定程序。在一定程度上讲，程序要件要比实体要件更为重要，因为人们往往更加注重实体而忽视程序。这里需要强调的是，制定、修改规划的其他法定程序一般不会被忽略，最后一道公布程序却易被忽视。《城乡规划法》第九条规定，“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理”，这说明，未经公布的规划是不合法的。因此，要在做好规划制定、修改的同时，做好规划的公布工作，这不仅是规划合法*的要求，也是接受群众监督、倾听群众呼声的有效途径。

　三是正确把握“能否消除影响”这个关键。

　认定通过改正措施后能否消除对规划实施的影响，是正确实施行政处罚的关键。在有规划和规划合法的基础上，要把握两点：违法建筑违反了规划的“硬*规定”(也可称之为“强制*规定”)，它的存在使规划的硬*规定不能得以顺利实现，可认定为无法消除影响;违法建筑的存在使合法的规划建设方案不能得以顺利实施，可认定为无法消除影响。凡是不存在这两种情况的违法建筑，一般可以认定为尚可采取改正措施消除对规划实施的影响，给予罚款处罚。当然，每个违法建筑都有其特殊*，需具体问题具体分析。

　2、罚款的数额。《城乡规划法》规定的罚款数额有两个标准，一个是单独适用罚款的数额标准(工程造价的5%到10%)，一个是并处罚款的数额标准(工程造价的10%以下)。

　这里需要注意计算方式，是以工程总造价来计算，还是以违法部分的工程造价来计算。笔者认为，应以违法部分的工程造价来计算。因为适用法律有一个通用原则，就是“就低不就高，就轻不就重”，即在法律规定不明确、不具体的情况下，对违法当事人实施处罚，一般是就轻就低。

　(二)限期拆除

　违法建设当事人所建的违法建筑，无法采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期拆除。要正确适用限期拆除的处罚方式，应注意以下几个方面。

　1、限期拆除的前提条件。《城乡规划法》规定的限期拆除的前提条件是“无法采取改正措施消除影响的，限期拆除”。正确理解这句话，要掌握三个原则：要有规划;规划要合法;正确把握“能否消除影响”这个关键，能消除影响的可以处以罚款，不能消除影响的要限期拆除。关于这三个原则，前面已有说明，不再赘述。

　2、限期拆除的执行。根据现行的法律规定，限期拆除的执行一般有两种方式，即自行拆除和强制拆除，强制拆除又可分为司法强制和行政强制两种。自行拆除,是指行政机关对当事人下达行政处罚决定后，当事人在规定的期限内，按照处罚决定确定的方式自行拆除违法建筑。强制拆除,是指行政机关对当事人下达行政处罚决定后，当事人拒绝履行限期拆除义务，而由行政机关或人民法院强行拆除。行政机关提出执行申请后由人民法院决定并组织强行拆除的，称为司法强制;由行政机关决定并组织强行拆除的，称为行政强制。

　3、行政强制拆除。《城乡规划法》第六十八条明确规定了采取行政强制拆除措施必须具备的法定条件和必须遵守的法定程序。法定条件包括：行政机关作出责令停止建设或者限期拆除的决定;当事人不停止建设或者逾期不拆除违法建筑。法定程序是：“由县级以上地方人民政府责成有关职能部门采取强制拆除措施”，这项规定比较原则。笔者认为，要执行好这条法律规定,应抓好三点：一是请示。由行政机关将作出限期拆除决定所依据的事实、证据、适用法律、处罚决定内容以及当事人拒不执行处罚决定的事实以书面形式上报县级以上地方人民政府审批，必要时报送行政处罚案件卷。二是批复。县级以上地方人民政府审查后认为有强制拆除必要的，以政府文件的形式批复，同意采取强制拆除措施。三是执行。职能部门依照县级以上地方人民政府的批复组织强制拆除。在强制拆除前，应当张贴强制执行公告，公布行政处罚决定的内容和县级以上地方人民政府批准强制执行的决定。

　有两点要强调：一是违法建筑强制拆除后不予补偿;二是政府经审查同意后应当以书面形式予以批复。法律规定由县级以上地方人民政府责成职能部门采取强制措施，在法律上，能够代表政府行为的载体应该是政府文件。因此，在职能部门的请示文件上由政府领导签署意见的做法似有不妥。

　(三)没收

　“没收”这一处罚方法的适用，其实体要件和程序要件与强制拆除基本相同。不同的是，具备了强制拆除的必备条件后，在违法建筑不能拆除的情况下，才能适用没收这一行政处罚措施。没收和罚款“可以”并处。这里的“可以”，法律上称之为选择*规定，也称之为弹*规定，意思是可以选择，也可以不选择，具体根据行政处罚案件的实际情况而定。