三中院三项举措全面深化司法网拍贷款工作

为破解买受人对网拍房产的一次*付款难题，提高网拍成交率及溢价率，三中院在建立房产网拍按揭贷款机制、实施贷款业务的基础上，今年，通过三项举措全面深化推进司法网拍贷款工作。一是率先建立保证金贷款支付机制。...

为破解买受人对网拍房产的一次*付款难题，提高网拍成交率及溢价率，三中院在建立房产网拍按揭贷款机制、实施贷款业务的基础上，今年，通过三项举措全面深化推进司法网拍贷款工作。

一是率先建立保证金贷款支付机制。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十七条规定：“保证金数额由人民法院在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定。竞买人应当在参加拍卖前以实名缴纳保证金，未交纳的，不得参加竞拍。申请执行人参加竞买的，可以不交保证金。”因此，现行法律规定，欲参加司法网拍的竞买人必须一次*足额交纳保证金（申请执行人除外）方能参加竞拍。而实践中，拍卖价值高的房产占80%以上，其评估价、起拍价本就相对较高，保证金在按照起拍价一定比例的基础上收取也会随之提高。这就会出现因保证金数额过高、一次*支付困难而影响竞买人参与拍卖。为此，三中院将银行贷款引入保证金预付制度中，率先在全市法院建立保证金贷款支付机制，为潜在竞买人缓解保证金缴纳难题，提升成交价上升空间。即竞买人在竞拍前向银行提出保证金贷款申请；银行初步核查后，对于符合贷款条件的竞买人可向银行提交《保证金贷款申请表》；银行针对该申请，自收齐贷款材料后、竞拍前的规定期限内完成审批；审批通过的，在竞拍前的限定时间内向竞买人发放贷款。目前，办理保证金贷款的适用人群为：政府机关、事业单位、高校、医院、科研院所、金融机构等从业人员。具体贷款额度、期限等事项，以银行最终审批为准。

二是探索建立司法网拍贷款保证保险机制。三中院在已建立网拍房产贷款机制的基础上，今年在司法网拍贷款工作中积极引入保证保险制度，探索建立网拍贷款保证保险机制。该机制由保险公司对银行按揭贷款承担保证保险责任：即由买受人作为投保人，向保险公司投保并交纳保险费；以银行作为被保险人，在保险期限内买受人不能履行与银行签订的抵押借款合同中所规定的办理过户、抵押登记手续等义务时致使银行不能取得抵押权证给银行造成损失的，由保险公司向银行承担赔偿责任。在具体操作上，买受人在拍卖成交支付首付款后，与银行签订借款抵押合同，约定买受人向保险公司投保保证保险后银行即发放贷款；保险期限为银行向法院发放贷款至房屋所有权及抵押登记办理完毕之日止。在买受人完成投保将保险单交与银行后，银行即将贷款发放至法院，之后法院办理过户及抵押手续。由于保险公司通常按照贷款金额1%以下的比例收取保险费，因此该机制既可有效避免法院在贷款工作中的风险，也可为买受人减轻贷款成本。

三是建立司法网拍贷款保证机制。作为对司法网拍贷款保证保险机制的有效补充，该机制将保险公司的保证保险对银行按揭贷款所承担的保证责任替换为担保公司的信用担保或金钱担保。该保证为阶段*保证，保证期限为银行向法院发放贷款至房屋所有权及抵押登记办理完毕之日止。具体操作模式上，与网拍贷款保证保险机制基本相同，即买受人在拍卖成交支付首付款后，以与担保公司签订担保合同，由担保公司向银行提供阶段*保证担保或现金担保的方式向银行提出贷款申请，银行审批通过后即将贷款发放至法院，之后办理过户抵押手续。该模式担保公司通常按照贷款金额2%-3%的比例收取担保费，因此较保证保险贷款机制，虽可避免法院在贷款中的风险，但买受人需支出较多费用。