物业公司能提供哪些服务？

我们每个月都要交不少物业费，但正常情况下，物业公司除了有保安看看门、有清洁工可以帮我们扫扫楼道之外，别的好像也没帮我们做什么啊？那么，物业公司究竟有哪些职能呢？市民孙女士住的小区，6年前开始有业主入住...

我们每个月都要交不少物业费，但正常情况下，物业公司除了有保安看看门、有清洁工可以帮我们扫扫楼道之外，别的好像也没帮我们做什么啊？那么，物业公司究竟有哪些职能呢？

市民孙女士住的小区，6年前开始有业主入住，拿房时和物管签过一份服务协议，里面包含业主公约及物管的服务项目等内容。可是之后的6年里，小区又更换了两家物管，但很多业主对于后面的物管是怎么进驻的、提供哪些服务、按什么标准服务都不清楚。9月24日上午，盐城晚报记者从市物管部门了解到，开发商与物管签订的协议，应在小区里的显著位置，将相关内容及时公示。

几任物管共用一份合同？

住在小区里五六年，物管换过两任，可是却没和业主重签过物管服务协议，也没向业主们公示过。9月24日上午，市区迎宾大道北侧一小区业主孙女士，找到盐城晚报记者，想知道在这种情况下，是否有相应的法规对小区换物管的程序进行规范。

孙女士告诉盐城晚报记者，他们小区六年前开始有业主入住，拿房时和物管签过一份服务协议，里面对服务项目等内容均有提及。可是后来的几年时间里，小区又更换了两家物管，可对于其中的具体情况，大多数业主都不清楚。

“前几天听物管工作人员说，小区缴费率不高。可是很多业主连物管是怎么进驻小区的、提供哪些服务、按什么标准服务都不清楚，又怎么会心甘情愿地缴费呢？”孙女士说，和物管交涉相关问题时，业主们能拿出来的依据，还是几年前和第一任物管签的合同。难道说，这几任物管，是在共用一份物管协议吗？

内容不清屡发矛盾

盐城晚报记者在采访中了解到，类似的现象，不少小区都存在。特别是在一些处于前期物管状态下的小区，由于服务协议是由开发商代签的，很多业主只知道缴费标准，对物业所提供的服务内容，却是不甚明了。

“小区建成好几年了，一直由开发商找来的物业公司管理，可是对于服务的标准，我们却一无所知。”市区双元路上一处小区业主朱女士说，小区每天保洁、保安倒是没话说，可是其他方面呢？物管工作并不是只有扫扫地、看看门这么简单，否则业主又何必一年要缴一两千元呢？

事实上，因为服务协议不完善而导致的物业纠纷，也会让物管公司的利益受损。市区一家物管公司经理倪汉君，在接受采访时举例，之前他们曾经在市区黄海路南侧一小区服务。因为是所在地的社区请来代管的，没有和业主们签合同。导致的结果是，不少业主家卫生间渗漏、马桶堵了这类非物管职责的事，也都来找物业解决。“如果我们没办法，或是找来收费工帮忙，业主们就会很不满，说我们服务不到位，拒绝缴物业费。”

倪汉君认为，如果业主与物管之间，把服务项目、服务标准、收费标准等说清楚、讲明白，有助于协调矛盾、处理纠纷。“协议上列明的项目，物管就应好好做；没有列的项目，业主不能强加给物管，更不能以不缴费来要挟。”

该公示的一样不能少

处于前期物管状态的小区，更换物管需要遵循怎样的程序，是否要和业主签协议？昨天上午，盐城晚报记者咨询了市物管中心业务管理科负责人葛红刚。

葛红刚告诉记者，一般在业主拿房时，会和物管签订一份前期协议，但往往主要包含的内容是业主管理规约。“坦白说，单个业主与物管签协议的意义不大。”葛红刚坦言，根据规定，前期物业状态下，只需开发商按照一定的程序，选择物管并签约即可，因为开发商代表广大业主，并且很多小区里，开发商本身也具有“大业主”的身份。

而在小区成立业主大会后，业主们也是通过授权，由业委会与物管签服务协议，同样不需要每位业主单独与物管签协议。因为物业服务不是针对某个业主的个*化服务。当然，如果单个业主需要提供个*化服务时，则应与物管另行签订协议。

但对于孙女士的疑问，葛红刚表示，新建小区里，虽然开发商仍可能具有“大业主”的身份，但和未交房时不一样的是，毕竟已有业主入住。因此，开发商与物管签订的协议，不仅应在显著位置公示服务内容，还必须公示更换物管的原因、过程，以及新进驻物管企业的相关情况。