租赁定型化契约20170101上路

文／蔡志雄租赁定型化契约上路，不过是老屋翻修而已，早在民国九十一年就颁布了“房屋租赁契约书范本”，范本的意思是仅供参考，等于是只没有牙齿的老虎，此次修正，总算多了“房屋租赁定型化契约应记载及不得记载事...

文／蔡志雄

租赁定型化契约上路，不过是老屋翻修而已，早在民国九十一年就颁布了“房屋租赁契约书范本”，范本的意思是仅供参考，等于是只没有牙齿的老虎，此次修正，总算多了“房屋租赁定型化契约应记载及不得记载事项”，违反不得记载事项者，契约条款无效，而应记载事项就算没有记载在定型化契约，契约仍然构成，而且经限期未改正，最高处三十万元罚款，再犯则最高处新台币五十万元罚款，老虎的牙齿总算长出来了。

针对过去经常发生的租约纠纷，包括超收押金、高额违约金、水电未照表收费、报税等问题均有明文规定，其中重要的应记载事项包括，担保金最高不得超过二个月租金总额、出租人应载明水电相关费用及相关税费负担方式、租赁双方得否提前终止租约及未通知迳行解约赔偿金最高不得超过一个月租金。不得记载事项则包括不得约定承租人不得申报租赁费用支出、不得约定承租人不得迁入户籍、不得约定应由出租人负担之税赋较出租前增加时由承租人负担等。

以上看似完美解决租屋纠纷，但问题来了，定型化契约的法源来自〈消费者保护法〉，适用房东以企业经营者为限，坊间大多数的个人房东是否适用？

有人援引行政院消费者保护处的解释，不论公司、团体或个人，若反复实施出租行为，并以出租为业，均可认定为企业经营者，须受到应记载及不得记载事项规范，但是国内出租房屋者多属个人房东，有关“出租为业”的认定标准，尚有待内政部与行政院消费者保护处讨论，将影响适用范围。

另外，房客还是要注意，一旦发生租屋纠纷，纵使定型化契约能确保房客胜诉，打官司可是漫漫长路，房客依然要慎选房东，才能预防重于治疗啊！

蔡志雄

不动产经纪人考试榜眼，专栏作家。经常参与电视节目录影及接受各大新闻台采访，分享婚姻法律及投资心得，并应政府机关及企业邀请演讲。

【更多精彩内容，请见《好房网HouseFun》杂志2016年11月号http://goo.gl/fYKKVi】