新一波购房热改善型购房人仍是主力 [哈哈镜]

2016年9月13日讯，9月7日傍晚，一场突如其来的暴雨，搅扰了许多人回家的行程。小林缩在地铁口，等待着雨停，也思考着看房打算。这场大雨，就像近半个月来的房价波动，都让他觉得猝不及防。8月末9月初，沉寂了数月的北...

2016年9月13日讯，9月7日傍晚，一场突如其来的暴雨，搅扰了许多人回家的行程。小林缩在地铁口，等待着雨停，也思考着看房打算。这场大雨，就像近半个月来的房价波动，都让他觉得猝不及防。8月末9月初，沉寂了数月的北京楼市又“热”了起来，新盘开盘“日光”，二手房“端着”惜售，签约均价也节节上涨。新一波的购房热，改善型购房人仍是主力。不同的是，刚需购房人越来越少，投资客们却躁动了起来。

5年前从老家来到北京工作的小林，一直过着合租的生活，不停变换的室友，稳定感和归属感的缺失，让他想拥有一间自己的“陋室”。9月，纳税满5年的小林终于获得了在北京购房的资格，兴冲冲拿着“房票”寻找二手房。

“8月下旬，我在中介网站上看过，旧宫区域一套开间，报价最低的130万元，我攒下来的50万元正好够首付。”6日下午，在去中介门店看房之前，小林如此盘算。然而，到了之后他却发现，150万元以下的房源已经悄然消失，只剩150万元到200万元区间的房子。“一套不到40平方米的开间，不到半个月，贵了30万。”

小林还是看了两套房，一套37平方米，报价165万元；一套30平方米，报价近180万元。当场，还有另外一个年轻人，也一同看了房。

“第一套房其实不好。”小林告诉记者，房子离地铁很远，公摊面积占到40%多，实际使用面积太小，首付加上税费却要80万元。更关键的是，业主全程都没有现身。然而，12个小时后，他被告知，这套房子已经以168万元的价格卖掉了，买房人既不是他，也不是同行的那位看房人。

“这意味着下一套会更贵，我的资金缺口也更大了。”小林有点茫然，即使他能张得开嘴“啃老”，他却不敢确定，自己的实力能否赶得上房价上涨的步伐。

9月的初秋，气温比往年要高一些，白天行走在路上，人们都还是夏天的打扮。就像北京的楼市，在蛰伏了一个夏季后，反而在入秋后的8月末、9月初，迎来了很多人意料之外的热度。

和上一波的购房人类似，“卖小买大”的改善型购房人仍然是市场的主力之一。略微不同的是，像小林这样的刚需型购房人，在纯商品住宅成交中的占比正在下降。

“倒不是没有刚需来看房，可一打听价格后，多数人就走了。”在潘家园一带工作的经纪人小田告诉记者。潘家园，一度被视为二手房市场中的一个价格“洼地”。曾经，当南三环外的二手房都已卖过40000元/平方米时，这片东三环内的区域，二手房才卖到33000元/平方米。然而，就是这半个月，这片价格“洼地”也消失了，上世纪80年代的老房子，业主的最新报价冲到了55000元/平方米，“50平方米，只够小夫妻住，就得300万元了，连我都觉得有点儿不可思议。”

中介机构的成交统计显示，目前北京平均每套住宅的价格已经超过了500万元，四环以内新建商品住宅的单套成交价已经超过1000万元。这个价位，已远非常规意义上的“刚需”所能企及了。今年32岁的胡女士就算得上是“新刚需”，虽然名下无房，可夫妻两人年收入达60万元，属于中产阶级。“为什么突然决定买房？就是觉得北京的房子越来越贵了，再不买可就真得搭不上这趟车了。”房产是“资产”的理念，在胡女士的朋友之中被广为接受。她也最终下定决心，要在“资产”的篮子里加入最重要的一项。

不同于小林一上来就看总价相对更低的二手房，胡女士的目光只聚焦于新盘，因为新盘没有折旧率的情况，首付要求少，可贷款金额多，能最大限度利用金融杠杆。“我算了算，手头可动用首付200万元，买新盘的话，最多可以贷款500万元，买套700万元上下的。但要是二手房，至多只能买套500万元的。”

然而，即使是700万元的预算，她在亦庄和西红门区域转了一圈，也没找到合适的盘。“项目少，房源少，单价贵。”胡女士自嘲，这“两少一多”，更让她坚定了抓紧入市的想法。

来自亚豪机构的数据，今年前8个月北京公开土地市场仅出让7宗住宅用地，其中纯住宅用地的规划建筑面积仅42万平方米，而同期纯商品住宅的成交面积是494.06万平方米。从数学上计算，楼市的潜在供给与当期需求之间的比例达到了惊人的1:11.8。这也直接引发了投资客坚定入市。

除了已经被媒体曝光的“假离婚”、“假结婚”之外，在二手房中介圈中更流传着一种说法：抱着投资态度入市的买房人，也开始运用众筹买房，没有“房票”的人寻找一个有“房票”的人，双方合力共同买房，待房价升值后转手卖出，赚取“快钱”。

“现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒，导致购房者出现了恐慌。”北京中原地产市场总监张大伟表示，要解决近期的问题，要么降低资金潮，要么增加优质资产，或者降低购房者恐慌。

“在需求旺盛、看涨预期不改的情况下，目前已经太高的价格对看涨预期并未构成实质*的威胁。如果北京土地供应的政策不变，房价未来连想一下都可怕。”经济学家马光远在他的微信公众号上写到，从土地市场、房地产开发投资和库存三个指标判断，尽管北京市场已经是二手房唱主角，但新房库存的告急，势必对未来房价形成极大的上涨压力。

然而，经济学家觉得“可怕”的事情，购房人并不这么看待。昨天，甚至就连在二手房市场做了多年的一位经纪人都私下告诉记者，他自己准备入市赚一笔了。“因为，最近楼市态势太好，房价一定能涨。”