营改增后百万房产省0.32万 [有意思]

二手房交易需要缴纳的税费(记者姜瑞丽)5月1日，营改增正式实施，营业税的时代宣布结束。虽然房产交易大厅设有专门的咨询窗口，仍有很多市民不清楚现在二手房交易税费与之前相比有何不同，营改增后税费究竟是增加了还...

二手房交易需要缴纳的税费

(记者姜瑞丽)5月1日，营改增正式实施，营业税的时代宣布结束。虽然房产交易大厅设有专门的咨询窗口，仍有很多市民不清楚现在二手房交易税费与之前相比有何不同，营改增后税费究竟是增加了还是减少了。带着这些疑问，记者采访了搜房网房天下二手房电商集团济南权证部负责人周磊。

周磊介绍说，5月1日之前营业税的税率为5.6%，其中城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加为0.6%。5月1日营改增后，增值税部分是5%，三项附加仍为0.6%，唯一发生变化的是缴纳税费的基数。2年内住宅，纳税基数由网签价格变为网签价格/(1+5%);而对于2年以上住宅则没有影响。

记者了解到，营改增最大的亮点在于计税价格不含增值税，避免了重复缴税。周磊提醒广大购房者，5月1日之后，二手房首次交易计税价格为网签价格/(1+5%);若房产再次发生交易，原房主没有缴纳增值税(产证满2年免征)的情况下，计税价格为网签价格。

以一套面积为80平米的住房为例，小李在济南某社区购买80平米住房一套，到2016年5月3日，房产证未过2年，小张(首次购房)看中了小李的房子(现价100万)。现在小张需要缴纳的税费是：增值税：100万元/(1+5%)*5.6%=5.33万元;个税：100万元*1%=1万元;契税：100万元/(1+5%)*1%=0.95万元;共计5.33万元+1万元+0.95万元=7.28万元。

若交易发生在5月1日之前，小张需要缴纳的税费则是：营业税：100万元*5.6%=5.6万元;个税：100万元*1%=1万元;契税：100万元*1%=1万元;总计5.6万元+1万元+1万元=7.6万元。

也就是说，营改增后100万的房产总税费减少了0.32万，税费优惠幅度并不大。记者了解到，目前济南二手房市场交易中，2年内住宅交易所占比例较小，从理论上来讲，营改增对济南二手房市场影响并不大。

2016年3月5日，国务院总理李克强作政府工作报告，提出的第一项财税改革措施就是全面实施营改增，并且明确了具体时间表。

2016年3月17日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自今年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率。

2016年3月24日，财政部发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，该通知中表示，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税，上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

2016年4月25日，财政部以及国家税务总局将营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据做出了相关规定，其中：1、计征契税的成交价格不含增值税;2、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入;3、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额;4、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额;5、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。