安徽楼市去库存调查:个别楼盘火爆 [有意思]
据新安晚报报道,虽然一系列利好政策让我省多地楼市出现回暖迹象,但去库存压力有增无减,现有商品住宅更是需要三年半才能卖完(详见昨日报道)。连日来,记者走访了铜陵、黄山、淮南三个具有代表*的城市,了解当地楼...
据新安晚报报道,虽然一系列利好政策让我省多地楼市出现回暖迹象,但去库存压力有增无减,现有商品住宅更是需要三年半才能卖完(详见昨日报道)。连日来,记者走访了铜陵、黄山、淮南三个具有代表*的城市,了解当地楼市去库存现状及面临的难题,并试图寻找安徽省去库存可能的出路。
铜陵,这座位于长江边的城市曾是全国最小的地级市,但人均GDP多年领跑全省。根据当地业内的统计,铜陵人均住宅拥有量达1.6套,一家三套房是很常见的事。然而,铜陵楼市的库存量却连续几年达到3万套。去库存,早在几年前就被当地各项优惠政策具象化了。去年年底以来,受全国楼市大环境影响,铜陵楼市在春节前后出现了难得一见的小阳春。当地房地产管理部门相关人士透露,五一期间该市还将出台更给力的购房优惠政策。
2011年上半年,铜陵楼市的盛宴达到顶峰,市区的楼盘开盘价甚至能秒杀合肥不少楼盘:均价接近8000元。
铜陵人经常说起的凯撒夜总会,在他们心中更像是一道界限,用以区分市区和郊区。过了‘凯撒’再往北,老铜陵人就认为到了郊区,他们眼里的市区只有那么小一片。生长在铜陵的尹静(化名)至今还记得她几年前购置新房时,爸妈完全不能认同女儿住到郊区去。就连凯撒夜总会所在的北京路,道路南北两侧的房价也完全不同。这是铜陵本地人购房时最为看重的区位观念,难以撼动。
本世纪初,尹静邻居家40多平方米的房子,卖了3万元,这被认为是顶天了。也差不多从那时起,老铜陵人对改善居住条件逐渐有了明晰的概念。
此后十多年里,由于周边县城人口流入,铜陵房价不断攀升。铜陵人的财富衡量方式也悄然发生变化。我爸妈家和我婆家分别有两套房子,但我妈还是要求我们结婚时再买一套新房。
人们对购房有着迫切需求,政府也乐见土地带来收入。铜陵楼市的这场盛宴在持续十多年后,于2011年上半年达到顶峰。2011年,铜陵市区的天瑞泓景苑开盘时的价格,甚至能秒杀合肥不少楼盘:均价接近8000元。有着楼市盛宴的大背景,再加上这个楼盘位于市中心优势位置,迎合了铜陵购房人对于区位的执念。卖出高价也不足为奇了。
那时候整个铜陵的商品房均价大概每平方米接近6000元,不少区位好的楼盘均价达到七八千。安徽天九中联事业集团有限公司营销总监仝世学回忆起2011年的行情,在空中划了一道高速上涨的曲线。但随后,这个曲线从峰值直线跌了下去。
2011年末,随着国家对楼市的调控,限购限贷裹挟着不安的情绪,使得铜陵楼市几乎进入冰点。
2011年,让仝世学印象最为深刻的事,也是当年铜陵楼市的转折*事件——当年10月恒大地产在铜陵率先降价。当时以折扣的名义,房价从每平方米6300元直接降到5100元,降幅超过20%。如今再谈起这件事,仝世学的表情仍有些惊诧。恒大地产或许是从全国整体的楼市行情中嗅到了一丝信息,并很快调整策略,做出了在当时看来特立独行的举动。
在铜陵楼市占有相当大比例的开发商做出大幅降价的举动,无疑对当地整个楼市产生巨大冲击。紧随其后,很多开发商纷纷降价促销。大家都是直接降价,平均降了有一千。仝世学回忆。
在2011年末,随着国家对楼市的调控,限购、限贷裹挟着不安的情绪,使得铜陵楼市几乎进入冰点,并且进入了长达四年的蛰伏。
无风雨也无晴天。业内人士曾这么评价那几年铜陵楼市的状态。据有关资料统计,在2012年开始的4年时间内,铜陵住宅成交均价基本稳定在四五千元,销量虽有起伏,但再也难现2011年初的风光。
在房产交易的前一个环节,铜陵土地拍卖也陷入尴尬境地。几年里,铜陵多宗土地拍卖大部分出现流拍。这种情况在2015年达到了极致——所有地块全部流拍。与此同时,铜陵多个楼盘蹒跚前行,除了隔段时间慢悠悠地加推几十套商品房,新楼盘屈指可数。
今年以来,铜陵楼市月销量榜单上,第一名竟然出现了破百套的销量,不少楼盘均价也悄然上调一两百元。
作为一家房地产企业营销部门小主管的铜陵人王军(化名),因为春节前在合肥买不到房子,干脆回到老家铜陵买了一套最好的学区房,准备把孩子送回老家上学。这是一个真实的故事,而且并非个例。
今年初,第一次在售楼部发现了返乡置业的热潮。仝世学说这话是有依据的。看起来风尘仆仆的购房人,大多会让父母先来问路,了解楼盘大概情况。一平方米4000多?可以买啊,不算贵。这样的声音时常出现在售楼部。今年以来,仝世学已有三四拨朋友从合肥回到铜陵买房。
不仅如此,2015年安庆市枞阳县划归铜陵市管辖,这使得铜陵的区域面积一下扩大一倍多,人口也陡增90多万。这也无形中为铜陵楼市提供了储备力量。
而从全国楼市大背景来看,尤其是省会合肥,2015年年底兴起的一轮大涨让铜陵楼市多多少少恢复了些信心。铜陵上峰投资有限公司营销总监朱红迪介绍,从春节前夕至今,他们楼盘已经销售了120套,预计11月份将会加推三期450套商品房。卖得好的一天有十来套。
没错,就在今年春节前后,铜陵楼市出现了难得一见的小阳春。作为深深扎根铜陵的专业房产资讯网站,铜陵新地产交易网有关人士对铜陵楼市也有着深切的感受。铜陵不能跟合肥比,往年铜陵的楼盘一天能卖出一套就算是‘畅销盘’,月销量超过30套肯定排前3名,超过20套肯定能排前5名。今年以来,铜陵楼市月销量榜单上,第一名竟然出现了破百套的销量,不少楼盘均价也悄然上调一两百元。
铜陵市将于今年五一期间再度加码购房优惠政策,继续以行政手段刺激楼市。楼市回暖,也让不少开发商摩拳擦掌。
不过,小阳春显然无法从根本上消除铜陵楼市去库存压力。2012年到2015年整个铜陵楼市都不太好,2014年开始很少推新房。这两年楼市的重心都在去库存。朱红迪说。
铜陵楼市库存量和销量一直都在变化,我们每季度会统计月均销量。铜陵新地产交易网有关人士介绍,按照去年底的销售速度,去库存大概需要三四年时间。而今年整体销量回暖,预计去库存可以提速,但这仍旧不是一个简单的任务。
事实上,从2014年起,铜陵市政府已经祭出了救市利器,在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策。来自铜陵市房地产市场管理处的信息也显示,2015年该市出台购房阶段*补贴政策,分别对2015年2月11日至3月31日期间和6月1日至12月31日期间,在该市购买商品房并缴纳契税的购房人,由同级财政给予一定补贴。
而据铜陵房地产管理部门相关人士透露,该市将于今年五一期间再度加码购房优惠政策,继续刺激楼市。楼市回暖,也让不少开发商摩拳擦掌。据铜陵房地产业内人士介绍,今年金九银十前夕,将有新的楼盘入市。
如何摸准去库存出路,无论是对政府主管部门,还是对市场主体来说,都不是一件容易的事儿。
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黄山一些这样的酒店式公寓曾经吸引了外地投资客的关注,如今却陷入冷清。
出了黄山高铁北站,去往市区的十几公里间,就是黄山的经济开发区。在这个和合肥滨湖新区同样于2006年启动建设的开发区,一个商品住宅项目在上个周末开盘时,147套房源吸引了200多人抢购。业内感叹,黄山楼市的好日子要来了吗?
程霖(化名)和未婚夫都是黟县人,两人目前都在屯溪上班。今年春节期间,两人看中了城西的一处楼盘。当时开发商做春节促销活动,买房可立减3万元。两人一合计决定买了做婚房。102平方米的房子,最终花费53万元。
置业顾问跟我们说,促销活动春节后就结束。我们还以为是为了催我们买,没想到他说的是真的。程霖说,春节结束后,这家楼盘的促销活动果然取消了,而且房子售价也上调了,每平方米涨了一百块,销量也很不错。
记者从黄山市房产事务管理局了解到,今年一季度,该市商品房销售面积38.42万平方米,销售3697套,同比去年增长了24.86%、17.74%。其中,中心城区新建商品房销售面积12.92万平方米、1262套,分别比去年同期增长68.23%、46.4%。
而3月份被黄山房产界人士描述为楼市惊蛰。搜狐焦点黄山站的监控数据显示,3月,黄山市中心城区共成交472套,是最近几年来成绩最好的3月。部分开发商收回了优惠政策,更有开发商将涨价提上日程。
对于当下的这波行情,黄山市房产事务管理局不讳言是政策利好所致。在一份信息公开资料里,该部门分析称,今年一季度该市新建商品房成交量持续增长,主要是受国家房地产调控政策和降息、降准等宽松货币政策的影响。
记者了解到,此前黄山楼市已多年徘徊不前。黄山市一名资深代理销售专家表示,黄山楼市在2009年快速启动,2011年达到顶峰,当时无论是销量还是价格,都处于高位。2013年后,黄山楼市价格开始滞涨,部分地区出现下跌;销量也出现下滑。
2015年,黄山楼市开始出现些许反弹,虽然均价还略有下跌,但中心城区商品房销量增长了37.63%。这背后是政府一年四度出手托市。记者了解到,2015年3月,该市出台购房补贴新政,积极鼓励购房;4月,调整优化了住房公积金使用政策,适度放宽住房公积金贷款条件,贷款额度提高到50万元;6月,再度调整住房公积金使用政策,进一步放宽了住房公积金异地贷款限制,吸引更多人在黄山买房;8月,黄山市发布《关于促进黄山房地产市场平稳健康发展的若干意见》,购房补贴扩大至非住宅类,公积金贷款也不再受户籍限制。
而据记者了解,今年,黄山市还将推进棚户区改造货币化安置和房源信息平台搭建等措施,进一步缓解房地产市场去库存压力。
应该看到,当前黄山楼市上行态势依然不明朗,市场远不能称之为乐观。黄山市一位资深业内人士表示,经开区楼盘热销的背后原因,主要得益于省级示范高中屯溪一中搬迁的新址与该楼盘一路之隔,仍属个盘行情。黄山楼市多年来的痛点并未消失。
记者了解到,2013年及之前几年,黄山市房地产开发极度扩张,市场供给丰富。而需求端,则一直未被充分激发。
合肥学院房地产研究所副所长凌斌关注黄山楼市多年,他表示,黄山作为旅游资源富集地区,城镇化率并不高。中心城区楼市对县区居民吸引力并没有太大。整个黄山中心城区,只有十多万常住人口。这些人口中,大多已购买了住房,投资和改善*动力不大。
在2011年前,黄山各类旅游、养老地产广告在合肥街头曾十分常见。合肥人李大林(化名)2010年购买了汤口镇一套55平方米的酒店式公寓,当时单价近5000元。如今他很是后悔:每个月只能收到500多元租金,房子想卖都卖不掉。因为回报率不高,这类房产如今也很不景气。
记者了解到,2015年,黄山中心城区可售商品房面积为104.89万平方米,相比2014年103.16万平方米上升1.68%,去化周期大约需要2年时间。
走在淮南市中心的大街上,这座皖北城市的整洁与清静,让你很难将其与煤城联系在一起。而对于这个城市的楼市来说,它画出的那段跌宕起伏的曲线,正是很多三线资源型城市的真实写照。徘徊在城市转型的十字路口,淮南楼市又将何去何从?
从淮南南出口下高速,一条崭新的淮河大道出现在眼前。经过一段车程后,道路西侧可以见到一条很显眼的横幅:发展大数据产业,加快淮南经济转型。这里就是山南新区。马路牙子上,一位正在清扫道路的环卫工人告诉记者,如今淮南最受关注的房子基本都在这个新区里,价格不低,买得人却不少。
4月26日中午,记者来到淮南山南新区一家楼盘的营销中心,销售人员和客人都不多。我们的房子已经卖得差不多了,就剩几套房子,下面要开盘的是小公寓,还没到时间。一位置业顾问告诉记者,他们的销售情况一直不错。
相隔不远的另一家楼盘,由于有两栋楼刚开盘,人流量明显多了不少。像我们一天接待四五十组客户是很正常的。置业顾问小姚告诉记者,马上安徽理工大学将搬迁到山南,到时候各方面配套也会起来,来这里买房的都是看中了这里未来的发展。
在城市规划里山南新区充满希望,但在一些淮南市民的眼里,山南可能还需要更多观望。
如果你只是路过山南新区,想买一瓶矿泉水,又不熟悉路线的话,会发现这不太容易。一位淮南市民表示,与所有的新区一样,山南有崭新的楼房、绿叶成荫的环境,但缺少商超等配套,在山南想打车都得多等一会。如果是晚上到山南新区来的话,会感觉这里新小区的入住率并不高,这也让不少淮南人对山南有观望情绪。
这种观望不仅仅针对被寄予厚望的山南。记者在采访中发现,不少当地市民都用低迷两个字来形容淮南楼市,即使是老城中心的田家庵区,也很难见到楼市销售火爆的场面。虽然大幅降价没看到,但今年的房价和成交量跟去年同期相比,基本上是停滞不前的。淮南一家专业房地产网站的负责人钟娟(化名)告诉记者,淮南楼市这几年一直比较低迷,甚至出现了开发商资金链断裂的住宅小区。
4月26日上午,记者来到位于淮南田家庵区学院路与洞山东路交口的一个小区。远远看去,三幢高楼矗立于此,与周边相对较矮的建筑群相比,显得格外醒目。偌大的工地上,没有机器的轰鸣声,只看到零星的施工人员,小区外围也是杂草丛生。
现在正在施工,就是工程进度比较慢。老陈在这个小区工地的门口摆了个小摊,对这个小区的变故有些了解,好像是资金链断裂开发商跑路了,停了一段时间,最近在政府扶持下又恢复施工。
实际上,这个小区的地理位置非常好,靠近老城区市中心,又是学区房,是什么原因让它出现这样的变故?
小区是2012年开工的,那是淮南楼市最好的时候,但是它销售时正赶上淮南楼市转坏的阶段,估计开发商没有预计到这一点,才导致资金链出了问题。钟娟告诉记者,这种情况在淮南只是个案,并不多见,也不能反映楼市现状,但能看到淮南房地产这些年的变化。
如果将淮南楼市最近几年的价格和成交量画成一条曲线,会发现这条曲线的跌宕起伏。
楼市最火的时候是2010年到2013年,那时候淮南的房子是供不应求,可以说是量价齐升。钟娟告诉记者。
记者查询到的数据显示,2010年淮南房地产投资增幅高达43.2%;2012年3月淮南住宅成交1046套,同比上涨51.16%;2013年1月,淮南住宅销售1530套,比2012年01月住宅销售增加1202套,同比上涨366.46%……
与之相对应的是,2011年国内煤炭市场供需两旺,煤炭价格达到历史高位;2004年至2010年,淮南人均收入增幅超过100%,基本以每年1000元的速度提升,这主要得益于依靠煤炭、电力以及化工等行业职工工资的拉升。
拐点出现在2013年,当年国内煤炭市场陷入低迷。煤矿效益不好的时候,很多煤炭职工搁置买房计划,转为观望,这对楼市的影响非常大。淮南一家房产中介工作人员顾女士告诉记者。
2013年的最后一个月,淮南住宅成交1084套,创近20个月以来最低值;2014年3月淮南住宅销售1329套,同比下跌34.06%。
转机出现在2016年,随着国家唱响房地产去库存的号角,淮南也开始了去库存的步伐。
记者从安徽省住房和城乡建设厅了解到,去年淮南市加大了对楼市的扶持力度,一方面出台政策,鼓励农民退出宅基地进城购房,鼓励购买全装修商品住房等;另一方面从加大棚改货币化安置力度方面去库存。
通过各项政策措施的共同发力,截至2016年2月底,淮南市区商品住房待售面积117.81万平方米,同比下降22%。未来淮南楼市何去何从,应该还是要看政策面的扶持情况,以及市民的观望情绪能不能消除,或许2016年楼市会变得不一样了。钟娟表示。
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