安徽楼市去库存调查：个别楼盘火爆 [有意思]

据新安晚报报道，虽然一系列利好政策让我省多地楼市出现回暖迹象，但去库存压力有增无减，现有商品住宅更是需要三年半才能卖完(详见昨日报道)。连日来，记者走访了铜陵、黄山、淮南三个具有代表*的城市，了解当地楼...

据新安晚报报道，虽然一系列利好政策让我省多地楼市出现回暖迹象，但去库存压力有增无减，现有商品住宅更是需要三年半才能卖完(详见昨日报道)。连日来，记者走访了铜陵、黄山、淮南三个具有代表*的城市，了解当地楼市去库存现状及面临的难题，并试图寻找安徽省去库存可能的出路。

铜陵，这座位于长江边的城市曾是全国最小的地级市，但人均GDP多年领跑全省。根据当地业内的统计，铜陵人均住宅拥有量达1.6套，一家三套房是很常见的事。然而，铜陵楼市的库存量却连续几年达到3万套。去库存，早在几年前就被当地各项优惠政策具象化了。去年年底以来，受全国楼市大环境影响，铜陵楼市在春节前后出现了难得一见的小阳春。当地房地产管理部门相关人士透露，五一期间该市还将出台更给力的购房优惠政策。

2011年上半年，铜陵楼市的盛宴达到顶峰，市区的楼盘开盘价甚至能秒杀合肥不少楼盘：均价接近8000元。

铜陵人经常说起的凯撒夜总会，在他们心中更像是一道界限，用以区分市区和郊区。过了‘凯撒’再往北，老铜陵人就认为到了郊区，他们眼里的市区只有那么小一片。生长在铜陵的尹静(化名)至今还记得她几年前购置新房时，爸妈完全不能认同女儿住到郊区去。就连凯撒夜总会所在的北京路，道路南北两侧的房价也完全不同。这是铜陵本地人购房时最为看重的区位观念，难以撼动。

本世纪初，尹静邻居家40多平方米的房子，卖了3万元，这被认为是顶天了。也差不多从那时起，老铜陵人对改善居住条件逐渐有了明晰的概念。

此后十多年里，由于周边县城人口流入，铜陵房价不断攀升。铜陵人的财富衡量方式也悄然发生变化。我爸妈家和我婆家分别有两套房子，但我妈还是要求我们结婚时再买一套新房。

人们对购房有着迫切需求，政府也乐见土地带来收入。铜陵楼市的这场盛宴在持续十多年后，于2011年上半年达到顶峰。2011年，铜陵市区的天瑞泓景苑开盘时的价格，甚至能秒杀合肥不少楼盘：均价接近8000元。有着楼市盛宴的大背景，再加上这个楼盘位于市中心优势位置，迎合了铜陵购房人对于区位的执念。卖出高价也不足为奇了。

那时候整个铜陵的商品房均价大概每平方米接近6000元，不少区位好的楼盘均价达到七八千。安徽天九中联事业集团有限公司营销总监仝世学回忆起2011年的行情，在空中划了一道高速上涨的曲线。但随后，这个曲线从峰值直线跌了下去。

2011年末，随着国家对楼市的调控，限购限贷裹挟着不安的情绪，使得铜陵楼市几乎进入冰点。

2011年，让仝世学印象最为深刻的事，也是当年铜陵楼市的转折*事件——当年10月恒大地产在铜陵率先降价。当时以折扣的名义，房价从每平方米6300元直接降到5100元，降幅超过20%。如今再谈起这件事，仝世学的表情仍有些惊诧。恒大地产或许是从全国整体的楼市行情中嗅到了一丝信息，并很快调整策略，做出了在当时看来特立独行的举动。

在铜陵楼市占有相当大比例的开发商做出大幅降价的举动，无疑对当地整个楼市产生巨大冲击。紧随其后，很多开发商纷纷降价促销。大家都是直接降价，平均降了有一千。仝世学回忆。

在2011年末，随着国家对楼市的调控，限购、限贷裹挟着不安的情绪，使得铜陵楼市几乎进入冰点，并且进入了长达四年的蛰伏。

无风雨也无晴天。业内人士曾这么评价那几年铜陵楼市的状态。据有关资料统计，在2012年开始的4年时间内，铜陵住宅成交均价基本稳定在四五千元，销量虽有起伏，但再也难现2011年初的风光。

在房产交易的前一个环节，铜陵土地拍卖也陷入尴尬境地。几年里，铜陵多宗土地拍卖大部分出现流拍。这种情况在2015年达到了极致——所有地块全部流拍。与此同时，铜陵多个楼盘蹒跚前行，除了隔段时间慢悠悠地加推几十套商品房，新楼盘屈指可数。

今年以来，铜陵楼市月销量榜单上，第一名竟然出现了破百套的销量，不少楼盘均价也悄然上调一两百元。

作为一家房地产企业营销部门小主管的铜陵人王军(化名)，因为春节前在合肥买不到房子，干脆回到老家铜陵买了一套最好的学区房，准备把孩子送回老家上学。这是一个真实的故事，而且并非个例。

今年初，第一次在售楼部发现了返乡置业的热潮。仝世学说这话是有依据的。看起来风尘仆仆的购房人，大多会让父母先来问路，了解楼盘大概情况。一平方米4000多？可以买啊，不算贵。这样的声音时常出现在售楼部。今年以来，仝世学已有三四拨朋友从合肥回到铜陵买房。

不仅如此，2015年安庆市枞阳县划归铜陵市管辖，这使得铜陵的区域面积一下扩大一倍多，人口也陡增90多万。这也无形中为铜陵楼市提供了储备力量。

而从全国楼市大背景来看，尤其是省会合肥，2015年年底兴起的一轮大涨让铜陵楼市多多少少恢复了些信心。铜陵上峰投资有限公司营销总监朱红迪介绍，从春节前夕至今，他们楼盘已经销售了120套，预计11月份将会加推三期450套商品房。卖得好的一天有十来套。

没错，就在今年春节前后，铜陵楼市出现了难得一见的小阳春。作为深深扎根铜陵的专业房产资讯网站，铜陵新地产交易网有关人士对铜陵楼市也有着深切的感受。铜陵不能跟合肥比，往年铜陵的楼盘一天能卖出一套就算是‘畅销盘’，月销量超过30套肯定排前3名，超过20套肯定能排前5名。今年以来，铜陵楼市月销量榜单上，第一名竟然出现了破百套的销量，不少楼盘均价也悄然上调一两百元。

铜陵市将于今年五一期间再度加码购房优惠政策，继续以行政手段刺激楼市。楼市回暖，也让不少开发商摩拳擦掌。

不过，小阳春显然无法从根本上消除铜陵楼市去库存压力。2012年到2015年整个铜陵楼市都不太好，2014年开始很少推新房。这两年楼市的重心都在去库存。朱红迪说。

铜陵楼市库存量和销量一直都在变化，我们每季度会统计月均销量。铜陵新地产交易网有关人士介绍，按照去年底的销售速度，去库存大概需要三四年时间。而今年整体销量回暖，预计去库存可以提速，但这仍旧不是一个简单的任务。

事实上，从2014年起，铜陵市政府已经祭出了救市利器，在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策。来自铜陵市房地产市场管理处的信息也显示，2015年该市出台购房阶段*补贴政策，分别对2015年2月11日至3月31日期间和6月1日至12月31日期间，在该市购买商品房并缴纳契税的购房人，由同级财政给予一定补贴。

而据铜陵房地产管理部门相关人士透露，该市将于今年五一期间再度加码购房优惠政策，继续刺激楼市。楼市回暖，也让不少开发商摩拳擦掌。据铜陵房地产业内人士介绍，今年金九银十前夕，将有新的楼盘入市。

如何摸准去库存出路，无论是对政府主管部门，还是对市场主体来说，都不是一件容易的事儿。

】

黄山一些这样的酒店式公寓曾经吸引了外地投资客的关注，如今却陷入冷清。

出了黄山高铁北站，去往市区的十几公里间，就是黄山的经济开发区。在这个和合肥滨湖新区同样于2006年启动建设的开发区，一个商品住宅项目在上个周末开盘时，147套房源吸引了200多人抢购。业内感叹，黄山楼市的好日子要来了吗？

程霖(化名)和未婚夫都是黟县人，两人目前都在屯溪上班。今年春节期间，两人看中了城西的一处楼盘。当时开发商做春节促销活动，买房可立减3万元。两人一合计决定买了做婚房。102平方米的房子，最终花费53万元。

置业顾问跟我们说，促销活动春节后就结束。我们还以为是为了催我们买，没想到他说的是真的。程霖说，春节结束后，这家楼盘的促销活动果然取消了，而且房子售价也上调了，每平方米涨了一百块，销量也很不错。

记者从黄山市房产事务管理局了解到，今年一季度，该市商品房销售面积38.42万平方米，销售3697套，同比去年增长了24.86%、17.74%。其中，中心城区新建商品房销售面积12.92万平方米、1262套，分别比去年同期增长68.23%、46.4%。

而3月份被黄山房产界人士描述为楼市惊蛰。搜狐焦点黄山站的监控数据显示，3月，黄山市中心城区共成交472套，是最近几年来成绩最好的3月。部分开发商收回了优惠政策，更有开发商将涨价提上日程。

对于当下的这波行情，黄山市房产事务管理局不讳言是政策利好所致。在一份信息公开资料里，该部门分析称，今年一季度该市新建商品房成交量持续增长，主要是受国家房地产调控政策和降息、降准等宽松货币政策的影响。

记者了解到，此前黄山楼市已多年徘徊不前。黄山市一名资深代理销售专家表示，黄山楼市在2009年快速启动，2011年达到顶峰，当时无论是销量还是价格，都处于高位。2013年后，黄山楼市价格开始滞涨，部分地区出现下跌；销量也出现下滑。

2015年，黄山楼市开始出现些许反弹，虽然均价还略有下跌，但中心城区商品房销量增长了37.63%。这背后是政府一年四度出手托市。记者了解到，2015年3月，该市出台购房补贴新政，积极鼓励购房；4月，调整优化了住房公积金使用政策，适度放宽住房公积金贷款条件，贷款额度提高到50万元；6月，再度调整住房公积金使用政策，进一步放宽了住房公积金异地贷款限制，吸引更多人在黄山买房；8月，黄山市发布《关于促进黄山房地产市场平稳健康发展的若干意见》，购房补贴扩大至非住宅类，公积金贷款也不再受户籍限制。

而据记者了解，今年，黄山市还将推进棚户区改造货币化安置和房源信息平台搭建等措施，进一步缓解房地产市场去库存压力。

应该看到，当前黄山楼市上行态势依然不明朗，市场远不能称之为乐观。黄山市一位资深业内人士表示，经开区楼盘热销的背后原因，主要得益于省级示范高中屯溪一中搬迁的新址与该楼盘一路之隔，仍属个盘行情。黄山楼市多年来的痛点并未消失。

记者了解到，2013年及之前几年，黄山市房地产开发极度扩张，市场供给丰富。而需求端，则一直未被充分激发。

合肥学院房地产研究所副所长凌斌关注黄山楼市多年，他表示，黄山作为旅游资源富集地区，城镇化率并不高。中心城区楼市对县区居民吸引力并没有太大。整个黄山中心城区，只有十多万常住人口。这些人口中，大多已购买了住房，投资和改善*动力不大。

在2011年前，黄山各类旅游、养老地产广告在合肥街头曾十分常见。合肥人李大林(化名)2010年购买了汤口镇一套55平方米的酒店式公寓，当时单价近5000元。如今他很是后悔：每个月只能收到500多元租金，房子想卖都卖不掉。因为回报率不高，这类房产如今也很不景气。

记者了解到，2015年，黄山中心城区可售商品房面积为104.89万平方米，相比2014年103.16万平方米上升1.68%，去化周期大约需要2年时间。

走在淮南市中心的大街上，这座皖北城市的整洁与清静，让你很难将其与煤城联系在一起。而对于这个城市的楼市来说，它画出的那段跌宕起伏的曲线，正是很多三线资源型城市的真实写照。徘徊在城市转型的十字路口，淮南楼市又将何去何从？

从淮南南出口下高速，一条崭新的淮河大道出现在眼前。经过一段车程后，道路西侧可以见到一条很显眼的横幅：发展大数据产业，加快淮南经济转型。这里就是山南新区。马路牙子上，一位正在清扫道路的环卫工人告诉记者，如今淮南最受关注的房子基本都在这个新区里，价格不低，买得人却不少。

4月26日中午，记者来到淮南山南新区一家楼盘的营销中心，销售人员和客人都不多。我们的房子已经卖得差不多了，就剩几套房子，下面要开盘的是小公寓，还没到时间。一位置业顾问告诉记者，他们的销售情况一直不错。

相隔不远的另一家楼盘，由于有两栋楼刚开盘，人流量明显多了不少。像我们一天接待四五十组客户是很正常的。置业顾问小姚告诉记者，马上安徽理工大学将搬迁到山南，到时候各方面配套也会起来，来这里买房的都是看中了这里未来的发展。

在城市规划里山南新区充满希望，但在一些淮南市民的眼里，山南可能还需要更多观望。

如果你只是路过山南新区，想买一瓶矿泉水，又不熟悉路线的话，会发现这不太容易。一位淮南市民表示，与所有的新区一样，山南有崭新的楼房、绿叶成荫的环境，但缺少商超等配套，在山南想打车都得多等一会。如果是晚上到山南新区来的话，会感觉这里新小区的入住率并不高，这也让不少淮南人对山南有观望情绪。

这种观望不仅仅针对被寄予厚望的山南。记者在采访中发现，不少当地市民都用低迷两个字来形容淮南楼市，即使是老城中心的田家庵区，也很难见到楼市销售火爆的场面。虽然大幅降价没看到，但今年的房价和成交量跟去年同期相比，基本上是停滞不前的。淮南一家专业房地产网站的负责人钟娟(化名)告诉记者，淮南楼市这几年一直比较低迷，甚至出现了开发商资金链断裂的住宅小区。

4月26日上午，记者来到位于淮南田家庵区学院路与洞山东路交口的一个小区。远远看去，三幢高楼矗立于此，与周边相对较矮的建筑群相比，显得格外醒目。偌大的工地上，没有机器的轰鸣声，只看到零星的施工人员，小区外围也是杂草丛生。

现在正在施工，就是工程进度比较慢。老陈在这个小区工地的门口摆了个小摊，对这个小区的变故有些了解，好像是资金链断裂开发商跑路了，停了一段时间，最近在政府扶持下又恢复施工。

实际上，这个小区的地理位置非常好，靠近老城区市中心，又是学区房，是什么原因让它出现这样的变故？

小区是2012年开工的，那是淮南楼市最好的时候，但是它销售时正赶上淮南楼市转坏的阶段，估计开发商没有预计到这一点，才导致资金链出了问题。钟娟告诉记者，这种情况在淮南只是个案，并不多见，也不能反映楼市现状，但能看到淮南房地产这些年的变化。

如果将淮南楼市最近几年的价格和成交量画成一条曲线，会发现这条曲线的跌宕起伏。

楼市最火的时候是2010年到2013年，那时候淮南的房子是供不应求，可以说是量价齐升。钟娟告诉记者。

记者查询到的数据显示，2010年淮南房地产投资增幅高达43.2%；2012年3月淮南住宅成交1046套，同比上涨51.16%；2013年1月，淮南住宅销售1530套，比2012年01月住宅销售增加1202套，同比上涨366.46%……

与之相对应的是，2011年国内煤炭市场供需两旺，煤炭价格达到历史高位；2004年至2010年，淮南人均收入增幅超过100%，基本以每年1000元的速度提升，这主要得益于依靠煤炭、电力以及化工等行业职工工资的拉升。

拐点出现在2013年，当年国内煤炭市场陷入低迷。煤矿效益不好的时候，很多煤炭职工搁置买房计划，转为观望，这对楼市的影响非常大。淮南一家房产中介工作人员顾女士告诉记者。

2013年的最后一个月，淮南住宅成交1084套，创近20个月以来最低值；2014年3月淮南住宅销售1329套，同比下跌34.06%。

转机出现在2016年，随着国家唱响房地产去库存的号角，淮南也开始了去库存的步伐。

记者从安徽省住房和城乡建设厅了解到，去年淮南市加大了对楼市的扶持力度，一方面出台政策，鼓励农民退出宅基地进城购房，鼓励购买全装修商品住房等；另一方面从加大棚改货币化安置力度方面去库存。

通过各项政策措施的共同发力，截至2016年2月底，淮南市区商品住房待售面积117.81万平方米，同比下降22%。未来淮南楼市何去何从，应该还是要看政策面的扶持情况，以及市民的观望情绪能不能消除，或许2016年楼市会变得不一样了。钟娟表示。