二手房交易营改增落定 [有意思]

昨日，财政部、国家税务总局发布《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，明确5月1日起，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税...

昨日，财政部、国家税务总局发布《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，明确5月1日起，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。前述二手房交易营改增规定，适用于北京、上海、广州和深圳之外的地区。这意味着，过渡期二手房交易营改增延续了现行二手房交易营业税的政策。

税负有没有增加？昨日，福建省国税部门相关人士告诉记者，增值税是价外税，营业税是价内税。所以在计算增值税时应当将含税收入换算成不含税收入，而营业税则是直接用收入乘以税率即可。

因此，按营业税（不含其它税费率）和增值税的税率均为5%算，根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷（1征收率），应纳税额=销售额×征收率。比如一套原价100万元，现售价120万元（含税、购买不足2年）的房子，最终增值税应纳税额为（120万÷1.05）×0.05≈5.71万。营业税应纳税额为120万×0.05=6万。也就是说，实行营改增后，可省约0.29万元。

不过，麦田房产经纪人小林告诉记者，现实中的二手房贷款和报税，都是按评估价算。评估价往往比成交价要低。

双安房产总经理郑爱新说，操作上，福州有存量房交易评估系统，二手房报税时，会自动计算出每套房屋的申报价格，二手房申报税费的标准也不得低于这个价格。因此实际上，市民缴纳的增值税额要比上述计算的要少。

由此看出，‘营改增’后，税负不会有太大的变化，因此不会对二手房市场有明显影响。一业内人士说。（记者邱也栩）

在各方的猜测中，二手房营改增的细则终于落实。昨日，财政部网站公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》等，明确了营改增的细则。福州房地产行业人士表示，二手房交易营改增基本上相当于将营业税政策平移至增值税上，税负不仅没有增加，还略有下降。

《通知》指出，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

对于北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

业内人士表示，也就是说，在福州销售二手房，如果购买不足两年，则要缴纳房款5%的增值税；如果销售的住房满两年，则免增值税。

目前的福州二手房市场上，普通住房证满两年，免征营业税；不足两年，全额征收营业税。在税率方面，目前福州市二手房营业税的税率为5.6%。原则上是卖方交，但实际交易中，卖方都是实收，这部分的成本会转嫁到买房者手中。因此从目前情况看，福州市民如果销售二手住房，税负不仅没有增加，还略有下降。

需要指出的是，二手房交易税费除了营业税还涉及契税、土地增值税、印花税等税费。营改增只涉及营业税改征增值税，因此契税、个税等照常征收。（福州晚报首席记者江海）