欧美日本普通人都住低密度低容积率独户型住宅？

一个地区的居住房屋类型与其人口密度、土地所有制、城市规划、居民日常使用的交通工具、居住习惯等有关。东京都人口密度高于北京，但铁路将东京圈的一都三县(东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县)连接成一片，东京都市...

一个地区的居住房屋类型与其人口密度、土地所有制、城市规划、居民日常使用的交通工具、居住习惯等有关。

东京都人口密度高于北京，但铁路将东京圈的一都三县(东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县)连接成一片，东京都市圈的人口密度低于北京市区。

东京都公共交通发达人口流动*高，降低了人们在都内的居住需求(夜间人口少)。

土地与住房的私有，提高了人们建筑独门独户型房屋的意愿。

日本城市规划按区域对建筑物高度有划分，法律禁止在低层居住专用区域(建筑物高度低于 10 米或 12 米以下)建造高层建筑。

人们居住看重交通便利，车站附近地价高多层公寓楼较多，市区的独门独户主要分布在离车站较远的居民区。

北京与东京的人口密度

东京都占地面积 2,191km²， 2015 年的推算人口为 13,506,607 人，人口密度为 6,160 人 /km²(数据出处：日本总务省统计局)。

2014 年时，东京圈都市面积为 8,547 km²，人口 37,843,000 人，按都市地区面积计算的人口密度约为 4,400 人 /km²。

北京市占地面积为 16,800km²，都市地区面积 3,820km²，2011 年时的人口为 21,009,000 人，按都市地区面积计算的人口密度约为 5,500 人 /km²。

我们可以看出，东京都按总占地面积计算的人口密度高于北京按都市地区面积计算的人口密度，但东京都市圈整体的人口密度低于北京市区。

数据出处: Demographia World Urban Areas: 11th Annual Edition: 2015.01.

http://www.demographia.com/db-worldua.pdf

注：图表中的 Tokyo-Yokohama 指东京都市圈。

东京都的高楼与低层建筑

日本 47 个都道府县中，人口最多的东京都 180 米以上的高层建筑共有 46 栋。目前为止最高的是 2012 年竣工的晴空塔(634 米)。第二高为 332.6 米的东京塔。高层建筑全日本排名前 25 的建筑物中，有 16 栋在东京都内。

东京都的高层建筑主要集中在 23 区，其中新宿区是最早的日本超高层建筑物开发区。其开端是 1971 年竣工的京王广场酒店。

晴空塔与新宿高层建筑楼群及其周边样貌如下：

图片来源：东京スカイツリー建设プロジェクト

图片来源：东京スカイツリー定点观测所 : 新宿の超高层ビル群と东京スカイツリーの空撮(2015 年 1 月 25 日)

包括东京都 23 区在内，日本的市区同样分布着独门独户型房屋。

其实从图片我们可以看出在新宿高楼群和晴空塔周围有很多低层建筑物。而那些低层建筑物中，就夹杂着独门独户型房屋。

不过东京都与东京圈的其他三县相比，独门独户型房屋相对较少。但并不罕见。

东京塔

图片来自网络(不小心关了网页，懒得再确认网址。)

注：东京塔附近的低层建筑主要是神社、寺庙、庭院和公园。周围居民住房主要为公寓楼。

http://www.tokyotower.co.jp/access/file/map.pdf

城市规划与相关法律

到 1963 年为止，日本建筑基准法规定建筑物高度不得超过 31 米(百尺规制)。该基准法改革后建成了霞关大楼(竣工与 1968 年)。

对于城市规划，日本有低层居住专用区域的划分。各行政区规定不同。一般来讲，根据类型不同，要求低层居住专用区域内建筑物高度在 10 米，或者 12 米以下。除对高度的限制外，对日照、采光、地基高度、与道路的距离等都有详细规定。

也就是说，虽然土地私有，但房子的建造不能随心所欲。不过，低层居住专用区域内也不都是独门独户。普通个人拥有的土地，也可以建成公寓楼，但建公寓除对土地所有面积和资金有要求，还存在固定资产税的问题。

交通

由于铁道的发达，各个都市圈内移动方便。很多人白天在商务区工作，夜间在地价相对较低的周边城市居住。

根据 2010 年的“国势调查”(人口普查)，东京都白天人口为 1557.6 万人，夜间人口为 1315.9 万人。由于县与县之间移动方便，在东京工作与学习的人，有很多居住在周边的神奈川、琦玉或千叶。东京都市圈(东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县)2010 年人口为 3561.9 万人。

下图为首都圈铁道图。铁道连接着东京、千叶、琦玉、神奈川。

居住习惯

在日本租房，首先要看的是最近的电车站在哪条线(换乘次数)和公寓与最近车站的步行距离。车站附近土地通常都被铁道公司在开发铁路前就购买了，所以很多车站附近有铁道公司修建经营的超市和公寓楼。车站步行 5 分钟以内较高层公寓楼较多，独门独户型住房离车站相对较远。

由于东京都市圈连成一片，而即使是东京 23 区也存在离车站较远的低层居住专用区域，所以独门独户的房子分布在各个区。东京都内的地价虽然高，但由于城市连成一片，交通发达，在某种意义上抑制了都内居民区的地价。

日常依赖的交通工具不同使得日本的市区内也分布着独门独户的房屋，而美国人的主要交通工具是汽车，独门独户型房屋主要集中在郊外。

还有，日本地震频繁，虽然高层建筑也有着很好的防震设计，但晃得太多，容易让人烦躁。所以很多人喜欢居住在低楼层建筑物内。

最后我想说，北京的房价比东京贵多了好吗?