〈分析〉经济衰退将打击房市？分析师：供需关系才会

本周以来，一连串的负面新闻，加剧了人们对经济衰退的担忧，这种情况下对美国房产可能的影响，也成为争论的焦点。实际上，经过10年的经济扩张之后，人们似乎普遍预期将出现调整，购房者已经开始显得紧张。Realtor.com上个月公布...

本周以来，一连串的负面新闻，加剧了人们对经济衰退的担忧，这种情况下对美国房产可能的影响，也成为争论的焦点。

实际上，经过 10 年的经济扩张之后，人们似乎普遍预期将出现调整，购房者已经开始显得紧张。Realtor.com 上个月公布的调查发现，消费者信心较过去 1 年下降 4.4%，反映出对潜在的经济衰退与未来经济成长的担忧。

据《Curbed》报道指出，就业市场或其他经济部门转坏，可能打击房产市场，但仅仅经济衰退的影响却不一定。ATTOM Data Solutions 的数据也显示，在过去 5 次经济衰退中，只有两次出现房价下跌，即 1990 年和 2008 年。1990 年时，房价跌了不到 1%，另外 3 次经济衰退，房价不涨反跌。

房市基本面依然强劲Realtor.com 经济研究主管 Javier Vivas 指出，殖利率曲线倒挂是个可靠的信号，说明经济衰退即将到来，但对房地产市场来说，不太可能遇到与前次经济衰退一样的麻烦。

Vivas 表示，由于对前次经济衰退印象过于深刻，可能让人们猜测这对住房市场的影响，会和上次一样。但这只是心理作用，除非基本面疲软，否则房市的经济衰退期间往往表现良好。会打击房市的是供应过度，那是前次的问题，而自此之后，情况已经相反。

前次经济衰退带来金融危机，引爆的导火线正是次级房贷，从而造成风暴蔓延、更多贷款人违约，让房市变成自由落体。但如今，抵押贷款严格得多，市场更为稳固。

Vivas 认为，较低的房贷利率反而有助于今夏的购屋者，是供需关系而非股市，会影响房屋销售价格。

供应量低、需求量大的房市经济衰退对房市的打击，在于它改变了房屋的供给或需求，进而影响房贷。但以当前低失业率的情况之下，特别是沿海都会区房产供不应求下，这种情况不容易出现。

Realtor.com 预测，全国库存下降将带给买家压力，并可能导致“竞价回归、价格升高、更快的房屋销售。”

根据全美房地产经纪人协会首席经济学家 Lawrence Yun 的看法，在贸易战升级之后，联准会恐怕被迫降息，投资人对前景抱持怀疑，而从股市撤资。

他表示，在外在环境不确定性高的影响下，低利率不太可能提升商业投资，但房地产行业却可能在利的抵押贷款利率中，获得提振。

但另一方面，Yun 相信，仅仅是殖利率曲线倒挂，联邦政府仍有足够的时间，设法推动经济前景，让经济重回正轨，使曲线远离倒挂。