密集调控下房地产板块或迎来最好买点

​​2019年是楼市调控政策频繁的年份，从一季度的宽松，到4.19再提房住不炒，7月份收紧房地产信托以及美元债，再到近期银保监会开展房地产贷款检查...

​​2019年是楼市调控政策频繁的年份，从一季度的宽松，到4.19再提房住不炒，7月份收紧房地产信托以及美元债，再到近期银保监会开展房地产贷款检查。投资者可能要问：密集政策调控下房地产投资还有未来吗？我们的回答是肯定的。

一、收紧房地产资金是为了避免资金脱实向虚，不是为了搞垮这个行业

银行是趋利的，无论是开发贷，还是购房贷，均是银行接近无风险的优质资产。正因如此，作为盈利实体的银行，均无法放弃这一块肥肉。

通过央行近期的表态，可以发现“放水”的迹象。而管理层最不希望看到的，是新放的“水”流入股市和楼市。因此，我们理解，无论是“不刺激地产”的表述，还是对涉房贷款的限制和检查，均是为了达到两个目的：一是抑制地价抬高并进而刺激房价上涨，二是趋赶资金流入实体经济。

在经济下行时，对房地产市场的动作，既要防涨，更应该是防跌。不仅是地方政府严重依赖土地财财政，承受不起房价大幅下跌的代价，经济信心也不允许房价出现下行。目前估计对涉房贷款的限制，主要是合理控制增量，维持存量。包括信托和银行贷款，存量到期后仍可以替换，而增量的获取难度会加大。

那么，对房企会有怎样的影响，房企又会如何应对？最近在博鳌房地产论坛上，旭辉控股的林中表示：“下半年不拿地都可以，下半年旭辉不会有太大的融资需求。”林中说，“开发商下半年还是以销售回笼为主，减少负债、减少不必要的借贷。”考虑到上半年大部分房企拿地积极，6月份以来土地市场已经明显降温，预计下半年都会以加速推盘为主，快速回笼资金。其实收紧开发贷的影响已经很小。

而我们相信，对于正常的居民购房贷款，银行还是会保持适度增量，极少量的“首付贷”肯定要停止，但是占比微不足道。

二、政策调控会放缓房企增速，但行业集中度提升也是头部房企的机遇

我们在之前的文章《我国房地产行业真的见顶了吗》中提到，目前我国常住人口城镇化率为60%，户籍人口城镇化率为43%，而美日两国在城镇化率达到80%的时候住房销售量进入下滑阶段，因此我国城镇化率还有20%的推进空间，可以支持约十至二十年的房地产发展。

在密集调控的背景下，房企的负债成本会提高，从而放缓盈利增速，也会慢慢向降低融资杠杆转型。但同时高周转、融资渠道更通畅的大型房企将会巩固优势，马太效应将持续放大。今后十几年，楼市普涨的黄金时代结束了，未来的地产业将是属于中心城市的结构性行情，三四线城市的房企将会有很大一批被淘汰出局。从当前局势就可以看出，地产业严重两极分化。今年来已有228家房企破产，破产的企业中更多的是三四线城市的中小型房企。而恒大、融创、碧桂园、绿地、保利、万科为代表的大型房企在《财富》世界500强的排名却均在上升，综合实力和规模在递进。

三、房企两年前的销售提前锁定当前业绩增长，估值处于历史绝对低位

房屋销售的不是现房而是预售，房地产开发商的业绩反映要滞后1.5-2年，因此房企一般提前两年就可以锁定业绩。光大证券有一个研究，将主流地产公司营业收入增速与后移2年的销售规模增速进行匹配，发现二者走势基本一致。可以说，对于16、17年销售亮眼的房企，今年的业绩增速会有一个较好的支撑。当然，收紧开发贷，将在一定程度上抬高房企融资成本，也会令未来的营业收入增速下降。但是房企有很多财务手段调节利润，平抑业绩波动。就资本化利息这一科目来说，如果融资是用于在建工程，那么其利息应予以资本化；若是融资用于其他，则应计利息直接记入财务费用冲减利润。因此，房企就可以通过提前或者拖后在建工程竣工时间来调节利润，不至于在不景气的时候业绩太难看。

同时，我们通过对房地产板块的估值分析表明，目前处于历史绝对低位。

下图显示了2009-2019年来地产业和全部A股的市盈率变化情况，我们可以看出，十年来，自2017年起整个房地产行业是相对低估的板块，并且目前地产业的动态市盈率为10倍，处于历史低位。考虑到2017、2018年房企销售的高增长，预计房地产板块2019年动态市盈率在4-6倍左右。如此之低的市盈率，已经充分反应了悲观预期，即使2020年业绩不增长，也足以支撑当前估值。何况头部房企并购机会增多，在融资成本略有上升的背景下，假设销售维持15-20%的增速、利润维持10-15%的增速并不困难。

2018年10月初，万科一句“活下去”引起房企震动，叠加MY战的影响，房地产板块于10月19日见底，提前大盘三个月！而今年的房地产板块无疑在重复这一幕。悲观者总有无数悲观的理由，但是乐观者却在悲观中看到希望。在高确定性下，逆向投资是获取超额收益的唯一法宝！当前，也许是投资房地产板块最好的时点。

作者：牛春宝
来源：雪球
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