陆房市调控讯号明确 建商资金链存风险

中国政府近期房市调控一波波，从土地增值税进入立法程序，到开封一天内撤回“取消限售”政策、苏州限售再次加码，及呼和浩特地产中介机构进行自主性整顿等，种种迹象显示，在“房住不炒”的要求之下，下半年中国热点城市房市调控...

中国政府近期房市调控一波波，从土地增值税进入立法程序，到开封一天内撤回“取消限售”政策、苏州限售再次加码，及呼和浩特地产中介机构进行自主性整顿等，种种迹象显示，在“房住不炒”的要求之下，下半年中国热点城市房市调控政策仍将从严管理。

业内人士指出，房贷是中国民众杠杆率过高最重要因素，即使中国房地产贷款有总量控制，但事实上一般民众还是能利用以消费名义将取得的贷款用于置产。因此，为了防止民众债务成长过高，抑制买房需求是必要的政策。

目前中国房贷利率，特别是热点城市房贷利率均有所上调。以苏州为例，头期款各大银行普遍实施基准利率上调 22% 的政策。

此外，中国建商的融资政策也正在紧缩中，已不像第一季那样容易取得资金。但相对而言，大型开发商取得资金仍较容易，目前银行业的融资开放名单中，大型建商并未排除在外。

与大型建商不同，中小型建商已感受到融资困难处境，特别是在下半年房市调控持续推动之下，房地产企业融资环境可能更加严峻，再加上房市交易量可能持续降温，这对中小型建商资金链将面临极大考验。

易居研究院预计，在目前融资管道紧缩的情况下，下半年开发商资金来源主要能依靠就是营收。如果房市行情不好，不排除开发商主动降价换现金的可能。

今年 2019 年第一季，中国地产业总资产规模达人民币 10.8 兆元，年增 21.62%，产业资产负债率达 79.82%，与 2018 年相比上升 0.01 个百分点。

图: Wind而今年第一季地产业融资环境偏宽松，部份建商采取“高杠杆、高周转、高报酬”的经营策略，在追求快速发展之下容易埋下未来营运隐忧。

数据显示，1～6 月，中国商品房销售面积 7.6 亿平方米，年减 1.8%，降幅比 1～5 月份扩大 0.2 个百分点，中国房市降温的趋势仍然止不住。