首页 > 股票

房地产企业调节利润的三种武器

作者: 来源:wbtt 2019-07-29 12:38:25

​​目前房企调节利润一般有三种手段:表外负债、利息资本化以及投资性房地产价值重估。 1.表外负债 表外负债有如下好处:(1)子公司资产负债不...

​​目前房企调节利润一般有三种手段:表外负债、利息资本化以及投资性房地产价值重估。


1. 表外负债


表外负债有如下好处:(1)子公司资产负债不并表,可减少有息负债,美化报表;(2)子公司若将利息费用大部分资本化,当期财务费用的减少将提高净利润,也提高了企业的投资收益。比较典型的就是新城控股18年10余家持股超过50%的企业不并表。高级一点的做法有两种:(1)明股实债:通过股权转让引入新股东,企业实际通过非关联方(股权结构看不出来)控股,华夏幸福在平安入股之前常年拥有高占比的少数股东权益,与利润表中归属少数股东权益的净利润严重不匹配,就是典型的明股实债;(2)不并表企业借款:不并表企业作为借款方,抵押资产为控股子公司的资产,控股子公司提供担保,这样可以减少上市房企的有息负债,美化报表。在分析时要关注房企对外担保的情况。


2. 利息资本化


房企实际发生的利息由两块构成:资本化利息和计入财务费用的利息,财务费用影响当期净利润,财务费用越小当期净利润越大。目前A股的几家国资背景房企如万科、保利、招商蛇口和华侨城计入财务费用的利息占当期实际发生利息的4成以上;民企一般大部分利息都资本化了,如新城控股18年入财务费用的利息仅占当期实际发生利息的1成。


3. 投资性房地产价值重估


投资性房地产可以以成本法计量,也可用权益法计量,成本法以实际发生的成本入账,每年计提折旧;权益法每年重估一次,差额计入公允价值变动损益,当前房企采用权益法重估基本每年都能带来正收益,关键是权益法带来的公允价值变动收益不用交所得税税,除非将房产售出才产生税收。上文提到的几家国资背景房企投资性房地产都是用成本法计量,如华侨城18年末投资性房地产账面价值67亿,产生租金收入8.14亿,当年计提折旧3.36亿;新城控股采用权益法,18年投资性房地产重估带来的收益28亿,而当年归母净利润为105亿。目前A股除了新城外,金地和大悦城投资性房地产都是采用权益法计量,此外华夏幸福2019开始投资性房地产也采用权益法。


采用以上三种办法可以提高当期的净利润,大家在分析房企净利润时可一一对应。


作者:中行独复
链接:https://xueqiu.com/9516069695/130278260
来源:雪球
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处。​​​​

上一篇 下一篇

I 热点 / Hot