房地产企业调节利润的三种武器

​​目前房企调节利润一般有三种手段：表外负债、利息资本化以及投资性房地产价值重估。 1.表外负债 表外负债有如下好处：（1）子公司资产负债不...

​​目前房企调节利润一般有三种手段：表外负债、利息资本化以及投资性房地产价值重估。

1. 表外负债

表外负债有如下好处：（1）子公司资产负债不并表，可减少有息负债，美化报表；（2）子公司若将利息费用大部分资本化，当期财务费用的减少将提高净利润，也提高了企业的投资收益。比较典型的就是新城控股18年10余家持股超过50%的企业不并表。高级一点的做法有两种：（1）明股实债：通过股权转让引入新股东，企业实际通过非关联方（股权结构看不出来）控股，华夏幸福在平安入股之前常年拥有高占比的少数股东权益，与利润表中归属少数股东权益的净利润严重不匹配，就是典型的明股实债；（2）不并表企业借款：不并表企业作为借款方，抵押资产为控股子公司的资产，控股子公司提供担保，这样可以减少上市房企的有息负债，美化报表。在分析时要关注房企对外担保的情况。

2. 利息资本化

房企实际发生的利息由两块构成：资本化利息和计入财务费用的利息，财务费用影响当期净利润，财务费用越小当期净利润越大。目前A股的几家国资背景房企如万科、保利、招商蛇口和华侨城计入财务费用的利息占当期实际发生利息的4成以上；民企一般大部分利息都资本化了，如新城控股18年入财务费用的利息仅占当期实际发生利息的1成。

3. 投资性房地产价值重估

投资性房地产可以以成本法计量，也可用权益法计量，成本法以实际发生的成本入账，每年计提折旧；权益法每年重估一次，差额计入公允价值变动损益，当前房企采用权益法重估基本每年都能带来正收益，关键是权益法带来的公允价值变动收益不用交所得税税，除非将房产售出才产生税收。上文提到的几家国资背景房企投资性房地产都是用成本法计量，如华侨城18年末投资性房地产账面价值67亿，产生租金收入8.14亿，当年计提折旧3.36亿；新城控股采用权益法，18年投资性房地产重估带来的收益28亿，而当年归母净利润为105亿。目前A股除了新城外，金地和大悦城投资性房地产都是采用权益法计量，此外华夏幸福2019开始投资性房地产也采用权益法。

采用以上三种办法可以提高当期的净利润，大家在分析房企净利润时可一一对应。


作者：中行独复
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来源：雪球
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