〈房产〉中国大陆Q2商用地产交易人民币402亿元季减53% 星商冲刺中

外资商仲戴德梁行今(26)日最新发布的商用不动产交易调查显示，第2季度中国大陆商用地产交易总额下降至人民币402亿元，明显较第1季的858亿元下滑53%。不过在第1季度活跃市场的推升下，2019年上半年交易总额较...

外资商仲戴德梁行今 (26) 日最新发布的商用不动产交易调查显示，第 2 季度中国大陆商用地产交易总额下降至人民币 402 亿元，明显较第 1 季的 858 亿元下滑 53%。不过在第 1 季度活跃市场的推升下，2019 年上半年交易总额较去年同期仍上涨 3.3%，总计达人民币 1258 亿元，但预估交易价格在下半年可能出现松动。

值得一提的是新加坡资本在过去的 18 个月，已累计在中国大陆投资了近人民币 435 亿元的物业资产，远高于过去 10 年平均值的人民币 50 亿元。另外，香港、美国和加拿大的投资者，过去一年里也在中国大陆商用不动产表现活跃。

戴德梁行大中华区资本市场部主管李志荣指出，尽管第 2 季外资对大陆的商用不动产投资额放缓，市场中仍有不少资金充足的买家正在积极找寻和等待合适的投资时机。目前也观察到买卖双方在价格上仍有约 10-20% 的落差，造成交易谈判时间的延长。不过随着市场上可售物业的不断增加，预计价格将在下半年有所松动。目前收益率正处于历史低点，短期内资产价格的下调预计也将促使收益率回升。另外，许多大型外资机构型买家正瞄准一线城市核心优质物业，然而目前此类型的可售资产仍十分匱乏。一旦市场上有可售的高标的优质物业或大型资产包，势必将促进投资额再次回升。”

戴德梁行亚太区研究部主管林荣杰提到，对于许多市场参与者来说今年上半年可谓充满挑战。在中美贸易摩擦的持续笼罩下，即使第 2 季度市场需求有所回升，但整个上半年仍处于低位。预计 2019 年下半年市场需求相比往年也仍将有所放缓。然而，中国国内经济目前展现出强大韧性，一系列刺激政策的出炉也已取得了一定积极效果。

较乐观的是中国大陆二线城市投资交易额有明显上升。今年第 2 季度天津和成都两地均成交大规模零售地产投资，分别达人民币 79 亿元及 22 亿元。除了近期 ARA 联手中金收购了位于成都的商业中心晶融汇外，黑石也将在今年完成对塔博曼熙地港购物中心的资产收购，该资产内总计涵盖 3 宗零售物业，其中两座位于西安和郑州。

戴德梁行大中华区资本市场研究及预测主管陈妍斐表示，获益于当地人口以及可支配收入的快速增长，二线城市核心地区的购物中心不断吸引国内外投资者的目光。同时，物流地产以较高的投资回报率以及新建用地的相对紧缺而持续受到投资者的追捧。

近期的物流大宗交易包括工商银行斥资约人民币 7.6 亿元收购了宇培国际控股位于沈阳、无锡和郑州的 3 座物流园区。电商巨头京东近日联合新加坡政府投资公司 GIC 共同成立了近人民币 48 亿元的物流地产基金。该地产基金将会在今年底完成京东近人民币 109 亿元（包括借贷）物流地产的收购。陈妍斐说，越来越多的地方政府开始向物流开发用地实施最低纳税要求，目前已在上海、南京、苏州和杭州等城市实施，这意味着未来业主可能需要花更多的时间挑选租户，以达到税收要求。

据牛津经济研究院数据显示，在 2019-2021 年期间，中国一线城市预计将会新增共 120 万个就业岗位，其中大部分增长将来自于服务业。这势必会带来大量对优质办公大楼的需求，带动投资者兴趣增长。