学位房vs求学：一场家庭的智商和勇气之战！

​​学位房，你买的是赚钱还是孩子的未来？——成才、幸福、成就是三码事​ 今年，亲身围观了小盆友的中考之战。 陆陆续续看了很多分数段的分布比率，和一些中学的招生介绍。突然间，仿佛看到一扇大门在我眼前豁然打开——真...

​​学位房，你买的是赚钱

还是孩子的未来？

——成才、幸福、成就是三码事

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今年，亲身围观了小盆友的中考之战。

陆陆续续看了很多分数段的分布比率，和一些中学的招生介绍。突然间，仿佛看到一扇大门在我眼前豁然打开——

真正的世界，如此赤裸相呈，让人喟然兴叹！

京津沪之外，万分之一的孩子，走得上清华、北大之门。

那是你，给孩子准备的肉搏之路么？

研究学位房，了解教育多了，总觉得，要做成佛系但睿智的家长，才能帮孩子触及人生的真实幸福。

否则，在全媒焦虑的标题党冲击下，中产家庭将全面溃败在不正确的求学方向上。

未必，与孩子终身有益。

2019年，深圳将有8.35万个孩子参加中考。

深圳市普高（含公民办）计划招生4.79万人，其中公办普高 3.43万人。按参加中考人数7.2万人来算，深圳公办普高录取率约47%，普高率（含民办）约66%。整体约50%的中考升学率，据称属于中国平均线。但是，深圳高学历家庭多，同比录取率就比较残忍了（家庭被降级）。

-近几年，中国普通高中的升学率基本维持在40%-50%之间；高考率取率大多80%以上

-2018年，北京6.5万中考，招生4.8万人，普高录取率85.7%。

-2018年，上海7.03万中考，招生4.5万人，普高录取率65%。

-2018年，南京4.7万中考，招生2.55万人，普高录取率53.5%。

-2018年，广州10.2万中考，招生5.08万人，普高录取率49.5%。

条条大路考去罗马，不如把孩子直接生在罗马——北京升学率，全国No.1！

回到2019的深圳中考现场。

统共8万多个初三的孩子，将有2960个能升入4大重点中学的本部。按4大中的3大分校（不含深中）扩容，最多也仅能录取5070个孩子。按传统10大统计口径，能录取7660名孩子；15大共录取1.17万，加上3大的分校，前20大高中总共能录取1.5万多名学生。粗略估计，加上优秀国际学校、一线民办高中的重点班，大概有最多1.7万名左右孩子能升上不错的高中，能谋求一个还不错的海内外本科。

拿着本科、硕士、博士、博士后学历的家长们，是不是突然心被碎了一地？

ps：

- 4大：深圳中学、深圳实验、深圳外国语、深圳高级中学。

- 3大：开始了分校的名校，深圳实验、深圳外国语、深圳高级中学。

- 10大：4大，加上红岭中学、宝安中学、深大附中、育才中学、南山外国语、翠园中学。

- 15大：10大，加上科技高中、第二高级、第二实验、人大附中。

教育的问题，在360°全方位、无死角地信息不对称。

人们固然貌似能从公共渠道得知上述数据，但往往并不知道该如何做。主要原因是：

一、15岁以前，没有全市统考，欠缺全区联考。

孩子和家长，都不知道自己的“学业分数”排名位置。

甚至，不知道对与个体，最合适的升学路径是什么。

二、直到中考，才进行全员考试，按分数即刻分流。

一旦分流，几乎就要定终身：中职、211、985、藤校，从此天上人间，各走一边。

升学考试，似乎成了一场“仅此一次”的随机游戏：

初三之前，全世界都喊着快乐成长；

中考那天，却突然以分数划终身。

初三进入下学期，家长才发现对大学升学情况一无所知。

1是不是每个孩子，都应该升入本科？  

2018年，深圳中考总分460分，深中录取分数线435分，简单估摸为为单科92分以上（减权体育等等）。

2018年，深圳公办普高录取线最低在320分左右，简单估摸单科为68分以上。

2018年，深圳民办普高录取线普遍在220-280分之间（仅万科梅沙在343分），即单科45分左右成绩可读上民办高中，学费大概2-5万一年为主流（国际学校会飙升到10-30万的年学费）。

深圳中职类的录取线是220-320分为主，少数达到320-365分，对应单科分数为45-70分为主。这种中职，部分可以连读专科，或后续参加职院高考，简单估计其中约30%的学生后续可以拿到大专及本科。而且，有一些职高是免学费的。

回看，2018年深圳高考的情况。

2018年深圳有4.75万考生参加高考。清北合录57人，重本率33.16%，录取10487人；本科率73%，录取23903人；专科率98.95%，上线人数超过4.7万人。深圳72所普通高中，理科上重本人数达8395人，本科人数15961人；文科上重本人数达2092人，本科人数7942人。

另外估计，各大国际体系升入海外名校约莫2000人。

当然，8大贡献了大部分的985、重本率。比如，深中重本率95.3%，深实验和深外的重本率超过90%，深高级重本率89.1%，红岭重本率84.28%，宝安重本率82.07%，育才和翠园的重本率均在70%以上。

一半多的孩子，能升入民办或公办普高、国际学校，后面基本就能考入大学。其中，有34%的孩子能读重本，73%能读本科，99%能读专科。而考入10大高中的，80%能读重本，不少还能直升海外名校。中考上榜，已是大学上榜。

中考，才是现在的高考！

中考划分了孩子的高中去向，

也就划分了孩子人生的大方向。

可见，初中就已启动人生分流。

也就是说，对比2018、2019中考总分（460分）：

- 430分以上的孩子，约莫单科94分以上的，是可以考虑下清北复交，欧美顶级名校的。

- 420分以上的孩子，约莫单科90分以上的，是可以冲刺下985和海外名校的。

- 400分以上的孩子，约莫单科85分以上的，大概率能考入重点本科。

- 350分以上的孩子，约莫单科75分以上的，大概率能考入本科。

- 320分以上的孩子，约莫单科70分左右开始的，如果家长用心栽培，可以通过才艺、国际学校，升入海内外本科。

- 250分以上的孩子，约莫单科54分左右开始的，大概率能升入海内外的大专。

- 220分以上的孩子，约莫单科46分左右开始的，无论是通过中职、民办普高、国际与海外，只要坚持也是可能拿到大专或本科的。

ps：全部单科成绩，仅为估摸，且对体育分减权。杠精党请忽略此文，谢谢！

无论中考考试难易度如何，我们要问问内心：

单科20分以下的孩子，必须走上大学之路么？

单科40分以下的孩子，应该失去高职、大专的可能么？

单科55-65分的孩子，应选择中职、私立、国际学校，还是普高？

如果把问题拆解，社会的焦虑并不真是值得特别放大的事：

一、约莫一半的孩子，中考能达65分以上，就算升入不了普高，也能升入学费不算特别昂贵的民办，或个性化选择国际学校。211大学并不是难以企及的路。

二、约莫30%的孩子，有兴趣爱好或才艺特长，或偏科严重。除了少数才艺生能升入重点中学特招生，大部分可能需要家长清醒地给他们定制“特性成长”之路，比如报考艺校、术科，比如个性化的国际学校路线。路线对了，则未来学历就对了。

三、约莫30%的孩子，学业成绩不能拔尖，家庭经济能力有限，可能会升入中职。但是后续还是有升入大专、本科的可能。并不是重点大学文凭，才是唯一的出路。

四、约莫15%的孩子，可能特性不在读书学业，多数科目可能都低于2、30分。这些孩子是不是个性化辅导，去考合适的中职学校比较好？

路漫漫其修远兮。

每一个孩子，都是上天的Gift。都有烨烨发光的地方。

中考之前，媒体标题党都喊你“让娃快乐无忧”；中考那天，却突然以分数分流人生。活在信息不对称的社会，家长没有在小学3、4年级就调研好教育环境，自然会突生惶恐。

但是，15、6岁，还不足以划断孩子的人生；需要家长更多的温情谋划，去愿意等待时间的玫瑰。

拔苗助长，南柑北枳，要明白，只有家长才是孩子的人生园丁。

2学位房是牛娃的熊掌，投机家的摇钱老虎机！  

数据在前，其实并没有什么学位房，能让每个业主的孩子，终极升入重点高中，考入211以上的大学。

对于20%的头部孩子，学位房仅是个助推器，助推他们升入重点高中或高中的重点班，进而升入更好的大学：

一、从小就有牛娃潜质的孩子，才适合去博弈4大学位房。以求4大高中重点班的一眼垂青。

二、4大的重点班，大多数在初一阶段就全市掐尖。掐尖来源是各大教育培训机构的参考成绩，或小学学校的培优推荐。

三、4大并不是在地段生里选拔重点班生源。只是，4大地段生，多少存在被垂青的机会。

4大潜质牛娃之下，还有很多孩子是属于20大的苗子。摆在他们面前的，也是本科、211的博弈。对他们来说：

一、4大的重心在重点班，中考阶段，成绩不拔尖的他们，不是重点对待的对象。

二、二梯队、三梯队的初中，才是多数爱学习的孩子的最佳港湾、孵化器。

比如莲花中学、石厦中学、北环中学之类，之所以在民间也声誉蒸蒸，就是因为家长们发现，不是学霸，反而在这种中学更能得到关注，有可能被辅导进入更合适的高中。

未来自招、指标生制度改革以后，二梯队、三梯队的初中，更多孩子，有更多机会升入10大高中。后劲很大。

可是，因为大众喜欢KPI标红，爱追冠军现象。

舆论对于高考名校、高考冠军、藤校标兵是一窝蜂的狂热报道。导致全社会的目光，都瞅着那些个一年就只招收3、4千学生的顶级名校。致使，名校的学位房价格更容易一路走高，投资回报率始终坚强。

学位房越是赚钱，投资客就越爱跟投。赚钱的叠加效应，导致投机追随者络绎不绝，学位房升值热度不减。

买了顶级学区房，孩子也未必能升入顶级高中。

但房子却普遍能收获增值，这倒是每本学位房房地产都容易达成的。

所以，顶级学位房，是牛娃的熊掌，投机者的摇钱老虎机！

3纯粹的学位房，升值系数在学校的“直升”系数！   

2017年开始，至少深圳楼市，陷入了胶着。

一边厢，富豪们玩着5000万蹲，抢入顶级豪宅，豪宅房价还在累进。

一边厢，刚需们看着的屌丝刚需房，这些年房价不涨还微跌。

但是，学位房的行情，还总可以一枝独秀。香蜜湖、百花片区的房价，持续拉涨；深外龙华分校，实验坂田校区，也是不断跑出来的黑马。

仔细研究各种学位房的价格走势，我们会发现一个奥秘：

学位的价值，在学校的“直升”系数。

直升，是即将作废的一个词。

直升狭义指的是，那些初高中一体化的中学，从自己初中免考升入自己高中的方式。比如，深圳外国语每年都有几十个孩子，是从初中部升上来的。

直升广义指的是，这些高中可能有分校，分校的录取线比本部要低20-40分。但是，教育方式、师资、升大学的资源都可能一体化。于是，其初中部中上的孩子，也是很可能进入高中的关外分校区，但是享受高中总部教学待遇。

但是，自2020年开始，深圳将没有直升这个方法了。

取而代之的，是自招生和指标生。改革的目的，是让更多的普通初中的孩子，也有机会进入重点高中。改革总是好的。但是重点中学自己初中的娃，还是更容易被关注到，能更方便升入或选择自己的高中部的。

我们看过往的数据，大体上，学区房升值系数，跟学校直升系数，是正比相关的：

实验、深外、高级、翠园、宝中、南外、育才...都是赤果果的直升大户啊！

对应的百花、香蜜湖、翠竹、宝安灵芝、高新区、蛇口，都是炽手可热的学区啊！

那些不向地段生招直升的学校，学位房就一直不愠不火。

比如只有3+3，3+2重点班才能直升的深圳中学。

4深圳学位区总结，挑几匹白马黑马来评说！   

一、只针对天才的深圳中学，仅牛娃可自用，但新学区可打新。

深圳中学是深圳最牛高中！这几年声势直上，高考、国际、竞赛三开花。他们要的是实打实的牛娃，天才。所以对地段生并没有额外的关照。非牛娃读深圳的地段初中部，直升、自招优势不足；但是，真是金子也绝无可能被埋没。

深圳中学的发展策略，是前往各区开设小学、初中分校，密网网罗各区牛娃。做强做大总部，把泥岗的高中校区扩大。所以，投资角度，可以买深圳中学的各区新校区学位房；新校区开学招生开始以后，会有波房价小行情。

二、深外、高级、红岭、宝中、翠园等，珍爱自己初中部的优秀生。地段生的中上秉质的孩子，哪怕以后自招为主，升入本校教育集团下的各高中校区的优待班的机会较多。

这种学校对应学区的房子，值得自住、自用，也值得投资。投资的可靠期还会比较长。典型如百花片区、香蜜湖片区等等。福田整体都比较优。

三、二梯队初中，尤其是福田的，都值得关注。深圳人口量增中，入户人口、出生率、学童数都在增加。学位本身长期供需紧张，年年预警。

第一梯队的重点班，都是给天才牛娃特供的。需要靠兢兢业业方法学习的孩子，还是适合区级重点的。这种学校，以后有各大重点高中的指标生，还有更愿意个性化辅导的老师。

比如，一个莲花中学的孩子，如果是牛娃，老师一定会推荐给4大优选。如果是中上的娃，老师会引导冲高，合理利用指标生。如果是中等的娃，老师也会指导如何把题做好，在20大里选择合适中学报考。

四、纯粹的顶优学区，深圳仅有2处。主要是百花-华强北，香蜜湖板块。这两个地方，小学普遍都好，初中也普遍都好。

第一，小学有额外的深外选拔的机会。第二，还有学区初中次重点班的可能。第三，至少名校初中地段班打底。

最顶优的组合是：

百花片区的：实验小学+实验初中；百花小学\荔园百花+实验初中。小升初时，多一个深外的选择。

香蜜湖片区的：荔园西小学+高级中学；东海实验+高级中学；东海外国语+高级中学。小升初时，多一个深外的选择。

深圳最贵的学位房，往往出自这2个组合的学区。

五、关外新区，学位打新新区。深圳名校集团化，深圳城市扩容化。关外新区，名校都扎扎实实地来开分校了。

第一，这种分校往往也有直升或自招的优势，跟本部初中待遇接近。第二，新区市政建设多，人口增速块，楼市本身就有很多上升的推力。学位+新区建设，双力合并，未来不愁。

就比如龙华红山，引入了深圳高级的小+初，在2019年果然就有直升本部、东校区的机会。就算2020年开始自招+指标生，高级中学红山校区的孩子还是比关外其他初中更多4大、8大机会。

关外的名校分校的新校区，是普通白领、中产的学位自用打新，房产投资打新的双料机会：毕竟买得起的，才是好的。

5中考提前定人生，家庭谋略要从长！   

本文我们分析了很多数字。大概意思是：

一、素质和快乐教育，让孩子在15岁中考前，并不知道自己在8万学生中的成绩位置。

二、中考按分数分流，高中分成若干梯队。好高中，录取分数高，升重点大学比率高。

三、因材施教，中考单科平均3、40分以下的孩子，可能特长在其他方面。家长应该个性化规划，从长计议。

四、初中单科成绩平均5、60分的娃，也都存在各种升入大学的求学路径。需要家长详细规划，人财物投入。

五、初中大概单科4、50分的，未来可能能升入大专；5、60分的，能升入本科；6、70分的能升入过得去的本科；7、80分的，能冲一冲重本或211；85分以上的，能考虑211或海外名校；90以上的，可以冲击985或藤校；94分以上的，可以考虑清北或顶级藤校。

六、才艺生，术科，海外留学，能帮助很多偏科或有特长的孩子，找到升学的佳径！

七、顶级重点初中的学位房，对普通娃的意义不大，对牛娃、中上娃的助推大一点。名校重点班还是面向成绩择优，多于地段择优。成熟区域的二梯队、三梯队初中，可能对更多中等、中上成绩的孩子，在升学辅导、指导上更合适。

八、但是，学位房在有供求紧张这个支撑力，升值效应会好些。投资学位房是一种稳健的投资方法。跟着名校新校区打新，也是不错的方法。

因材施教，孩子的特性、成长速度不同。

家长应该给孩子更多个性成长的裁剪。

不一定顶级名校是最合适的。

不一定普通本科是合适的。

而且，国际学校，也是很好的参考方向。

家长应该更多维度考察学校。

给孩子更合适的选择。

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