北京楼市要崩盘吗？需要卖出吗？

​​昨天，有年会会员咨询我，说北京房价太高，担心北京楼市崩盘，想把北京的房子卖出，然后在休斯敦买房。他早年在北京工作，在北京买了房子，后来移民美国了。 他的卖出理由如下： 1北京的房子价格上涨太多了，从买入到现在，12年时间...

​​昨天，有年会会员咨询我，说北京房价太高，担心北京楼市崩盘，想把北京的房子卖出，然后在休斯敦买房。他早年在北京工作，在北京买了房子，后来移民美国了。

他的卖出理由如下：

1 北京的房子价格上涨太多了，从买入到现在，12年时间，房价上涨了10倍，太多了，接下来跌的概率大。

2 北京的房价太高了，他在休斯敦的别墅，单价只有2000美元一平，折合人民币价格只有13000多元，而北京四环内的电梯楼价格都要9万以上了。

3 房价收入比：北京的人均收入只有休斯敦的20%，房价却高几倍，很显然泡沫太严重了。

4 租售比：北京住房的租售比是800，而休斯敦是200.

5 中国经济萧条，人民币会大幅贬值，抛售人民币资产买入美元资产

6 中美贸易战，美国征收关税，中国的经济发展不看好

7 美日发生贸易战，日本房价崩盘，北京也会类似。

他说的这些理由，其实很多人都提出过， 2003年的时候，前美国摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠博士就提出过类似的问题，得出中国大城市房价泡沫严重，房地产市场要崩盘。如果那个时候听信谢博士的说法，不买房或者把手中的房子卖出了，会哭晕在厕所。

从2003年到2011年，谢博士一直在唱空中国房价，说中国房价有巨大的泡沫要崩盘。可房价在谢博士的一路唱空中一直上涨，8年时间，上涨了大概5倍，后来谢博士唱空房价少了，为啥，因为没有人相信了。

从去年开始，预测房价大跌的人又多起来。加上现在中美贸易战升级，不看好中国房产的人很多。

北京的房价真的高了，该卖出吗？是该买入休斯敦吗？

关于这些问题，我们来具体分析：

1 从2002年开始到现在，北京房价上涨了17年了，东五环3000多的房价，现在将近6万了，17年上涨了差不多17倍。这种涨幅和时间跨度，其实历史上香港、东京、首尔等亚洲大城市都曾经出现过。东京房价从1953年到1990年37年间，除了少数年份房价是下跌的，大多数时间是上涨，且总体上涨趋势一直不变。

这个是符合城市发展规律的，在经济快速发展、城市化没有完成的情况下，房价总的趋势是上涨，不能因为北京房价已经连续上涨十几年且涨幅巨大就得出北京房价要下跌的结论。

2 北京的房价高吗？确实高，无论是统计数字还是我们生活中的感受，在北京买房都困难，房价确实高。房子的特殊之处是不动产，不能像其他商品一样在不同城市间移动，所以不同城市间的房价差距巨大正常，房价主要是受当地的供求关系影响，而与其他城市的房价高低关系不大。

3 关于房价收入比：很多人会提出这个问题，其实在美国你拿纽约和盐湖城的房价收入比来比较，你会发现纽约人买房比盐湖城困难的多，因此得出纽约房价泡沫严重，这个结论对吗？

应该看到，一个地方房子的购买力不仅来自本地，也来自外地。大城市的房子天然受外地人喜欢，外地人来买房扩大了购买力，用当地的房价收入比来衡量意义不大。

还有一个问题，就是大城市房子少，人口多，想买房的人也多，房价是由购买它的那部分人的收入决定的，而不是有平均收入决定的，所以大城市房价收入比是正常的。

房价收入比是个动态的指标，北京房价高是另外一个原因是北京市民的收入在快速提高，基本上每年的工资要上涨10%以上，现在看起来高的房价，工资上涨后，房价就不显得那么高了。而休斯敦在过去的25年，工资上涨速度非常缓慢，每年只有2%。

休斯敦的家庭收入中位数是65000（人民币45万）美元左右，北京虽然平均收入低，但是高收入家庭不少，年收入100万的家庭很多。2018年北京新房销售面积696万平米，差不多7万套。北京排名前五的家庭年入多少呢？

4.关于租售比：很多人会拿国外的高租售比说事，没有考虑过房子持有环节的成本，美国的物业费每年大概是总房价的1-1.5%，房产税大概是总房价的1-1.5%，持有成本巨大，除去2-3%的持有税费，租售比会降低。而北京的房子持有成本可以忽略不计。

租售比的动态的，如果本市的工资在快速上涨，房子的租金也会快速上涨，那么几年后，随着租金的快速上涨，租售比也会提高。

资本是逐利的，楼市上的 一个规律是：租售比高的房子，往往涨幅慢，租售比低的房子往往涨幅快，甘蔗没有两头甜，这种现象不仅在不同国家，不同城市间存在，也会在同一个城市的不同区块间存在。如果有租金高，房价上涨也快的房子，那房价早就更快上涨，拉低租售比了。

5 关于中国经济萧条：一个直观的感觉，如果你在国外生活过你就会发现，国外的超市，餐馆的人比较少，比较安静，而国内大城市的餐馆爆满，很多时候要排队等位，超市也是排队交款。如果经济萧条，比如购买力紧缩，超市饭店还会这么火吗？

2018年的经济增长率中国是6.6%，美国是2.9%，萧条的6.6和繁荣的2.9对比，究竟哪个增长的快呢。只能说是，中国去年的经济增长较过去几年慢，显得比过去几年萧条，而美国去年的经济增长是最近自2015年以来表现最好的，显得比过去几年繁荣。

关于人民币贬值：最近人民币确实在贬值，很多人担心人民币会剧烈贬值。美国为啥要给中国商品加关税？因为中国的贸易顺差大，为啥贸易顺差大？因为中国商品的价格便宜。如果人民币大幅贬值，中国的商品会显得更加便宜，贸易顺差会更大。即使人民币想贬值，美国同意吗？其他国家同意吗？

中国的商品在全世界贸易市场上具有极强的竞争力，是汇率稳定的根本保障，如果出现大规模贬值，贸易会失衡，很多国家会有巨额的逆差，就会发生贸易争端。人民币不存在大规模贬值的基础。

6 关于贸易战对中国经济的影响：贸易战爆发，经济肯定会受到影响，世界经济繁荣的基础是贸易繁荣，互通有无。中国经过这些年的大规模经济调整，已经变成以内需为主，对美贸易只占经济的2%，即使贸易额急剧萎缩，对总体经济的影响也有限。

经济遇到困难，那么各种促进经济发展的措施就会出来，以提振经济，当年日美贸易战15年，在日美贸易战最激烈的时候，东京房价一直是上涨的。

7 关于美日贸易战，日本房价崩盘：

日本房价1990年崩盘，一个很大的原因是日本的城市化完成了，对住房的需求没有那么旺盛了，人口不再持续涌入城市。加上日元的剧烈升值，日本人到国外买买买，造成东京房价没有购买力支撑出现巨幅下跌。

日本当时的另外一个情况是，经济增长过了高速增长期，经济增长只有3%多，市民的收入增长缓慢，不再支撑房价的持续上涨。

中国现在的经济增长率在6.5%左右，经济还在快速增长，个人收入还在快速增长，城市化还没有完成，对住房的需求还很旺盛，和东京1990年房价崩盘的情况完全不一样，所处的经济发展阶段完全不一样，没有可比性。

北京现在的房价，是在实现严格的限购、限贷情况下维持的，限购限贷缩减了大量的购买力，如果不是限购限贷，北京的房价比现在高的多。限制本身就说明这个东西稀缺，具有非常好的投资价值。所以北京的房价不仅没有泡沫，一定程度上海低估了，长期持有，享受城市的发展红利，必将带来投资的丰厚回报，过去是这样，现在是这样，未来还是这样。

和其他商品的价格一样，房价也是有供求关系决定的，供不应求价格上涨，供过于求价格下跌。投资房产，最重要的是看未来，未来的供求关系。

未来的供求关系如何，决定于两个方面，一个是经济增长，一个是人口增长。经济增长快，国民的收入增长快，购买力就会大幅增加，人口增长快，对住房的需求增长快，就容易形成供不应求的局面。

发达国家，年均经济增长率是1-3%，经济增长缓慢，人口更是负增长的多，所以你会发现，发达国家的人均收入增长缓慢，购买力增长缓慢，对住房的需求增长缓慢，房价的增长也缓慢。

发展中国家，经济发展的好的，年均增长率在5-10%，国民收入在快速增加，人口出生率高，人口更是快速增加，对住房的需求快速增加，你会看到，这些国家的房价经常在快速上涨。

投资买房，很多人去发达国家，而真实的市场表现是，发展中国家的房价上涨的更快。

所以投资买房，不是去发达国家，而是去经济快速增长的发展中国家。即使是投资国外房产，也不该是去休斯敦买房，而是去经济发展良好的发展中国家。​​​​