彩生活：平台服务面积超11亿，营收净利大幅增长

彩生活服务集团（以下简称“彩生活”）是一家集物业服务、楼宇智能、社区服务为一体的科技型、综合型社区服务企业。于2014年6月30日正式在香港联合交易所主板挂牌上市（股票代码01778.HK），是第一家叩开资本市场大门的物业服...

彩生活服务集团（以下简称“彩生活”）是一家集物业服务、楼宇智能、社区服务为一体的科技型、综合型社区服务企业。于2014年6月30日正式在香港联合交易所主板挂牌上市（股票代码01778.HK），是第一家叩开资本市场大门的物业服务企业。不论是精进基础服务、发展增值服务，还是构建社区服务生态圈、平台化建设，彩生活不断推陈出新，引领行业创新发展，挥洒了汗水，亦收获了掌声。

2019年4月8日，彩生活发布2018年年报，管理规模持续扩大，业绩实现大幅增长，业务模式不断创新升级，智慧社区生态圈建设再创佳绩。

平台服务面积突破11亿，平台合作持续赋能

2018年，彩生活总服务面积突破11亿平方米，自管面积和平台合作面积均实现大幅增长，处于行业领先地位。自管面积由2014年的2.05亿平方米增加到2018年的5.54亿平方米，复合增长率为28.2%，合作面积达到5.69亿平方米，已与95家物业管理公司建立合作关系。总服务面积由2014年的2.05亿平方米增加至2018年的11.22亿平方米，近五年年复合增长率高达53.0%。

彩生活的服务面积主要来源于由花样年集团以外的独立物业发展商兴建的物业项目以及借助平台输出的服务面积，尤其是平台规模的快速扩张为彩生活带来了强大的市场竞争优势。

图1：2014年-2018年彩生活服务面积情况

数据来源：彩生活年报，中指研究院整理

收并购取得可喜成果，万达物业顺利实现并表

收并购是规模突围、提速发展的重要手段，也是导致行业集中度提高重要原因之一。在整个行业通过高杠杆、重资产的收并购的扩张模式下，彩生活转而寻求轻资产的扩张方式，即平台输出战略。

物企收并购更加趋于理性，对潜在标的选择也更加严格。2018年彩生活收购的公司共有5家，数量较上一年减少11家，近年来收购企业数量整体趋势逐年减少，近两年收并购数量放缓，企业更加注重高质量的收并购。

图2：2015年-2018年彩生活收购企业数量

数据来源：彩生活年报，中指研究院整理

本年度重点并购项目：彩生活于2018年2月收购了综合性的社区服务运营商万象美物业（前身为万达物业）。万象美是一家综合性社区服务运营商，旗下项目包括普通住宅、豪华住宅以及写字楼、SOHO等商业物业，主要定位于中高端物业。在完成对万象美的合并报表后，彩生活不仅实现管理面积的扩张，同时进一步丰富管理项目的业态，进而形成更加明显的规模效应以及协同效应。

城市布局快速扩张，服务范围持续延伸

彩生活近几年进驻城市数量持续增多，不断扩大服务半径，进入城市数量由2014年的110个，增加至2018年的268个，复合增长率为24.9%；管理项目数量由2014年的1265个增加至2018年的2709个，复合增长率达21.0%，布局区域和项目数量的快速增长，为企业扩大管理规模，提升市场地位奠定坚实基础。

图3：2014年-2018年彩生活进驻城市数量情况

数据来源：彩生活年报，中指研究院整理

截止到2018年底，彩生活已经初步形成了以深圳总部为基地辐射至西北、华北、东北、西南、华南、华东、华中等七大区域的战略布局，覆盖全国268个城市，在深挖核心区域的同时不断延伸服务覆盖区域，服务范围已扩展至香港、新加坡、柬埔寨、越南等海外市场。

图4：彩生活全国战略布局

营业收入高速增长，营收渠道多元

彩生活2018年交出了亮眼的业绩，实现营业收入36.14亿元，同比大幅增长121.9%。近几年彩生活的营业收入逐年攀升，2014年-2018年的年复合增长率为74.6%，增速飞快。究其原因，一方面是得益于收并购、平台合作及市场化外拓而导致的管理规模的不断扩张，为收入的增长提供重要支撑，另一方面则是平台化建设的不断深入，多元化的服务内容和服务模式为企业开辟了更多营收增长点。

图5：2014年-2018年彩生活营业收入情况

数据来源：彩生活年报，中指研究院整理

彩生活的收入构成主要分三大块：物业管理服务，社区租赁、销售及其他增值服务，工程服务。物业管理服务收入占比约为84.79%，由2017年的12.31亿元增长至2018年的30.64亿元，仍然是非常重要的收入来源；社区租赁、销售及其他增值服务由2017年的2.77亿元大幅增长47.6%至4.08亿元，占整体收入的11.30%；工程服务收入占比则减少至3.91%。

图6：2017年-2018年彩生活营业收入构成情况

数据来源：彩生活年报，中指研究院整理

盈利水平节节高，净利润率呈下降趋势

2018年，彩生活整体毛利由2017年度的7.31亿元增加75.4%至约12.82亿元；归属股东净利润由2017年度的3.21亿元增长51.1%至约4.85亿元。自上市以来，彩生活毛利和净利润不断增长，体现了企业良好的盈利能力。

净利率和毛利率自2014年以来呈下降趋势，主要原因是彩生活收购万象美等其他物业公司，带来相当大额的包干制物业管理服务费及预售服务费，导致毛利率降低。净利润是在毛利的基础上加其他收入并扣除行政开支、所得税支出、融资成本等得到的，因此也呈现类似的趋势。

图7：2014年-2018年彩生活毛利润和净利润情况

数据来源：彩生活年报，中指研究院整理

“彩之云”平台不断发力，平台关注度日益提升

彩生活积极打造“彩之云”社区服务平台，由传统的物业管理服务转向增值服务板块，满足社区业主“衣食住行娱购游”等在内的主要居家生活服务需求。

伴随平台服务规模的不断扩张，截至2018年12月31日，彩生活线上平台累计注册用户数增至约2640万人，APP活跃用户数增加至1399万人，同比分别增长155.3%和300.4%。彩之云平台累计成交金额约为94.48亿元，同比增长24.1%。平台运营持续深化，产品与服务功能逐步优化，注册和活跃用户数量、覆盖面飞速增长，为增值业务的拓展及创收盈利提供重要基础。

图8：“彩之云”平台注册用户及活跃用户数量情况

数据来源：彩生活年报，中指研究院整理

推出普惠平台“彩惠人生”，社区服务接轨新零售

2018年3月31日，彩生活将社区新零售模式与交纳物业管理费的场景结合，推出新平台“彩惠人生”。彩生活将“彩惠人生”平台定义为“社区新物种”，主要以买商品送物业费的方式，颠覆传统的物业收费模式，构建了社区消费新场景，在打开物业费改革风口的同时，也构建了社区新零售的新生态，为中国社区服务运营转型升级提供了良好的样本。截至2018年12月31日，彩惠人生累计成交182.46万单，累计成交金额7090万元，累计冲抵物业管理费3620万元，为26万个家庭减免了物业管理费。

图9：“彩惠人生”平台——构建社区零售新模式

“北斗七星”战略实现基础物业管理职能平台化

经过多年的物业管理经验累积，彩生活不断通过科技化改造，实现高品质的物业管理并确保服务品质。利用后台信息技术平台，将基础物业管理中的各项服务职能进行集约化、标准化、自动化、减少监督管理人员干预，进而降低人工成本，实现综合管理效率的提升。

2018年彩生活提出“北斗七星”战略，创新性的使用移动互联网，优化社区公共服务。通过E维修、E清洁、E安全、E绿化、E能源、E缴费、E投诉七大方面的功能落地，初步实现了部分社区基础物业服务的订单化，进一步提升了集团服务效率。

结语

彩生活是国内登陆资本市场的第一家物业企业，多年来彩生活不断颠覆传统物业服务模式，引领社区增值服务改革，构建智慧社区生态圈。2018年企业再次向资本市场提交了一份亮眼的成绩单。未来，彩生活将继续保持开放心态，打破边界，发挥更多优势为社区创造更多的价值。