绿地：押注基建，梦碎4000亿

曾经的行业“一哥”，正在被一个又一个小弟超越。撰文/蔡真编辑/缪凌云业绩预告显示，绿地控股2018年实现营业收入3510.14亿元，同比增长20.87%；实现净利润116.62亿元，同比增长29.03%。这似乎是一个不错的成绩。但同期，中国恒...

曾经的行业“一哥”，正在被一个又一个小弟超越。

撰文/ 蔡真

编辑/缪凌云

业绩预告显示，绿地控股2018年实现营业收入3510.14亿元，同比增长20.87%；实现净利润116.62亿元，同比增长29.03%。

这似乎是一个不错的成绩。

但同期，中国恒大实现营业收入4662亿元，净利润722.1亿元；碧桂园实现营业收入3790.8亿元，净利润485.4亿元。

2014年，绿地曾以2408亿元的销售额登上行业第一的宝座，五年后，却已被曾经的小弟们远远甩开。

01

大哥难当，辉煌不再

绿地又要爽约了。

一年前，张玉良提出，绿地2018年房产销售规模不低于4000亿元，同比增长超三成。而最新公布的销售简报显示，这一数字最终只有3874.93亿元。

这不是绿地第一次跳票。

2014年，超越万科成为行业第一之后，张玉良定下了2015年销售额超2800亿元的目标，一时间令市场大为振奋，公司股价一路上扬。短短半年时间，从9元/股左右，飙升至42.2元/股的高位，上涨近5倍。

然而，理想丰满，现实骨感。

等到财报公布之际，投资者们惊讶地发现，绿地2015年销售额仅为2301亿元，不仅跌下了第一的宝座，甚至较2014年的数据出现了倒退。

此后的数年，绿地的销售额虽然又重新走上了增长的轨道，但行业排名却一路下滑至如今的第6位。

02

基建：蜜糖还是砒霜

绿地之所以在房地产领域没有了曾经的辉煌，一个很重要的原因是把许多精力放到了基建业务上。

2018年三季报显示，绿地房地产营收和基建业务营收几乎持平，分别达到1041亿元和1009亿元。其中，房地产业务营收的同比增长率为14%，基建业务却高达43%，差距明显。

按照张玉良的设想，绿地控股2020年大基建产业目标经营收入超过4000亿元。

并且，配合基建业务，绿地控股2018年的拿地策略偏向三四线城市和高铁站周边区域。全年新增房地产项目118个，权益土地面积约2149.08万平方米，总地价917亿元，其中高铁商务区项目占比超过新增土储总量的30%。

基建业务的确为绿地做大规模提供了可能，但缺点也十分明显。

一是利润率低。

受行业特征制约，绿地控股建筑业务毛利率常年维持在7%以下，与房地产业务至少20%的毛利率相比，根本不在一个量级。

例如2017年，绿地房地产业务毛利率23.36%，建筑业务毛利率仅为3.75%。

二是竞争力有限。

我国基建市场，一直以几家“中”字头大型国企为最，它们经验丰富、体系完善、技术先进，人脉广泛。绿地到底能够在这一领域分到多少羹，需要打上一个大大的问号。

三是资金压力大。

在一个工程项目中，建筑公司是不折不扣的乙方，就连前述“中”字头企业，有时候都需要带资进场。且与房地产可以“预售”等机制不同，建筑行业必须等完工（或者按照合同规定的完成比例）才能收款，这就要求企业有极强的资金实力。

然而，风云地产界（微信号：fydcj888）注意到，在房地产第一梯队序列中，绿地控股的资金状况不算很好。

03

资金链状况不容乐观

对房地产企业来说，“降杠杆”自然是近两年最重要的事情之一，绿地控股也不例外。

截至2018年上半年底，绿地控股有息负债2629亿元，较年初下降了131亿元，降幅4.74%；净负债率为186.84%，相比2017年末的214.76%下降了近30个百分点。

两大核心数据双双下降，说明绿地控股在“去杠杆、降负债”层面的确取得了进展。

只不过，同处于A股的几家主要房地产公司（招保万金），净负债率仅为绿地控股的一半左右，万科A更是只有32.70%。

与此同时，三季报显示，绿地控股一年内到期非流动负债及短期借款合计为886.25亿元，同期账上的货币资金仅为726.68亿元，还债压力依旧不小。

与较高的负债水平形成对比的，是绿地偏低的融资能力。

首先是金融机构借款。

2018年半年报显示，绿地控股有着高达2337.65亿元的受限资产，占其总资产规模的25.86%。

前述其它房企受限资产规模及占比都要少很多。

例如保利地产总资产8138.60亿元，617.66亿元受限，占比7.58%；招商蛇口总资产4078.53亿元，195.98亿元受限，占比4.80%；金地集团总资产2465.68亿元，6.85亿元受限，占比0.27%。

进一步分析，2018年上半年，绿地控股1596.09亿元短、长期借款中，抵押、质押借款合计1204.22亿元，占比85.67%，为主要借款来源，信用贷款占比仅为8.27%。

金地集团、招商蛇口信用借款占比分别为95.50%、59.05%，万科A近乎全部为信用借款。保利地产、华夏幸福则以保证借款居多。

这意味着，绿地在银行为主的金融机构面前，并不多么吃香。

其次为再融资。

2015年12月，绿地控股一度抛出高达301.5亿元的定增计划。然而，之后尽管融资总额一降再降，至110亿元，但是最终却没有了下文，遭遇了市场的“用脚投票”。

2015年以来，中国平安反而在不断减持绿地控股，累计套现超80亿元。

接着，股权质押。

截至目前，绿地控股股东所持股份中的78.14%已经被质押。值得注意的是，截至4月8日收盘，绿地控股市值仅为974.67亿元，较2015年巅峰期的3000亿元，已经蒸发了近七成。以此计算，控股股东股权质押融资的空间约为50亿元。

除此之外，2018年，绿地控股境外发行26.8亿美元债和15亿元人民币债，规模在内地房企排名第一。其中，境内债平均利息为5.5%，境外债券为6.2%，处于行业较低水平。

房地产行业增速不比往昔，大基建增收难增利......

绿地控股的年报发布在即，曾经的大哥2018年是否能够做出让投资者眼前一亮的改变，答案很快揭晓。