法国一线城市房价 这些城市房价跌了

楼市遭遇冰封，那么房价是涨是跌？关于房价，凯风君已经多次重申，新房价格存在明显失真，没有多大意义。相比而言，随行就市的二手房更接近真实市场，可以作为参考。二手房是涨是跌？同样以北京为例。据贝壳数据，2020年第一季度北京二...

楼市遭遇冰封，那么房价是涨是跌？

关于房价，凯风君已经多次重申，新房价格存在明显失真，没有多大意义。相比而言，随行就市的二手房更接近真实市场，可以作为参考。

二手房是涨是跌？

同样以北京为例。据贝壳数据，2020年第一季度北京二手房成交均价为57435元/平，环比下跌2.2%，同比下跌5.7%，连续3个季度下降，相比2017年最高点下跌11.4%。

这意味着，北京房价已经回到了三四年前。

不仅北京，主要二线城市房价均出现明显回调。

根据贝壳数据，3月份，除了烟台、廊坊、济南等个别地区外，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、天津、重庆、大连、青岛等城市房价均出现回落，部分城市跌幅在5%以上。

这说明，真实市场远远没有想象的那么乐观。

更具代表性的信号也来了。

2020年开年以来，各大城市的二手房挂牌量接连创出新高，这背后的信号可谓不言而喻。

根据安居客报告，3月份全国新增挂牌房源量环比上涨192.2%。一线城市中，广州新增挂牌量上升最高，环比上升224.3%；上海和深圳环比涨幅分别为196.5%和135.5%。

具体到各城市，相比去年年底，重庆从11.4万套增加到14.4万套，成都从10.8万套增加到13.4万套，广州从5.9万套增加到6.6万套，杭州从5.3万套增加到6.2万套。

而深圳，仅中介机构在售二手房数量就突破37000套，不到一个月时间，挂牌房源量增加了近4000套。

为什么楼市挂牌量飙升？

一般而言，楼市挂牌量飙升的背后，要么是房价经过一轮大涨，高位变现者增多，要么在经济冲击之下，高杠杆炒房者无法支撑，要么是未来不确定性预期陡增，现金流普遍紧张，市场抛盘以变现流动性。

可以说，这一次，几种情况兼而有之，经济冲击和回笼现金流的需求最为迫切。

与此同时，据丁祖昱评楼市调研，由于招聘减少、务工延迟，加上收入受到影响，超过3成的底层刚需或放弃购房计划。

这无疑是2020年最不容忽视的基本面。

中国楼市是政策市。

任何一轮楼市上涨，除了需要政策的强力刺激之外，也需要基本面的支撑。

于政策而言，信贷、限购是关键中的关键。只要不动用一二线取消限购、降低首付、大幅降息等大杀器，楼市就很难启动。

即使动用了大杀器，这一轮上涨还受制于两个现实因素：

一是现金流不足。各行各业都受到疫情冲击，旅游、餐饮、住宿、娱乐等行业首当其冲，外贸同样难以置身事外。与2003年V型反转、2008年强势反弹不同，这一次复苏需要更长时间，收入恢复增长同样需要时间。

二是楼市杠杆存在较大风险。2020年，我国楼市杠杆率接近60%，这意味着居民总债务已经接近GDP的60%左右，进一步加杠杆的空间有限，未来金融风险越来越高。

所以，稳增长将会如期而至，但房地产只会是最后选项。不到关键时刻，不会轻易拿出来。

最后，给四个实操建议。

其一，无论放不放水，三四线城市都要谨慎。2020年是棚改收官之年，而大城市的零门槛落户正在路上，加上应对经济冲击的能力远远不及一二线，三四线城市即将面临水源干涸、需求萎缩、人口外流的基本面之困。

其二，面对冲击，复苏越快的城市越有价值。北京、上海、广州、深圳、成都等城市虽然房价都出现回调，但市场复苏相对较快，这是来自城市基本面的支撑。这些城市回调越到位，相对就越安全。

其三，刚需要紧跟政策变局。今年经济高度不确定，楼市政策同样瞬息万变。一旦出现一二线取消限购、降低首付、大幅降息这些利器，难免会有一波上行。否则，就是维稳式横盘。

其四，一定要注意现金流。谁都不会想到，一场意外冲击，居然能影响到全球几乎所有行业。谁也不会想到，会突然少了一两个月的收入流。所以，刚需也好投资也罢，现金流必须置于首位考量。