广州房价暴跌开始 是什么支持疫情之下的房价跳涨?

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/sinacourse/9324132e3ff24e659f66a53219735e5b?daxuesource=zhiru" data-comos-data>《房产投资42讲》。

千万豪宅频被“秒光”，深圳楼市引发“强关注”，是什么支持疫情之下的房价跳涨？

e公司官微

很多人认为疫情对房价会有影响，没想到是火上浇油的影响，深圳房价在疫情之后，承接去年涨势，又开始一波强劲上涨。

4月10在阿里法拍上拍卖的一套深圳宝安区新湖路壹方商业中心一期住宅，吸引了15人报名，经过88轮竞买，经过43次延时，最终成交价格锁定为5012.17万元。

这还不是近期成交的最高价，就在3月28日，同样在阿里法拍，有一套深圳市福田区竹子林蝴蝶谷名苑，面积389.76平方米，起拍价3836万元，9个报名者反复争夺，最终成交价为6230万元。

蝴蝶谷名苑的成交单价为16万元，新湖路壹方商业中心一期的成交单价为13.44万元。单价和总价都不算便宜。

很多人认为疫情对房价会有影响，没想到是火上浇油的影响，深圳房价在疫情之后，承接去年涨势，又开始一波强劲上涨。

统计数字没有显示，但是看房者和中介有深切体会，深圳福田、南山和宝安的一部分，稍微好一点的小区，房价已经开始全面向10万元挺近，一大部分超过10万元的房子，正排队走向13万元、15万元，向20万元跃进。超过20万元的小区，也已越来越多。

政府对此也有了反应，4月9日，深圳市南山区住房和建设局发布《关于严禁恶意炒作哄抬房价，维护房地产市场平稳的通知》，对于房地产中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价的，主管部门将联合相关执法部门依法严格查处，严肃追究其法律责任。

这个通知和去年如出一辙，去年针对业主联合涨价，也出了政府严查的表态。但这种表态和历史上无数次表态一样，都触及不了房价上涨的核心。

贵上加贵

有好几个因素会限制法拍房房价，第一个是贷款，第一个是各种隐患。法拍房要求一次性付款，也可以借助银行贷款，不管是怎样付款，都是很庞大的数字，如果是银行贷款，以蝴蝶谷为例，按揭30年也要每个月支付25万元，银行会要求每月收入超过50万元。

但是成交即有道理，在一个中介网站上，蝴蝶谷的挂牌价格为30万一平米，几乎比法拍上的价格贵了一倍。如果扫除隐患，这个拍得者就浮盈了超过5000万元。

这还不是顶级豪宅，在一个中介网站上，记者发现有一套华侨城的别墅挂牌价达到3.9亿元，单价达到85.83万元，有一套东部华侨城的别墅挂牌价格为1.5亿元，单价达到61.99万元。记者特地向该中介公司核实，对方称房价没有挂错。

在另一个中介公司网站上，记者也发现一套单价57.99万元的住宅，面积172平米，总价达到1亿元，单价超过30万元的不在少数。

这些豪宅数量较少，本身就不是普通购房者所能承受，而且顶级豪宅一般会有不少赠送面积。

传统上的豪宅片区在香蜜湖，2002年水榭花都一期开盘，项目开盘价格达到2.68万元/平米，当时还有住宅开盘价在2000元/平米。现在该小区的市场价格为17-18万元之间。18年时间涨了15万元，也就是平均每年涨了将近一万元，买一套200平米的户型，每年就上涨近200万元，躺赢绝大多数国民。

附近的香蜜湖1号2005年多层住宅卖2.5-3万元/平方米，目前房价在19万元左右，也基本上是以每年1万元的价格在涨。

香蜜湖附近片区，房价基本上已在12万元以上，有不少在15万元以上，大户型卖三四千万元，小户型卖1000多万元。

最近涨的比较厉害的学区房，其实一直在涨。以深圳知名的百花片区为例，去年10月18日，深圳市福田区红荔村一位业主露出卖房意向，就有3个买主想签合同，业主提出，月底前支付全款的客户可以成交，最终当天下午其中一个买主一次性拿出了760万元，成功签约。

这套房价相当于11万元，当时已经很令人咋舌。现在短短6个月过去，该小区房价再次升级，一套75平米的房子挂牌价超过1100万元，均价到了15万元。

百花片区的明星盘是金茂礼都，因为都是小户型，成交活跃，金茂礼都分为AB两栋，B栋户型更小，是成交主力。

B栋36平米户型2016年9月份成交价为425万元，2017年年底450万，2018年一季度末涨到480，去年10月份前的户型成交已在580万元，如果学位被占用，则叫价570万元。

目前该户型挂牌价已经到了790万元，单价到了22万元。

南外大冲分校连续两年考试成绩较佳，原来的老破小也变成了明星盘。科苑居1995年建成，公摊面积大，没通天然气，但有南外大冲中小学学位，总价低，为普通收入者提供了进入稍好一点学校就读的机会。

2019年5月份，科苑居26平米一房南向成交价170万元，32平米一房南向196万元，42平米一房南向290万元。去年10月，同样26平方一房南向，成交价为270万元，32平米一房南向价格为310万元，42平米一房南向价格为390万元。

26平米户型5个月涨了100万元之后还没有停下，目前26平米挂牌420万元，均价到了16万元。不到一年这个户型涨了147%。35平米挂牌价格到了500万元，科苑居大户型均价也到了10万。

上面列举的多数是学区房和豪宅，或者既是豪宅又是学区房。

学区房上涨是因为优质学位稀缺，深圳2018年新增常住人口50万，小学生人数10年增长74%，幼儿园人数增长137%，深圳和附近的东莞、广州小学生人数都和北京上海相当，说明三地都吸纳了大量年轻人。深圳最近几年每年都有四五十万的人口增长，其中大概一半是引进的人才，2018年全年共引进人才超过30万人，同比增长35.67%，这些人才平均年龄27岁，很快就会结婚生子。

记者走访百花、香蜜湖、科技园等数个学区，学区房处于哄抢状态，在售房源都很紧缺，导致出来一套诚意卖的业主，很快就被消化掉。最近一周百花成交20套房子，成交量和价格都在双升，学区里每个小区都在涨价，有些上涨了两三百万元。

不止学区房，记者走访一些学位一般的小区，一套房常常有两三家中介带人来看，价格稍微低一点就会很快卖掉。

一些很普通的房子也在涨，稍微好一点的社区单价就上了10万元，福田、南山和宝安一些高科技企业密集的区域，房价都水涨船高。

普通收入群体关心的是总价不高的房子，比如500万左右，如果是夫妻二人带两个孩子，如果每个月有两万元的结余，还可以承受，但这种房源在福田南山已越来越少。

根源

房价上涨各有各的道理，现在投资群体已经很少，多是真实刚需，中介介绍，的确有个群体收入在提高，可以承受目前的房价。