央行降息房贷利率会下调吗 广州不限购区增城新塘...

此次LPR的下调，与3月31日公开的市场逆回购利率的下调，以及4月15日中期借贷便利（MLF）利率的下调，一脉相承，比较符合预期。其中，与企业中短期贷款相关的一年期LPR下调20个基点，与居民购房贷款紧密相关的五年期LPR下调10个基点...

此次LPR的下调，与3月31日公开的市场逆回购利率的下调，以及4月15日中期借贷便利（MLF）利率的下调，一脉相承，比较符合预期。其中，与企业中短期贷款相关的一年期LPR下调20个基点，与居民购房贷款紧密相关的五年期LPR下调10个基点。

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：新人首问:，你好~我想年底买房 投资，是首套，首付就30万左右，听你们说首套尽量买一，二线城市。我在衡阳这边的一个县城里做小生意。 我最近在广州增城新塘这边看房，好的性价比高的中森茗苑也要170万，便宜的有:合景誉山国际，敏捷绿湖，云溪四季。除了第一个，我觉得其他的都有点偏。其实，我这种预算应该在长沙买的，可是长沙现在限购买不了~ ，你说我这种情况投资，哪里好？广州这些地方怎么样呢？假如买长沙的话，怎么样破限购呢？或者还是去其他地方买呢？我现在很盲然，请指明道路~谢谢！

回答：广州不限购区 增城新塘更佳，是广州市向东规划的重要承接点，又有基础，起爆要早于南沙。地铁边可以考虑。 长沙可以54大法破限购，不过最近2年长沙没戏，以后有子弹再考虑吧。

提问：新人首问 二孩妈妈 子弹50 想用老公公积金SFSD 老破小学区房 和抢新房犹豫 老大现在幼儿园小班 家里有套还建房在江汉人家 武昌一套等待拆迁房自住 均没有学区 不知该如何规划 盼广叔解惑

回答：你好，关于现在是否需要买学区房，分情况，以下人群分类对号入座 第一类人，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。 孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。

不然，如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。 第二类人，单纯为了投资而买学区房。这种就更不建议了。武汉可选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。 第三类人，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用。这一类人就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房有了利空，对自己的影响也不会太大。 第四类人，想要一步到位，买一个大一点的学区房，比如80多平米500多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。

不瞒大家说，现在武汉老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。所以大家如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。 第五类人，还没有孩子或者还没有结婚。这些人考虑学区房有点太早了，现在学区的政策变动风险这么大，建议等到孩子两三岁的时候再去考虑。

很多人孩子都已经三四岁了，确实到了该考虑到底要不要买学区房的时候，这些人就没有时间去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根据自己的需求，该买的就买。 你们属于第五类，孩子还太小，不建议这么早考虑学区。好好利用你们的sfsd优势，抢网红限价新盘。 还建房可以等待下一波涨幅来了之后出手裂变，孩子4-5岁入手学区。 老破小学区需要注意下房龄，武汉超过25年的房子基本无法做按揭，流动性和涨幅都很差。所以建议等入学之前买房龄20年以内的房子。

提问：新人首问，广叔你好！本人情况如下，在广州番禺亚运城运动员村房产两套，一套95出租（12年购入，无贷），另一套139自主（16年购入，有110w房贷），萝岗水西路54平公寓一套（14年购入无贷，出租给长租公寓收租4000每月），今年在佛山大沥恒大他人代持一套105平（一手房首付3层，贷款168w，21年交房）。目前子弹150w，年龄38，家庭年收入约60w。本打算卖掉95平住宅换房，在深圳打算买一套（夫妻分别有深圳广州户口），现请教广叔下一步资产如何配置，是卖出95平房产还是继续持有，在广州还是深圳继续投资，如何盘活家庭资产，谢谢！另，没有在精华帖找到卖房科技树啊！

回答：你好，亚运城95和公寓都可以出手。

广州有房票建议继续加仓广州，深圳现在上车盘涨幅太大，不建议热点板块追高，除非能淘到中部和东部性价比高的笋盘，等待补涨。 作为大湾区的中坚力量，广州未来发展也不会差的。 我还是比较看好2020年的广州，从以下几个方面分析一下： 1、 宏观：全球经济不景气+新冠疫情影响，各国央妈竞赛似的降息降准，股市、黄金、石油期货纷纷下跌。大家日子都不好过，这是一个比烂的时代，大通胀的时代。

房产，未必是最好的投资产品，但一定是普通人抵御通胀、保卫家庭资产最好的武器。 2、 中观层面：2019年，在粤港澳大湾区、社会主义先行示范区规划、前海扩容等一系列利好下，双11豪宅税调整彻底引爆了已经蓄力近4年的深圳楼市，西区片区的南山、宝安部分片区涨幅短短2个月达到10―20%，放盘价跳涨、业主惜售。 上海2019年全年二手房成交量也是近三年来最亮眼的一年。 3、 微观层面：广州楼市已经盘整了近3年。不同于深圳约等于实质性的无限购，广州一直限购严格，投机气氛不浓，市场以刚需为主，价格经过几年的横盘也已经充分夯实。 2019年11月到2020年3月，我观察到的一线情况是：天河东、黄埔、番禺的刚需上车盘购买力旺盛，低价盘迅速扫光，业主议价空间收窄，甚至出现反价的情况。

各小区基本还没能恢复看盘，但是一些刚需客户、敏锐的深圳投资客已经开始动作。

广州这个城市大的基本面没变、广大的需求也没变，越是群体恐慌和怀疑的时候，市场越是蕴藏着重大的交易机会。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况意烈幌路孔樱用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：夫妻已经假离婚，两套房归我，一套中华城42平抵押了78万先息后本招行年化5.2%，作为老婆名下首套房首付，还有一套万科汉阳国际94平自住，目前小孩两岁多！买了汉阳兰亭大镜139的四房，217万！老婆名下，我下一步看是否需要把42的房贷款结清后置换一套100平左右的？可否点评下兰亭大镜，自住加投资是否合适，长持5年以上，汉阳滨江以后会好吗？

回答：兰亭大镜入手了就安心持有，未来会随大势涨，一线江景单价1.5+在全武汉来看，算很有性价比了。 汉阳滨江长期看好，自住不用担心。 小户型建议出手，汉阳仓位比较重，未来可以考虑建仓武昌。

提问：新人首问。广叔您好，相见恨晚。老公是湖北的，目前我们都在北京。18年在汉口万松园青松社区上车了老破小，我是sfsd，老公名下无贷款，19年孩子出生，已经把自己及孩子户口上在了老破小。目前手上30w，最大月供2w，看了广叔的回答，想投资房产，现在有两个方案： 1，老公已取得北京房票，是否需要把武汉房卖掉，再筹点，上车北京 2，投资沈阳或重庆 请广叔指点迷津，应该怎么选。或者您有更好的建议，请不吝踢教。

回答：你好，建议把汉口老破小出手，置换到北京。大单优先原则。 重庆和沈阳首付20-50左右，未来1-2年有闲散子弹再入手不迟。

提问：这次疫情，有没有笋盘捡漏？集中在哪些区域，广叔有没有了解？能不能透露一下

回答：问了一圈中介 没有一个愿意降价的... 如果遇到了搬家移民，或者病人家属急用钱的业主卖房，有可能便宜。 这种个别现象可遇不可求，市场的专业买家不少，都会盯着――每个救厂老板的背后，还有十个炒房客。

提问：新人首问:广叔，你好！我现在的情况是这样的，我父母和公公婆婆想让我和我老公在京山县买套小三房。但我们两家在县里都各自有一套住房，她们考虑的是如果我们要二胎，那家里房间不够。我是觉得没必要考虑的这么早（毕竟大宝才不到一岁，二宝还没踹上）首付能凑20～30个，我倾向于在武汉不限购区买个二首小两房做投资，出租的租金可以用来还贷款。（我和老公都是独生子女）广叔，我这个思路可以吗？武汉不限购区哪里买房投资更好？

回答：京山卖掉一套，子弹凑到50左右，武汉三环内主城区入手一套二手次新笋盘。 不限购区的投资价值不如主城区。 京山房价也涨不到哪里去了，以后有了二胎再把小户型卖掉 置换一套大户型好了。 武汉主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。

提问：坐标天津，下面几个个房产，请问哪个更合适？请帮着分析下，买洋房还是高层增值快？ 三室一厅，都买得起，投资用途。 1-融创津宸壹号，15000起，在刚刚出台规划的北部新区高铁附近，后期也有地铁，目前比较荒凉。 2-融创运河宸院，14000左右，后期有地铁规划 3-融创Z园，23000左右，附近有现成的地铁，商业等。 4-远洋未来城，18000左右，现成地铁，商业， 5-碧桂园中心天宸，17000左右，离职业大学地铁大于1公里。

回答：你好，天津投资只关注北辰和津南 海教园板块。 北辰地铁沿线单价控制在1.5以内 这几个盘中1和2性价比更高 另外几个项目溢价太多，不推荐。

提问：新人首问：广叔，你好！ 我是深户，现在有个2+的宝宝，和老公的收入每个月2w4，考虑到宝宝以后上学自住同时考虑到房价上涨的问题，现在在看二手房（总价在200-250左右的），我在南山上班，在龙华红山片区住。 1）不知道这附近有可以合适入手的房源吗？看了几个楼盘：金地梅陇镇\/世纪春城和骏景华庭或者你有推荐的楼盘么？ 2）首付缺口40w,可以考虑信用贷30w（5年还清）,月供?贷款～每个月16k+，担心会有资金周转的风险，不知如何化解。 3）附近中的关于中介的这段没看明白，除了关注线上网上，还需要线下如何操作？ 希望得到你的一些建议或者想法分享，谢谢！

回答：金地梅陇镇严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。

世纪春城共四期04年-09年的房子，四期属于区域内成交量大户，相比较红山区域单价低很多，四期09的房子外观较新，车位充足绿化率35%,容积率3，大户型居多，均价5，一二三期梯房居多，户型方正，得房面积大。均价4.5, 9楼的带电梯，一梯两户，离地铁也太远 资金缺口可以做一笔首付贷，10年期，月供少，压力相对小一点。 龙华板块比较推荐金地上塘道和潜龙曼海宁，有学位优势。 自住也可以关注碧水龙庭 文章的意思是找到优秀的御用中介 中介市场占有率50%-65%之间，最近下降。 靠砸钱堆门店堆人，技能水平属于大学生级别。 通常我们自己看房过程中已经筛选过几十个中介，最后找到自己靠谱的御用中介(有公司壳)，不去找外面的绿皮黄皮。

提问：亲爱的广叔，因为自己的贷款房子一直没有卖出，现在考虑用老人票走接力贷，昆明有个楼盘叫上悦天地，在西北片区，单价12700，顶楼，共34层，可以做老人接力贷，最高可以贷款20年，值得入手吗？非常感谢

回答：这些年，昆明各个区也在深度挖掘自己的自留地。 盘龙区就开发世博园、北京路延长线地区 五华区就开发高新区、泛亚科技园区 西山区就开发广福路、滇池路、西山万达片区 官渡区就开发经开区、星耀路、会展中心 上悦天地守长线可入

提问：广叔你好，在哈尔滨有套房年底通地铁，就在小区门口，想在武汉买套房总价160左右投资加自住，是现在把哈市的卖掉还是通地铁再卖，卖晚了怕买武汉的房子成本又提高了。买房这块之前看了万科保利理想城市和纽宾凯麓院，还有亿达云山湖，后两个容积率低环境还可以，不知道10年8年后增值率怎么样。比较倾向云山湖离学校和地铁都不算远，二手房不用等，不知道好不好出租，朋友推荐买朗诗里程，纠结，请广叔帮忙分析下，谢谢

回答：你好，可以先挂起来慢慢等买家 一般有地铁利好这些前期就已经有涨幅预期了 地铁通车还会有15%-20%的涨幅 不过武汉建仓易早不宜迟 花山需要守大长线，亿达单价1.3左右可入，缺点是不好出租 朗诗单价1.6左右可入，目前来看比花山好出租。 优先朗诗。

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