两个小区物业管理案例分析 对于业主组织的备案也从形式审查明确为实质审查；业主组织的换届统一调整为街道乡镇组织实施；而对于业主委员会的履职情况

然而，物业公司觉得业委会管得太严，干了一年后就不愿继续服务了。2019年，时代国际嘉园小区召开第五次业主大会，选聘了第4家物业公司。这一次，业主们对新物业公司挺满意，特别是此次疫情期间，物业公司主动配合社区和业委会的...

然而，物业公司觉得业委会管得太严，干了一年后就不愿继续服务了。2019年，时代国际嘉园小区召开第五次业主大会，选聘了第4家物业公司。这一次，业主们对新物业公司挺满意，特别是此次疫情期间，物业公司主动配合社区和业委会的管理，及时封闭小区，防控到位，不少业主还自发捐款给物业人员购买防疫物资。

和北京许多小区类似，时代国际嘉园小区最初成立业主大会和业委会，起因就是一件事：炒掉不合格的前期物业公司。“开发商指定的前期物业公司服务多年后，对社区的维护越来越差。”张财林记得，最乱的时候，小区门禁坏了没人修，围墙破了没人管，大门口没人看，进小区如入无人之境。于是，业主们一商量，决定更换物业公司，并将包干制改为酬金制。时代国际嘉园小区因此也成为本市率先实施酬金制的小区之一。“大伙儿做了很多努力，前期物业公司总算同意离场，可只交接了地上区域，自行车库、停车场等地下区域却没交接，成了遗留至今的老问题。”

边总结边摸索经验的业委会，在第3家物业公司服务期间，为了扭亏为盈想了许多办法，比如网上采购物资、自建库房。业委会在京东上开设了账户，如物业公司需要采购物资，提交预算后可以直接在京东采购，购买后的物资要入账。“业委会就得给业主们管好账。”张财林说。精打细算下，小区物业费很快有了结余，业委会将这些结余投入到小区治理上，社区环境得到了进一步改善。

就在时代国际嘉园小区业主们团结起来抗疫时，位于朝阳区的某小区业委会却因委员人数不足一半宣告自动解散。于是，重新召开业主大会选举新业委会，还是在5月1日后组建物业管理委员会，接受这个新生事物，成了新的选择。对此，小区业主们有不同的想法。

三年合约到期，2017年，时代国际嘉园小区再度召开业主大会，第二次更换物业。然而，老物业公司不愿意撤场，直到打官司被判败诉后，才于2018年撤场。“打官司期间，业委会压根无法正常运转。”张财林提出，新出台的《北京市物业管理条例》中就明确，原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场。对拒不移交有关资料或者财物的，处一万元以上十万元以下罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款；物业服务人有违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚。“该罚款的时候就得罚款。”

北京市盛廷律师事务所律师告诉记者，从整体上看，街道乡镇从协助监督指导业主组织，调整为面对业主组织和物业管理及相关项目。

第一次业主大会召开后，2014年，全体业主选聘了一家大型物业公司，干了两年半，小区的物业费亏损了近百万元，而根据酬金制的规定，这笔亏损得由全体业主承担。“在经验和教训下，大家渐渐琢磨透什么是酬金制，开始算细账过日子，这成为与物业公司产生矛盾的导火索。”张财林印象最深的一件事是，小区有部电梯的变频器坏了，物业公司提出只能更换不能维修，报价2.6万元；“不信邪”的业委会最终自己找了家维修公司，1800元就修好了。

唯一的隐患是，由于地下区域没有移交，不少业主对地下车库的管理不满意，小区的疫情防控无法做到“一盘棋”。“一个物业管理区域应当选定一个物业服务企业提供服务，这是新出台的物业管理条例里明确了的。”张财林说，业主们都盼着，条例正式实施后，对于这种历史遗留问题，能出台一些具体细则来推动解决。

具体看，在业主组织选举备案方面，街道乡镇人民政府不仅要组织成立且参加筹备组，对于业主组织的备案也从形式审查明确为实质审查；业主组织的换届统一调整为街道乡镇组织实施；而对于业主委员会的履职情况，要增加监督的程序。

物业管理条例正式实施后，街道办事处、乡镇人民政府和居委会村委会的职责又有哪些变化？这也是不少小区的业主想要了解的问题。

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即将于5月1日正式实施的《北京市物业管理条例》，是近期的热词。停车位应当优先满足业主需要、老物业拒不退出将被罚、街道办事处乡镇人民政府负责组建物业管理委员会……业主盼着能通过立法来解决实践中的问题，也期待配套措施能尽快落地。

位于东三环的时代国际嘉园小区，楼龄不长，却在5年里换了3家物业公司，用现任业委会主任张财林的话说，简直是“经历了你能想到的各种情况。”

物业管理条例提出，街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波也建议，在未来实践中，对于如何监督物业管理委员会的工作、物业管理委员会的任期多长适宜、禁止性规定等具体问题，应拟定具体的章程。

居委会村委会的职责，从单一的只接受业主大会议题的告知，变成建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。具体而言，对业主组织来说，要建立健全党组织，对业主组织进行指导，参与业主大会筹备、业主组织换届，提议业主委员会委员候选人，在一定条件下组织召开业主大会会议，还要主导物业管理委员会，主持物业管理工作；对物业项目而言，要接收物业公司项目负责人的报到，委托第三方机构对物业项目进行评估。

“您好，请出示您的业主证，并配合检测体温。”傍晚时分，下班回家的业主进入时代国际嘉园小区时，自觉亮出身份。

对物业项目方面，不仅明确了调整物业管理区域的职责，还要指导、协调包括物业公司在内的物业服务人依法履行义务，负责调处物业管理纠纷，协调监督辖区内物业管理活动，也可以委托第三方机构对物业项目进行评估，同时增加了行政处罚的职责。

记者在采访中发现，对于物业管理委员会，已经成立了业主大会和业委会的小区疑问比较多。有的小区担忧，由于业委会实行任期制，待一届任期到期后，想要重新选举业委会，会不会比较困难？街道办事处、乡镇人民政府会不会更倾向于组建物业管理委员会，而不是成立业主大会和业委会？组建物业管理委员会后，谁来监督这个机构的运行？

“物业管理委员会是临时也是过渡机构，这是物业管理条例里已经明确的。”在北京市盛廷律师事务所主任律师毕文强看来，物业管理委员会的组建并不会与业主组织的成立发生冲突。从社区治理的角度上讲，物业管理委员会的存在，让政府部门对小区里面的事项进行指导有了很好的切入点，也能够充分发挥社区治理功能。“当然，在现实中，物业管理委员会会不会一直‘临时’下去，是个值得关注的地方。”