房企大佬对2020年楼市做了哪些预判？

每年3、4月份，进入年报季，房地产企业迎来了总结和展望的关键时期。这一节点，集结了房企大佬对市场的所有判断，与往年不同的是，今年叠加新冠疫情的影响，房地产行业的2020年充满变数。在各大业绩会上，利润率、现金流、规模增...

每年3、4月份，进入年报季，房地产企业迎来了总结和展望的关键时期。这一节点，集结了房企大佬对市场的所有判断，与往年不同的是，今年叠加新冠疫情的影响，房地产行业的2020年充满变数。

在各大业绩会上，利润率、现金流、规模增速以及疫情影响等成为绕不开的关键词。每家企业的战略目标、拿地方式以及具体打法虽不同，但对市场的判断和看法有很多共性，在此基础上，越来越多企业更加追求均衡稳健增长，注重利润与核心竞争力。对于疫情带来的冲击和影响，大佬们对2020年的整体研判倾向于谨慎乐观，普遍认为4月份市场将恢复正常。

尽管今年房地产销售将下降10%~15%，但每一次危机过后，优秀的房企依然能从中找到新的发展机会。而这些机会，都藏在了大佬们的判断中。

我们从各家房企业绩会中挖掘出房企大佬最核心的观点，其中包括碧桂园莫斌、万科郁亮、融创孙宏斌等对行业有着巨大影响力的一群人，他们对行业大势的判断和最新展望如何？希望通过这些真知灼见，可以看透2020年楼市发展方向。

受疫情的影响，全世界每一个国家的各大银行，都在放宽金融的政策，想办法增加流动性。我认为我们国家也一样，在流动性肯定要给予大力支持，不然对经济复苏也是很困难的。流动性的增加会对房地产的销售、消费产生一些刺激。

我认为我们国家在住房不炒的政策指引下，房价我认为肯定不会升，但是你要说大幅度下降，我认为还不至于，因为流动性增加，需求同样也会增加。应该说对全国来说，我认为房地产总的成交量不会下降，房价不会上升，但也不会大跌。

每一次在危机过后都能获得一些发展机会，结合过往经验跟教训，谈谈对于如何认识危机、应对危机和在危机中找到一些机会的看法。

第一，要有勇气；第二，要有免疫力，企业的免疫力之一体现在现金为王，万科追求有利润的收入和有现金流的利润，且坚持始终不囤地、不捂盘、不拿地王；第三，要有准备，机会都是留给有准备的人，另一方面不能只看到危，也要看到机。疫情过后，物流会有比较大的发展机会。

万科始终是一家危机感驱动的公司，一年半之前即2018年的秋季例会，万科的主题词是“活下去”，当时只是出于居安思危的考虑，让我们时刻保持清醒和警惕，但没想到，到今天“活下去”成了特别真实的存在。

万科将一如既往地继续努力，保持警醒，在变化中坚持不变的东西，寻找变化中可能的机会，让自己能够健康地活下去，活得好，活得久。

在万科内部经常有一句话叫“当好农民种好地”，做农民其实是不需要预测天气的，无论天气好坏都要种地，不能因为天气不好不种地，最后有可能颗粒无收，所以一定要把自己的种地能力提高。

对我们来说，始终需要靠自己的一双手干活，脚踏实地、心无旁鹜地去守好自己的本分。通过自己的努力把地种好，打出粮食、多产粮食是我们的主要工作，所以我们从来不花时间去预测政策走向会怎么样。

作为房地产从业人员，非常希望能够让房地产长效机制尽快落地，也就是说要更好地解决老百姓的居住问题。在房住不炒、租购并举的大趋势下，我有三条建议：一是要在人口流入的城市增加各类人才用房；二是要加大老旧小区的改造；三是房地产行业应该为老百姓提供更健康的产品和服务。

目前疫情的发展也带来一些不确定性，我们预计中国的房地产市场态度是审慎乐观，整个市场份额在去年达到了高点，今年，会在去年的基础上有所回调。

我希望我们不是以规模来论英雄，更多的是追求有利润的现金流。疫情既是挑战也是机遇，通过现金流的腾挪空间发挥市场的机遇，现金流稳健的同时，增加我们的利润。

毛利的下滑是整个行业普遍的情况。疫情期间，非热点地区的投资溢价在明显减少，楼地面价差在扩大，对于将来的毛利改善在创造空间。今年，我们将提高交付比率，来对冲毛利的下滑，未来将处理掉一些沉淀资产，两三年内利润进一步提升。

一到五线均衡布局的投资标准不变，三四线是碧桂园的主战场，而且竞争优势越来越明显，特别是疫情发生之后，城镇化推进是刺激消费的手段，对于三四线绝对是个利好。另外在这次疫情之后，在需求端，三四线客户买好房子的意愿越来越强。目前政府在供给端也给了很大的支持，也希望供需端结合起来，在三四线能够有更好的销售情况。

在数字化管理过程中，在保证安全和质量的前提下，周转效率进一步提升。三级管控方面做了一些调整，由总部精干高效、区域做实做强、项目责任到人，转变为总部精干高效、区域做强做优，项目做一成一。我们做了很多组织架构的调整，目的是提升年化自有资金的回报和追求利润总额。

2020年关键是提升全周期综合竞争力，满足市场和客户的需求，需要从五个方面加强：高效率、成本力、产品力、科技力和服务力。

全年还是保持审慎乐观的态度，整个经济大环境不太好，但地产金融政策还是稳健偏乐观，我们认为中央政策房住不炒，房不刺经是主基调，疫情期间，国家在金融政策上更多的是增加流动性。

首先，对宏观经济影响。中国经济恢复比预期要好，在全球比想象的严重，估计未来3个月，对经济影响依然严重，疫情持续一段时间还是肯定的，严重但不悲观。全球调整财政宽松，中国货币和财政也会宽松的，所以经济增长不用担心。美国制造业的回归、全球产业链供应链的调整，这一块是非常需要关注的。

第二，对地产行业的看法，中国的地产行业经过一轮轮调控，从2016年10月到现在三年半，调整后行业风险就不那么大了。现在房住不炒、钱不能太多进入地产，这些逻辑都没有变，房地产行业逻辑不变的情况下，大涨大跌都不会出现，这是对行业的判断。

另外关于一二线和三四线城市优劣：上一轮去库存政策有问题，本来一二线库存不多，去库存后，16年开始限价时出现上涨压力，三四线房价则实际涨了很多。所以房价如果有风险一定是三四线。2018和2019下半年，市场掉头时候三四线波动也特别大，分化不平衡，有的城市风险大，有的城市没风险。一二线的风险是拿地成本高了，一卖就亏，很多企业在南京苏州杭州，在市场特别好的时候地买贵了，所以销量好一样亏钱。地价1-3月依旧坚挺，溢价率提高，因为供应的城市数量少，对地价继续涨的趋势不乐观。

第三，对于房地产来说，疫情对需求端影响没那么大，整个疫情对中国影响整两个月，供应这块我觉得能赶回来一个月。另外疫情带来的消费变化增加，因为疫情大家都在家里呆了两个月，对住房体验更深刻。因此疫情对低密度是利好，对度假型也是利好，所以疫情对需求是积极促进。不过，经济下行会影响买房的购买力，但是刺激对冲货币可以对冲下行影响购买力。疫情后恢复竞争力，还是这个逻辑：房住不炒，均衡稳健、提高综合竞争力是地产行业的出口。

中国对于地产行业大方向没有改变的，从监管层的方向来说，也不会收严，但肯定比去年有缓和。地方政府到监管层，降融资成本主要还是调融资结构。当然明显有一个放松，从四季度末到疫情中后按揭额度服务放款速度，比去年有非常大的优化。

今年并购机会肯定比往年要大，今年是洗牌年，但好标的机会不多。

受疫情影响，原计划新增的供货延迟，销售周期缩短，影响了去化率，少量项目可能年内无法按计划销售。公司调整生产计划，重新匹配资源，降低疫情影响。本年供货中约4%存在延误风险，应该基本还是可控的。2020年武汉销售目标计划占总体小于3%，虽然短期内受到影响，但长期公司看好武汉。