美国城市房价 房价会上涨吗

4月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期和5年期LPR分别较上一期下调20个和10个基点，1年期LPR降至3.85%。很多人会考虑需不需要买房，买房很多时候有资产增值保值的需求，更有心理上追求稳定的需要，不能完全从理性的角度...

4月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期和5年期LPR分别较上一期下调20个和10个基点，1年期LPR降至3.85%。很多人会考虑需不需要买房，买房很多时候有资产增值保值的需求，更有心理上追求稳定的需要，不能完全从理性的角度考虑，但又不能不从理性的角度考虑。

01

如何衡量购房的收益与成本

我曾经有过一个结论，购房，既是自住，也是一项投资，既然是投资，当然需要考虑收益与成本。

年化成本 = 首付款×无风险利率 + 贷款×5.39%的房贷年化利率

在当前利率下，无风险利率以3%计算，5.39%大约为全国房贷平均利率，按首付30%计算，综合起来，买房年化成本约5.6%，

收益＝房价涨幅+1.5%（此项为全国普遍的租金收益比，即使自住，也省下租房的钱）

如果是一项合理的投资，收益应该大于成本，也就是说，

房价年涨幅大于或者等于4.1%时，购房从经济上是划算的

。

2017年之前，房价年平均涨幅远远大于4.1%，投资买房是合适的。

最近3年，房价年平均涨幅接近0，也就说是每年投资者承受了4.1%的亏损。

今后N年，投资买房是否合适，取决于房价年涨幅是否会大于4.1%。

注意，我说的是投资，刚需不在此列，除了经济账，还有心理上的需求，年轻男士还有丈母娘的要求。

02

降息对房价有直接刺激作用

降息，最明显的刺激作用是，月供少了。月供少了，自然增加了购房愿望。

购房愿望＝预期收益－预期成本

＝房价预期涨幅+1.5%－首付款×无风险利率－贷款×房贷利率

如果降息，无风险利率下降，房贷利率下降，预期成本明显下降，购房愿望自然明显上升。调整利率是影响购房愿望的最有效最直接手段。

从宏观的角度看，可以得出以下结论：

（1）利率下降，购房成本下降，从而刺激居民购房愿望，进而刺激房价上涨，收益与成本差额会变大，购买愿望会更强，这是一个利率与房价上涨的正循环。

（2）利率上升，购买成本上升，从而抑制居民购房愿望，进而抑制房价上涨，收益与成本差额会变小，购买愿望会变弱，这是一个利率与房价下降的正循环。

（3）上述两个循环会无限下去吗？当然不是，因为上述循环的公式，是以百分比的形式，而实际情况中要同时考虑到房价的绝对值以及个人的现金流。毕竟房价涨幅是资产增值，无法及时变现，而贷款却是每月都要还。如果房价上涨到一定幅度，房贷也会随之升高，购房者现金流无法覆盖房贷，还不起贷款，则这个循环游戏就无法继续了。这也是房价泡沫产生和破裂的循环。

03

房价会不会上涨

第一，降息对房价客观上有刺激作用，但暂时还无法对冲经济运行衰退的负面影响。

第二，在房价的交易逻辑上，目前仍然是现实占主导。全球性资产普遍降价的基础上，暂时来看，房子作为一种资产，理应追随这种趋势。

第三，在度过这个交易现实逻辑阶段之后，如果有进一步的明确宽松信号，经济反弹，则房价交易有可能会进入对经济复苏与货币宽松的预期逻辑。尤其是随着M2再次见到2位数的增长速度，房价会适当反映通货膨胀。

第四，房价再现几年之前的大幅上涨，2－3年翻倍，基本已不可能。

主要基于对大势的研判：

“房住不炒”的理念已经几年了，近期几个大幅放松住房调控的城市，基本上都属于一日游的行情，说明高层对房价上涨的敏感性和警惕性很高。

上一次我们大幅降息推动房价是2014年，但这次我们面临的国际环境完全不一样了，美国在高科技领域对我们全面打压，此时再度拿起房地产这个工具，将社会资源再度向房地产聚集，高科技领域的投资需要很多时间才能见效，此时再度在全社会造成买房可以快速致富，刺激整个社会的投机氛围，无异于自毁长城。

我在3月8日的博文曾经有这么一段话：

如果将短期利益优先，就会无差别降息，如果短期利益与长期国运综合考虑，就会不降息，或者有差别降息。我初步认为，ZG暂时不会跟随美国降息，可能仍然会采取继续降低存款准备金率（ZG存在准备金率的下调空间不少），如果这一工具效果不彰明，可能会降息，不过降息也会想办法将对房价的刺激作用降到最低，即明显降低5年以内的贷款利率，保持长于5年期限的贷款利率不变或者小调，或者进一步细分贷款年限，分5年以内、5―10年、10年以上。

看看最近的降息程度，5年期LPR下降幅度明显小于1年期的下降幅度，传递的信号很清晰：降息，但希望资金少去房地产领域投机。

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