重磅:集体土地建租赁房 推荐

8月28日，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知。通知显示，未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。已...

8月28日，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知。通知显示，未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

已经明确，第一批13个试点城市为：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。

根据试点方案内容显示：村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房；集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售，承租的集体租赁住房，不得转租。应探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。

承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证。

其中，一个值得关注的细节是：农村集体土地将不用经过国家征地环节，直接进入市场！也就是说，未来很有可能，超低成本的房子或将面世！

（图片源于网络）

“集体土地建租赁房”有何意义？

集体建设用地上的租赁住房要实现的是政府、社会、农民和住房保障家庭的共建共赢共享。那么，“集体土地建租赁房”到底有何意义呢？

根据中国经济网分析显示：

第一，“利用集体建设用地建设租赁住房”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。

第二，这意味着政府向社会大规模转移土地红利。

第三，这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。

根据两部委刚刚公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

这一点非常重要：农村集体建设用地的改革可能是未来中国发展最为关键的一环之一。

这代表着，如果集体组织自行开发，不仅政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。这是非常令人震撼的！

也就是说，很有可能，现在售价2到3折的房子即将在不久的将来面世！

第四，大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利。

（图片源于腾讯房产贵州站）

对城市租赁市场将有哪些影响？

据每日经济新闻报道，中原地产首席分析师张大伟认为，从长远看，目前租赁市场的最核心问题的，租购比悬殊，开发商开发商品房住宅用地用于出租的回报率过低，大部分年收益只有1-2%，这种情况下集体用地因为土地价格相对较低，对于集体产权拥有者来说，也可以获得稳定回报。集体用地的出租房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上。

因此，他表示用集体土地供应出租房，是多赢的政策，预计这一政策落地后，将对着13个城市的租赁市场将有非常大的影响。

其次，张大伟分析认为，目前政策内容主要两部分，一类是直接影响房源供应，供应70年产权的出租房用地，包括北京、上海等城市做的比较积极，另外一类是针对租购同权的政策，增加租房者获得的权益。这种到目前为止全国已经有超过8个省份20个以上城市发布了政策内容，政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。

亚豪机构市场研究总监郭毅分析称，政策对市场的影响力主要取决于供应量和供应位置，如果位置距离城市核心区位置较远，其实农村集体组织很难通过租赁方式实现租金收益，另外，还要看租赁住房的规模是不是能够达到一个相对大的量级，只有供应规模加大，才能对实现平抑房价形成有效作用。

（图片源于网络）

无论如何，显而易见，最受益的是两拨人：租房客和农民朋友！

文件一出，可以预见，大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层：这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利。

农民的身份正在发生变化：2012年中央一号文件中首度出现了“职业农民”的字样，而2013年，“家庭农场”又成为中央一号文件的主题词。农民的结构也在发生深刻变化，“农民”将成为有钱人的职业，传统意义上的“农民”将面临更换淘汰。

正如世界级投资大师詹姆斯·罗杰斯说的那样：未来20年，最赚钱的行业不是做房地产，或是做农民！

老板，我想辞职了，辞职回农村！

作者李杨