1998年买的房咋就不“满五”？认定并非凭购房时间 [法制聚焦]

个人于1998年买的房，但既没办房产证也没缴纳契税，再出售时是否能按“满五”房屋申请个税和契税优惠？记者从海淀区地税局获悉，日前，北京市第一中级人民法院对一起公民个人起诉海淀区地税局的行政案件做出维持原判...

个人于1998年买的房，但既没办房产证也没缴纳契税，再出售时是否能按“满五”房屋申请个税和契税优惠？记者从海淀区地税局获悉，日前，北京市第一中级人民法院对一起公民个人起诉海淀区地税局的行政案件做出维持原判的终审判决，二手房买卖中对于出售房屋购买时间的认定，应以何时取得产权证明或完税作为转让征税依据，个人何时买房不作为征税依据。

对住房购买时间的法定认定，是以何时取得产权证明或完税作为转让征税依据

记者从海淀区地税局了解了这起由行政复议引发的诉讼案件的原委。2014年11月27日，公民桑某将其位于海淀区某小区的住房作为二手房转让给他人。该套房屋，是桑某于1998年就已购买的商品房，但自购买之后，桑某既未缴纳契税，也没到房管部门办理该房屋的房屋所有权证书，一直到2014年4月1日，桑某才在海淀区税务部门缴纳了契税，并于当年9月5日办理了该房屋的房屋产权证明书。

鉴于此，2014年11月27日，当桑某到海淀区地方税务局第二税务所办理房屋转让过户申报手续时，工作人员依据其提交的契税完税证明及房屋所有权证书所载明的日期，按照有关法律法规等规定征收“营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税”等各项应缴纳税款共797165.22元。

随后，2015年1月20日，桑某对税务所征收的税种税款及征收税款依据的规范*文件提出异议，并向税务所的上级机关——海淀区地方税务局口头提出行政复议申请。

行政复议案中，主要异议在于该房屋购买时间如何认定，以及认定后应如何征税。桑某认为其房屋购买自1998年，2014年出售转让时已超过5年，符合政策法律规定的对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活自用房取得的所得，免征个人所得税，以及部分营业税的规定。因此，要求退还税务部门所征收的个人所得税及部分营业税。

而海淀区地方税务局经审理后认为，对住房购买时间的法定认定，是以何时取得产权证明或完税作为转让征税依据，而非是以实际购买时间作为是否征税依据。在该案中，桑某虽然实际购买房屋的时间是1998年，却是在2014年4月缴纳的契税，以及9月取得的房屋产权证明书。因此，同年11月，当桑某将该房屋转让卖出时，依照规定，房屋的法定购买时间不足5年，须征收个人所得税及全额营业税。

因对行政复议决定不服，2015年6月2日，桑某又向北京市海淀区人民法院提起行政诉讼，并在得到“驳回全部诉讼请求”的判决后又向北京市第一中级人民法院提出了上诉。日前，法院作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。

那么，市民个人在二手房市场转让名下的商品房时，究竟该如何判定自己卖掉的房子究竟有没有“满5”或者“满2”？对此，记者咨询了海淀区地税局。

据了解，根据《北京市地方税务局北京市财政局北京市建设委员会转发国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》的相关规定，个人购买住房以其契税完税证明或契税核定证明注明的时间作为购买住房的时间；未能提供契税完税证明或契税核定证明的，购买住房时间为房屋产权证注明的日期。同时，对于契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间不同的，按照孰先原则确定。所以，二手房交易中对住房购买时间的法定认定，依据的是房产证或完税证明上的时间。