专家教你一图搞懂 房地合一报税才划算

房地合一税今年元旦上路，多数售屋民众仍以适用旧制申报较多，代书表示，新制基期为民国103年以后取得不动产再出售者，无获利或获利不多者选择新制较划算，要细算才会省税。信义房屋统计，目前为止大部份售屋者仍以...

房地合一税今年元旦上路，多数售屋民众仍以适用旧制申报较多，代书表示，新制基期为民国 103年以后取得不动产再出售者，无获利或获利不多者选择新制较划算，要细算才会省税。

信义房屋统计，目前为止大部份售屋者仍以适用旧制(财产交易所得)申报居多；获利高或土地比重高者也优先选择适用旧制。

信义代书林以德表示，房地合一上路以来，民众多选择适用较省钱的旧制条件申报。以税率不同为例，新制在长期持有以及自住房屋条件上有免税及优惠税率，反观旧制则与持有时间长短无关。

举例某甲104年买入一户新北市房地4000万元(未拆分房地价格)，以5000万元售出(房屋1500万元、土地3500万元，个人所得税率适用30%)，土地涨价总数额为0。

若用旧制(107年售出)来计算，某甲将支付的财产交易所得税为90万元；相反的，以新制(105年售出)来计算，某甲在一年内售出，将支付交易所得税为337.5万元(45%税率计算)，若两年内出售，则需支付262.5万元(35%税率计算)。相较以旧制来申报可以省下约200万元税额，也因此自105年以来，都以旧制(财产交易所得)申请为大宗。

再以申报时间来看，林以德指出，旧制以民众完成所有权移转登记日的“隔年”并入综合所得总额合并报税；而新制则为完成所有权移转登记日的次日起30日内申报纳税为基准。以相同案例计算，若某甲于107年出售则适用旧制，并于108年5月并同综合所得税申报即可。

若以新制来算，某甲于105年5月1日登记完毕，则须于完成所有权移转登记日的次日起30天内申报纳税，也就是105年5月31日前完成。民众务必注意新旧申报时间的不同，以免延误产生罚款。

最后，“重购退税”在土地增值税方面规定“登记名义人”必须买卖皆为同一人，而房地合一税“登记名义人”则可为同一人或配偶关系。认定虽放宽，但林以德提醒，衡量登记名义人时，若为多屋族群，还要再多考虑“囤房税”的问题。

举例来说，某甲持有3户住家用房屋都在台北市，他太太则有2户住家用房屋也在台北市，若再买1户房屋，已无法再登记为自用住宅，如果登记在某甲太太名下，则持有房屋数已达3户，就适用最高的3.6%税率，如果登记在某甲名下，则因属个人持有非自住房屋第1户，就可适用较低的2.4%税率，可省下部份房屋税额。