买房有户口，别让卖家“走”

​​因最近忙于炒股，很多粉丝的私信都没有及时回复，我本人感觉对支持我的粉丝很愧疚。 股票不玩了，最近打算开始专门设立#圈哥聊实操#为大家实实在在地解决房产的各类问题和困扰，希望对需要的朋友有帮助，那我就知足了。今...

​​因最近忙于炒股，很多粉丝的私信都没有及时回复，我本人感觉对支持我的粉丝很愧疚。

股票不玩了，最近打算开始专门设立#圈哥聊实操#为大家实实在在地解决房产的各类问题和困扰，希望对需要的朋友有帮助，那我就知足了。

今天的真实案例，是一名反复私信我几次的粉丝遇到的实际困扰，而且很有代表性。具体解决情况，大家可以详细阅读文章了解。（随时欢迎有房产相关问题的朋友私信我，我会挑选有代表性的问题进行回复）。

下为正文：

圈哥您好，我有套6年前买的万柳学区房。去年，因为个人异地发展原因打算卖掉此房，今天3月份通过挂牌中介顺利找到买家并签了买卖合同。签完合同没几天问题出现了：

1，因是学区房，买家有孩子上学需求，所以要求去派出所查询户口，始料未及的是，查出房子里有3个人的户口（系我上一卖家户口），买家要求解约，经协商我们最后和平解约，此次卖房失败。

2，因为房子有户口问题坐实，但后续看房客户都不接受有户口问题。因我急用钱，一降再降，低于同户型80多万仍无法卖出。而原业主已定居国外，完全失联。有没有什么办法迁出前业主户口?或者我怎么做才可以降低损失，快速把房产卖出去？

先普及下户籍知识:

1.户口采取的是自愿原则，如果原房主不迁移户口，相关部门是无法干涉的。而且，户口和房屋产权是分开管理的，户口归公安机关管辖，产权纠纷才能够通过法院来处理。

2.如之前通过正规中介购买，购买合同和补充协议都会有关于户口的违约责任，大概是:超过约定迁出日期后，每日需付总价款万分之五违约金，超过15日可以单方解除合同并要求对方支付20%违约金。但是，起诉要求不可能是退房，这几年的房价可没少涨。

3. 起诉后按照之前案件推断，会判业主违约，但违约责任一般都在3-8万元不等。我以前也因此类事情问过司法的朋友，给我的解释大概是：原业主户口是否迁出，对买受人户口迁入并无实质影响。只是对再次出售房屋时的价格及房屋拆迁时产生影响，但非一定导致损失发生。买受人基本无法证明实际损失发生。

4.近几年买房者才重视户口遗留问题，所以之前绝大部分购房者，都没有查询过遗留户口。中介应付部分责任，前提是中介还在。

建议：

1.找中介：经过3.17政策后的调整，卖房中介还不倒闭，就算有点底蕴。中介店面都不合规的，找出对方弱点。即使不能找到业主，也能索要赔偿，比如在卖房推广上，在买房人的中介费上等等。

2.户籍冻结：户籍冻结听说过，但能不能办需要你去派出所详细询问，一定要找熟人。一旦可以户籍冻结，后面的事情应该就好办了。

3.时间成本：去外地如果没有大的开资，可以考虑先不卖。（1）大多数城市房产增值，都不如北京。（2）原房东和家人还是有回国的可能，只要能联系上，还是有机会的。（3）不排除未来北京可以出台新政，原业主户口慢走什么条件可以强制牵走，比如河北燕郊。

重点：买房的朋友只要用一个办法就可以解决户口问题。留存户口保证金，目前已经有中介在做了，但我觉得金额太低，一般都是20万以下，像这个网友20万就不够，我觉得50万靠谱。

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